这家地产商， 正在描绘未来写字楼的样子

文／曾慧娟

国庆节前，一场“当FANTASY的颜值邂逅诺兰西美食”的 Party，在中粮集团旗下共享空间品牌COFCO FANTASY举办，参与的租户们一起品着美食，一边互动，竟然有租户准备一起谈大生意。而正式开业100多天以来，COFCO FANTASY还举办过七夕活动、文创论坛、咖啡大师班开放日体验、明星歌友会、潮流艺术展等诸多社群活动。

这样的办公环境简直颠覆了头脑中对传统写字楼办公的印象，更何况在COFCO FANTASY开业前，这是一座家具商城，今年5月改造成为写字楼办公产品正式招租。

近两年来，传统商场纷纷改造为写字楼，传统写字楼也在进行各种创新和改革，写字楼的春天来了吗？在改造写字楼项目时，又有哪些值得关注的地方？

“ 商改写 ”成为趋势

在北京“商改写”的案例中，较早转变的是位于三里屯商圈的盈科中心，原本是一个包括住宅、两座甲级写字楼和一个大型购物中心的综合体，老东家“小超人”李泽楷于2014年4月将其出售，2016年，新接手的产权方开始对购物中心进行改造。 

目前该商业已完成将零售面积改造为办公面积的转型，内部空间摒弃了传统商场的格子式格局，设计了中庭、玻璃幕墙和挑高的空间，内部有美食、运动、休闲生活等。 

此外，去年10月份关闭的百盛太阳宫店确定改建为写字楼项目，名为北京中融信托广场，地上7层、地下3层，每层平面面积约6000平方米，预计最快可于今年10月份亮相。改造写字楼的过程中，设计团队充分利用原有特殊结构，设计并打造了贯通南北的采光中庭，也将项目由南至北切割为A、B两区，可分可合。

中粮广场也是“商改写”的典型案例。资料显示，在2006年前后，C座的中粮广场购物中心拥有国际顶级家具品牌20多个，占据家具总品牌的50%，是名副其实的高档品牌荟萃之地。

改造后的中粮广场，COFFICE智慧运营平台、COFCO  LIFE（中粮生活）、COFCO FANTASY（中粮共享空间）是其三个最重要的组成部分。其中C座LG1层的COFCO  LIFE是集有机餐饮、进口超市、生态农场、艺术画廊于一体的生活空间；在LG2层中粮广场全新打造了将办公、运动、艺术、休闲全面融合的共享空间COFCO FANTASY。在COFFICe智慧运营平台，客户可以实现写字楼租赁、社区通行、服务购买、物业维修、投诉建议。同时，Coffice管家后台可以对用户全生命周期数据进行收集分析，包括楼宇运行、企业、个人、供应商、社交活动产生的数据。

这是市场的选择。 

来自第一太平戴维斯的数据显示，2017年第三季度，北京甲级办公楼市场共有两个新项目竣工交付，为市场带来10万平米办公面积，令北京全市甲级写字楼存量增至1030万平米（含自用面积）。

尽管仍有新增项目入市，但在活跃租赁需求的带动下，其中不乏来自IT及高科技和金融公司的大面积成交，令北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.0%至5.5%。租金方面，环比上升0.2%至人民币338.2元每平方米每月。

与之相反的是，零售物业市场频繁关店或改造。戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海称，近几年北京的商场人流量减少，商户的收入就会受到影响，而商户收入的减少又会造成商场整体租金的下降。相反，从2011年开始，北京的写字楼租金就持续上升，至今已经实现了连续7年的增长，市场平均租金水平相比6年前翻了一番。

此外，受营改增政策的影响，通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣，开发商在避免因重复纳税带来的多余支出外，还能改变或提升自身资产价值，严区海表示，租金收益增加可达10%-20%。

写字楼的春天来了吗？

随着进入者的增多，写字楼市场的竞争不言而喻，商业改造写字楼也并非没有门槛，包括政策、空间，以及互联网时代下，如何适应不断变化的办公需求等。

“从政策层面看，两者虽为商业用地，产权40年，但如果当初拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼；商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，因此在 ‘商改写’ 时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求；写字楼对于自然采光有较高要求，因此 ‘商改写’ 需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商业工程的施工非常复杂；大楼内原有租户的退租，续租工作复杂繁琐。”严区海表示。

中粮广场内景

从市场层面看，目前北京市场的写字楼租金，虽然整体租金在上涨，但也不乏租金明显低于周边项目的情况。作为工业时代的产品，传统5A、甲级写字楼虽然拥有硬件上的高标准，但普遍存在着三大痛点：第一是租金、成本痛点；第二是资源痛点；第三是创新痛点。空间上冰冷、封闭、拥挤，很容易让员工感觉压抑。

因此，即使改造成写字楼，要想获得好的收益，也必须先想明白：未来办公的发展趋势。世鳌国际董事长刘天飚认为，当移动互联网发展以后，办公是为了最终的社交、交易，每一个企业最终的盈利靠什么？靠交易、靠收益、靠通过社交产生商务需求、商务连接形成上下游的产业链条，这才是办公真正的目的。

