房价怎么走？一线楼市的“危险味道”

编者按：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：李敏，36氪经授权发布。

章亚（化名）在北京通州的房子刚刚“满五”了，提醒她这一点的居然是当初帮她买房的中介小王——后者在近期不断发给她几个周围社区的三居室房源，建议她可以考虑将现有房子出手，置换个更大的三居室。

“想换就赶紧上车，不要再像五年前的春节那样。”章亚的想法，恐怕是不少刚需和改善型需求的心声，毕竟北京楼市五年前那轮暴涨令人印象深刻。但随着一线楼市冒头，2021年的第一波楼市调控也已经先从上海、深圳开始了……

五年后，熟悉的味道又来了

章亚见证了北京房价五年来的跌宕起伏：2015年7月，北京楼市在上一轮的蛰伏中尚未完全苏醒，她拿着父母跟自己积攒多年的积蓄，在通州入手一套百平米出头的二手两居室——当时均价大概在两万九上下，税费加服务费整套房下来总价在三百万左右。

章亚还记得十月秋风正好，在和中介小王办完了最后一步手续后，她感慨地问，这套房还能不能涨到四百万？小王很坚定地认为这套房甚至可以涨一倍，但章亚觉得那一天遥不可及。

然而，让她没想到的是，那一轮的房价上涨，从迟疑到疯狂，只需要一个春节。章亚收房后还未动刀装修，北京的房价从2016年春节就开始一路走高，到了2017年3月最高峰时，章亚小区同户型的房子挂牌价已经到了530万，而当时位于通州核心区的这个小区均价也飙高至将近六万/平。也就是说，不到一年半光阴，她的房子就涨幅接近100%。

对于北京楼市在2017年疯狂时刻的最高点，章亚记忆犹新，她在内心里对自己的那套房的标价也还停留在五百万档位上。但小王在2021年1月提供的挂牌价建议让她不能接受——380-390万。按照小王的说法，1月初同小区同户型的最后成交价也就是388万。在提供挂牌建议的同时，小王说已经有客户可以随时看房。

但章亚没法接受。“2017年高点是回不去，现在又不是着急换房，为啥要‘亏’一百来万卖？”价格虽然没到章亚的心理价位，但她已经开始隔三差五收到中介希望带客看房的电话。

章亚很难说北京房价究竟是在涨还是跌——如果说涨，她位于通州的房子如今的报价远远低于她的预期，但与2015年刚入手是相比，还是有可观的涨幅。但不管是涨是跌，突然忙碌的中介和成交量，显示出北京二手房市场在这个寒冬的复苏热度。

有网友近日在水木社区发帖称，小区里靠谱三居基本卖光了。“坐标望京，非学区，140平左右的三居两个月前还有很多套，现在剩下的几套都是低层还有价格报很高不诚心卖的。周末中介给打电话电话问我卖不卖，说有买家全款买，报价比半年前成交价高100万左右吧。非多非空，仅供参考。 ”

来自中原地产的数据显示，2020年北京新房住宅实现网签4.9万套，二手房成交16.9万套，分别创最近5年和4年的新高。其中，去年12月北京二手房网签量达20944套，环比增长21.3%，同比增长47.9%，为2017年3月以来的最高值，时隔44个月之后再次突破2万套关口。

从学区房开始，北上广深先涨为敬

尽管章亚还没有感受到她自己房子房价上涨的温度，但北上广深房价上涨已是事实。

根据上海易居研究院的统计，2020年12月，70个大中城市新房价格平均环比上涨0.1%，平均同比上涨2.1%，两者均为二季度以来的最低。但进入第四季度，一线城市重新领涨。去年12月，一线城市新房价格环比上涨0.3%，高于二线城市和三线城市的0.1%；二手房价格环比上涨0.6%，明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。

一线楼市这一波涨势，与学区房遭爆炒密不可分。有媒体调查称，2020年底至今，北京、上海等地部分区域学区房价格出现跳涨行情，部分小区房源每套总价上涨几十万甚至上百万元。以北京海淀区上地东里为例，70平米左右的南北向三居室为例，链家交易数据显示，在今年7月成交的一套均价约10.5万，但在今年1月初成交的一套相似的70平米南北向三居室均价就已经达到14.3万，半年之内涨幅约36%。

“原本以为疫情影响房价会走跌，但北京学区房，似乎专治各种不服。”章亚无奈地说，她的同学刚刚在西城德胜门附近买下60平左右的老破小学区房，15万多一平米，总价900万，“基本都是全款买的，贷款买的中介都不爱搭理，意思是七百多万的首付不算多，能在西城买到房就不错了，不能挑三拣四。”

实际上，血拼学区房，不光是北京家长的“噩梦”。有媒体援引一位房地产中介声音称，2020年上海出现结构性房价上涨，主要推手就是学区房，2020年上海学区房平均跳价20%-30%左右。除了京沪，最近有消息引爆社交网络：深圳福田区某学区房面积只有44㎡，但是成交价已达到1420万，折合单价32.27万/㎡。对于这一超级豪宅报价，有网友发出灵魂提问：这里是能出诺贝尔奖？

调控跟紧，一线楼市房价今年怎么走

就在北上深三地因为学区房暴涨引发舆论关注同时，政策“打补丁”也随之而来，

1月21日晚，上海连夜出台楼市新政，提出增加商品住房用地供应、严格执行住房限购政策、加强个人住房贷款审慎管理、增值税征免年限从2年升至5年、优先满足“无房家庭”购房需求、规定任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的、其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算等，为楼市降温。

随后在1月23日，深圳住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，对购房者、房地产开发企业、房地产经纪机构都提出了监管要求。此前在1月19日，深圳也为去年的楼市新政打了补丁，没有购房资格的家庭成员将不能拥有房产证，堵住了通过“假离婚”等渠道让没有购房资格的成员拥有房产的漏洞。

目前，北京尚未对于楼市升温出手。但作为在楼市调控中全国政策最严厉的城市，北京楼市的风向标意义太过重大，有业内声音预测称，一旦房价反弹过猛就会有相应措施出台。

不过，除了学区房等稀缺资源外，对于一线城市房价在2021年是否还会大涨，有市场声音认为，以北京为例，在当前“认房认贷”政策下，即便是改善型需求，换房时候面临近乎全款政策，房价大涨空间不足。对于一线楼市来说，除非是限购+信贷政策放松，才能对房价继续上涨提供强力支撑。 

事实上，在经过多年楼市调控后，投机需求空间正被逐步挤压。《胡润百富2020中国高净值人群品质生活报告》显示，近年高净值人群对于地产的投资热情有所回落，但地产仍然是高净值人群最主要的未来投资方向，23%的受访者选择住宅作为投资首选，对比2019年下降1.9个百分点。

除此之外，按照中国人民银行1月19日发布的2020年第四季度企业家、银行家和城镇储户问卷调查报告：对一季度房价，23.1%的居民预期“上涨”，53.0%的居民预期“基本不变”，11.4%的居民预期“下降”，12.5%的居民“看不准”。

一线楼市房价今年究竟会怎么走？也许会涨，但大幅上涨已经不大可能。