房价真的降了吗？闹房慌折射楼市生态已大变

编者按：本文来自微信公众号「 和讯房产」（ID：hexunhouse），作者： 徐帅，36氪经授权转载

据媒体报道，上饶某项目因价格从10000降到7000，被大量业主维权，导致售楼部被“真刀真枪”打砸，成为2018年中国楼市真正意义上的“第一砸”。无独有偶，上海远郊一项目一夜之间房价从3.5万降到2.6万, 引发业主大规模维权情况。与此同时，合肥某项目降价促销，原价20000元/平米的房子，直降5000元/平米。这引起了不少此前购房业主的不满声讨。

大篇幅报道中自然是房企“降价”惹的祸。愿赌服输的道理我们都懂，但在买房这件事上，谁都输不起。“降价”造成先购房者的心里不平衡，诉求未被满意，不少房主就会变身“房闹者”，将售楼处闹得天翻地覆，砸得一片狼藉。

降价维权的爆发与媒体的争相报道，使部分房企与购房者深陷舆论漩涡，也使得民众对于房价的预期发生改变。根据最近发布的三季度城镇储户问卷调查报告，接近六成的居民认为房价保持平稳或将会下降。而在之前相当长时间的统计数据显示，大部分居民看涨。

业内人士表示，售楼处闹剧再次上演，折射了当前环境下房地产生态已经发生改变。政策高压之下，房企进入行业“寒冬”。

房价真的降了吗？接二连三的市场风波真是降价惹的祸吗？

和讯房产以购房者身份询问了几位售楼处房产销售。其中，环京区域的一位销售透露，不少项目折扣比宣传的优惠要多一些，比如低价装修合同弥补，赠送物业费、购买车位直接给折扣等等，开发商做的比较隐蔽，很多折扣要到售楼部现场才会知晓。

与“暗中降价的楼盘”相比，也有部分楼盘目前价格平稳、没有明显涨跌幅。但调控持续发力，眼下不少楼盘的成交量明显下跌，即使不降价，目前的价格也已经涨不动了。相信在接下来的时间里，不少楼盘还是会有相应的优惠政策出台的。此外，他透露，目前的部分维权事件，并不全是因为降价，还有部分是因为阴阳合同或房屋质量问题。

廊坊固安的一位售楼处房产销售则表示，目前廊坊区域市场的确不像之前那么火热，一房难求、疯狂抢房的情况不再有，项目去化率与之前相差较多，但并没有大规模降价。固安区域的项目价格大规模调整的时间是去年新政颁布之后，2018年房价有波动，但是不存在大幅降价的情况。目前主要促销手段主要是打折，支持全款,贷款和分期,全款95折,分期99折,贷款首付50%以上99折。可以看到，虽然有优惠，但力度并不大。

其实，从机构的数据来看，市场并未出现大规模降价，而是市场有分化。克尔瑞数据显示，三四线城市房价仍惯性上涨，但总体涨速有所回落。2018年以来三四线城市平均累计上涨10.45%。8月，三四线城市环比上涨0.45%，涨速比7月回落0.69个百分点。

二线城市房价出现分化，整体处于高位，但部分城市将有所回落。当前大连、成都、福州仍保持原先上涨劲头;南京、苏州、兰州、海口、济南、南宁则以“稳”为主，房价波动不大，而其余二线城市则房价有所回调。

一线城市市场供求两端均创年内新高，市场处于供不应求的状态，同时基于各类调控政策相继出台和执行，预计四季度一线城市房价将继续维稳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，企业现在的降价促销其实并不是非常被动的。现在新推的楼盘比较多，企业为了抢客源会主动降价。但是很多楼盘的备案价实际上是上调过的。先上调再降价这样给人感觉是降价，其实还是有所上涨的。这就解释了国家统计局的数据，为什么还在上涨。

业内人士表示，售楼处闹剧再次上演，其实折射了当前环境下房地产生态已经发生改变。接连不断的政策带来给行业的依旧是紧张状态。

从去年开始，接连不断越来越严厉的政策接连出台。政策不放松的基调今年以来也一直未放松。早在7月31日，下半年经济工作的政治局会议便提出“坚决遏制房价上涨，再次强调了地产行业调控趋紧的基调。

以北京为例，在整顿租房市场之后，又发布了严格的公积金新政，从9月17日起实行“认房又认贷”，缴存年限不足的群体不能获得“顶格”的公积金贷款额度。从全国来看，一些地方也在调整棚改货币化安置政策，以往的货币安置正调整为房屋安置。楼市调控政策的逐步加码且无舒缓迹象，使得本轮楼市调控周期凸显手段更多、力度更大的特点。

不过，市场目前在猜测一种可能性，即如果中 美 贸易战继续加剧，那么政府是否有可能为了稳定经济增长而放松房地产调控。

对此，严跃进认为，中 美 贸易战肯定会对国内的宏观经济带来影响。受影响会转变为刺激内需提振经济。房地产行业开发商主动降价，是符合这个预期的，调控效果是显现的，企业愿意主动降价也是好事。所以打压房价的这种做法可能会少一点，贸易战会刺激整个房地产市场的隐性的放松。

另一个放松楼市的现象是，10月15日起，央行降准释放增量资金7500亿元。虽然这次降准也并未针对的是房地产企业，但业内分析，这也同时预示着银行的流动性开始得到了一定好转，在银行信用记录较好的房企可能会获得银行更多资金支持。

但毋庸置疑的是，自从本轮地产政策收紧以来，贷款、发债等融资模式受到不同程度限制，大部分房企遭遇到此前从来没有过的资金寒冬。

克而瑞地产研究提供的数据显示，房企融资规模持续缩量，1-9月典型房企融资总额8269亿元，同比减少11.3%，其中TOP10房企融资同比减少27%。并且，融资成本持续上行，剔除恒大及佳兆业影响之后，典型房企1-9月平均融资成本为6.04%，较2017年全年上升0.47个百分点。

融资难，融资贵，偿债高峰又来临。受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期。据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

对于企业未来的融资环境，业内人士分析称，四季度房企融资问题依然很难得到缓解，融资成本整体依然将维持高位，中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下，房企将更为重视销售回款，以价换量、拼抢回款的情形将愈演愈烈。

面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金压力越来越大，在拿地方面也变得更加谨慎。中指院数据显示，2018年1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。

内忧外患之下，许多房企只能开源节流。

可以预见的是，接下来还将会有更多的楼盘主动降价，不过有这么多的前车之鉴，为了安抚老业主情绪，地产商将把降价包装得更为隐秘。