共享也是办公趋势中常被业内提及的关键词。互联网思维中包含的追求平等、开放、自由的思潮，改变了原有工作管理及分配模式，使得团队分享、创意办公越来越成为重要方式。同时，互联网时代80、90后创业者增多，这一代人更加与时俱进的跨场所概念、娱乐化、科技、时尚乃至健康的全维度办公+休闲娱乐场所，才能让最富创造力的新一代高科技人才，释放出最大的创新活力。

COFCO FANTASY娱乐室

中国金茂写字楼部总经理李华臣在今年8月份参加好租、中国建筑运营管理商学院、36氪联合举办的《2017上半年北京商办市场存量及用户户画像报告》发布会时表示，产业具有集聚效应的特点，客户基于产业而居，所以写字楼分商圈。同一个商圈里的写字楼，同一个写字楼里的客户，他们之间的关联度肯定是非常紧密的。如果写字楼业主能打造一个平台，让租户之间的资源可以实现信息共享，在平台中能找到自己上下游的客户或者资源，这对租户的价值是最大的。

严区海认为，互联网的发展对于写字楼是好事。“写字楼市场在互联网的发展大潮中不但受到的影响很小，而且从某一方面还催生了一部分办公需求。除传统办公需求外，“联合办公”、”众创空间" 等也成为一种新的办公租赁形式。开发商们不仅可以通过此产品提高空间使用率，获取更多租金收益；租户也可以节约成本、享受到灵活的租赁周期。”

早已开始的创新

围绕着未来的办公需求，诸多传统写字楼、新型办公物业产品都在谈创新与变革。

在这一波 “商改写” 的项目中，获得了北京首个改造项目LEED金级认证及绿色二星认证的中粮广场，是写字楼创新运营的标杆项目之一，其运营商中粮集团用共享理念，打造的3C体系：COFFICE智慧运营平台、COFCO LIFE（中粮生活）、COFCO FANTASY（中粮共享空间），使得中粮广场成为企业发展的生态链、健康工作生态链和社群共享生态链的生态系统，对北京写字楼办公生态的格局产生影响。

COFCO LIFE

在这个办公生态系统中，COFCO FANTASY和传统办公空间里的企业就是“超级物种”，中粮集团围绕着他们布置环境资源，比如优质食材，书吧、运动健身等生活场景。

COFCO FANTASY运动健身空间

对如何让传统写字楼和共享办公更好的结合入驻同一空间，中粮集团在布局不同尺度的办公空间和配套时，把不同企业对社交边界的不同需求考虑进去，把不用企业资源的互补可能性考虑进去，如此在写字楼里多样性的物种中，处在不同发展阶段的企业就能有参考和对标的样本。

COFCO FANTASY胡同主题办公空间

在中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场总经理孙天立的计划中，中粮办公生活生态服务体系所提供的服务解决方案，是全视角、无介质、精细化、多维度、通用化、自进化的，随着COFFICE未来产品迭代，COFFICE1.0所承担的办公生活贴身秘书的职能，也应该不断扩展，不仅服务于用户的日常办公生活，还可以充当办公室主任、法律顾问、财务顾问、人力资源顾问等多个角色。这套体系也将贯穿企业的全生命周期，既可以联通创业者和资本方，也可以为成熟企业嫁接各类资源。

COFCO FANTASY超级前台

当COFFICE逐渐承担企业行政后勤部门大多数工作之后，未来或许企业大量行政后勤工作都会外包，公司行政就只需要几个配合管理的人员，对入驻企业而言，这是在重塑它们的运行模式。

老牌写字楼如华贸中心，已投入运营十年，华贸集团资产管理部总经理郝群同样在上述活动中表示，华贸中心刚开业时。80%的外资企业就取消了老板和员工等级，玻璃幕墙一侧全部是开放的区域，老板或者是合伙人的空间都在过道。围绕着客户变化，华贸在设备设施、配套服务和写字楼空间上一直在不断变革，比如与客户沟通租约时，从以前简单的沟通，变成了研究客户所在的行业有什么趋势，研究这家企业的动向。“只要经济发展，办公环境就永远在发展。但无论怎么样发展，趋势离不开人的需求。第二，我们应该顺应潮流，而不是等待，所以要多和客户沟通，时刻掌握客户动向。”

在华贸中心的官网上，关于停车系统改造、客户服务提升上的信息很多。如每部电梯配备两块电子显示屏，轮番播放当日天气、PM2.5指数、节日祝福等信息；每年11月组织全体客户参与消防演习；面向写字楼白领举办环保兑换、羽毛球比赛等，促进入驻企业之间的交流；冬季提前供暖、设置女士专用车位等。

丰台的金茂广场，则特别注重其产业链建设。不但链接金茂体系内的商办资源，比如金茂金融，金茂的创投基金，金茂科技，金茂在全国的12家五星酒店，金茂的健康资源，还包括和国内一线孵化器，创投公司、中关村科技园等的互动。内部空间上，设置的写字楼、室外跑道、园林、特色餐厅、美术馆、时尚店、社交空间、新科技体验馆等，组成了混搭的微型无边界办公区。

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