首发 | 乐铺已获逾千万美元新投资，欲做商铺版链家

36氪独家获悉，商铺交易平台“乐铺”已获得逾千万美元A及A+轮融资，分别由险峰长青、清流资本投资，经纬中国继续跟投，该公司曾于2016年初获得经纬中国的数千万元Pre-A轮融资。

商业地产可主要分为集中商业区（如商场、写字楼）、街边商铺。过去，寻租过程低效、手工化，一般找店时间长达3个月，而由于商铺分布较为分散，低密度的订单不足以支撑线下店成本，且没有数据支撑商户决策致使人效不高，一直没有出现大型商铺租赁中介公司。

乐铺从街边商铺租赁交易切入，以众包采集铺源+数据精准匹配完成线上轻撮合，并从寻租延展到后续的装修、运营、转租、销售乃至商铺托管代运营服务，成为“商铺版链家”。

“赢利的街铺在中国占比只有约20%，另外10%左右持平，亏损的约占70%之多。这70%亏损的店铺虽有租户，但可视为被浪费着的“准闲置资产”。持平或赢利的30%的商铺中，约有80%店铺存在坪效闲置浪费的问题。故而，整体市场理论上有94%的商铺是需要租赁服务的“闲置”或“准闲置资产。”这是乐铺创始人张家鹏的判断。

据国家统计局、RET睿意德中国商业地产研究中心（同为乐铺创始人张家鹏创建）数据，北京街边商铺佣金市场规模大约35-38亿元（约对应25万商铺、平均每16个月转让一次），扩大到全国省会城市则是300多亿元，再加上集中商业区租赁、商铺销售佣金市场，约有千亿规模。如果加上地级市，则有2000多亿元市场规模。

按照盘踞约100亿的北京二手房交易佣金市场、逐渐外扩的链家估值416亿来看，商铺领域理论上可以出现百亿级公司。当然，乐铺还面临集中商业区存在固有交易体系、精准匹配能力尚未完善等挑战，地域扩张也才刚开始。

在张家鹏的既定发展路线中，乐铺已经完成初期模式验证，进入了快速成长期，这里的验证所指是乐铺有效提升了原有效率并获得收入。

商铺选址包括打听、初选、勘察、比较、侃价、成交6个步骤，乐铺将大部分搬到线上，传统的开店选址时间就可以由60天缩减到6天，提升10倍效率。

具体而言，张家鹏告诉36氪，乐铺的三个原则是“不设立传统经纪人”、“不陪看”、“预收费”，目的是减少线下成本的同时防止跳单。而建立平台的品牌和信任度，除交易效果外，乐铺也以“公益”路线赢得了加分。按张家鹏的话说，取得客户的信任，就是要让他们知道你是他们中的一份子，真心为他们着想。乐铺在创立伊始就投入500万与上海人口福利基金会合作了“乐铺公益基金”支持弱势开店人，之后开设“乐铺大学”线上线下公益培训，创办 “乐铺开店人”报纸每月直投十万份，以及让小微开店人体验尊贵的豪华车陪勘等免费服务，都是在开店人圈子中形成了一定影响力。

在获取铺源方面，众包、分类信息网站抓取和平台自有流量各占三分之一，过千的众包人员主要分为传统中介经纪人和O2O平台跑腿人员，乐铺会为其支付5-20元不等费用。对平台来讲，省去了庞大的线下团队，且掌握房源以后可以追踪、复用。

乐铺有20人的电销团队，同时也需要派人进行调查客户、协议跟踪。目前北京每月成交的商铺转租交易有上万单，乐铺占600单，已经可以通过线上交易收取费用。张家鹏称，目前的营收主要来自出租方，平台会全程跟进负责交易，且保证2个月出租，小部分营收来自找店方的快速找店需求。张家鹏认为，佣金将是乐铺长期的主要收入来源，增值服务和金融要在站住佣金市场后发力。

作为生产资料，商铺的选择属于理性决策，核心是根据能体现流量的标准化数据进行定价、精准匹配，如此才能提高低频、高客单价交易的转化率。此前，乐铺的数据采集主要依靠张家鹏投资的另一家公司——中商数据，后者和乐铺合作已在北京布放有6万探针，通过手机和基站的互动监测门前流量，再结合临铺可比相似性测算、历史租金等，提炼出110个维度的数据。

在广度上，乐铺已经覆盖北京70%的铺量，不过由于数据挖掘的深度（如针对不同行业需求的判断）和找店需求量还不足够大，订单转化率还只有1/50。关于数据深度的体现，常见的例子是一家按摩店希望辐射周边小区，系统应当判断其没必要开在底价昂贵的沿街地带，最适合开在小巷子里径深几百米、令人放松的位置。而目前这部分匹配主要还是靠人工来实现的。

此外，如同张家鹏所说，商铺转租不是资产的交易，而是服务的交易，随着交易量的提高，未来乐铺也要面临加重线下服务的挑战。幸运的是，乐铺已经证明了线上撮合可以带来收入，且有50%的毛利，可以为未来做重留出空间。

撮合与匹配是乐铺的第一步，目的是重构开店体验、使开店便捷且成功率高。乐铺将在2017年尝试第二部——代运营业务。以往很多业主怕找租户麻烦，租户在合同期内提前搬走也会措手不及，乐铺希望借此痛点开展代运营业务。具体乐铺会采取 “租赁管家”和“商铺银行”两种模式，前者是业主委托乐铺做商铺的资产管理，代表业主负责出租运营，找到最优的租户，保障业主享受到最优的市场租金，业主向乐铺支付年费；后者是由乐铺与业主签署长租约，保障租金稳定收入，由乐铺进行出租运营并分享增值收益。

从即便是小白用户也能够像连锁品牌一样便捷、低成本地开出自己的理想店铺出发，乐铺也希望靠代运营来整合存量商铺资产，借店铺的快闪化趋势做商铺的“分时租赁”。再然后，连接区域商户提供协同服务、优化物流的效率、丰富支付场景，帮助店铺提高运营效率，这是由于过去店铺作为“孤岛”，损失了与其它相关业态品牌的交叉销售机会，浪费了坪效，而乐铺试图成为它们之间的连接器。

乐铺团队已超过百人，创始人&CEO张家鹏在戴德梁行做了十年商业地产运营工作，先后创建RET睿意德、乐铺、云猫智管等轻资产运营与互联网品牌，并投资过亚益文化、中商数据等企业；持有北京大学哲学系专业文凭，新加坡南洋理工大学（NTU）工商管理硕士学位，长江商学院EMBA。著有《商业地产真相》与《商业地产：不一样的思维与答案》、《商业地产案例课》三本行业畅销书。