北京新房调查：户型VS地段 购房者用脚投票

编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者：小饼干，36氪经授权转载

2018年仅剩一周。中国楼市的纷乱复杂开始显出一丝清晰脉络。

一方面，以菏泽、广州、珠海、杭州领衔主演的地方楼市松绑大戏轰然而至，从2016年9月开始的楼市“四限”时代开始出现松动。不仅如此，中央经济工作会议定调明年楼市，从过去“分类调控”的提法改为“分类指导”，默许了现在各地方调控松绑的做法，也说明房地产的管控主体主角再次下放，中央只扮演指导角色，地方才是真正调控主体。

另一方面，冬日寒冷而漫长，行走在前进路上的大小企业仍然步履维艰。曾风光无限的ofo、金立陷入困境，“有房一族”的上市公司集中卖房，企业们都开始勒紧裤腰带度日。

“如果你看见厨房里有一只蟑螂,那里面肯定不止一只。”对于楼市也是如此，如果你看到曾经的“隐形炒房军团”开始“出货”，那真正卖房、乃至动了卖房心思的肯定不止一家。

楼市的暗夜正在没有价格血战的情况下悄然而至。

为此90度地产在年关将至的时节推出年终策划“楼市年关特辑”，希望以系列调查的形式揭秘岁末年初的楼市众生相。

距年底还有十天不到，虽然留给开发商的时间不多了，但仍有不少开发商还在做着最后的冲刺或是挣扎。“房住不炒”的大背景下，“年底不买房，一年又白忙”的调侃已经过时，但是临近年底，开发商放下身段，推出的一系列优惠大礼包又让北京楼市渐渐“热闹”了起来。

90度地产走访调查之后发现，进入四季度，特别是十一月和十二月之后，随着越来越多的项目入市，北京新房已经进入买方市场，购房者可选择范围扩大，但是与户型相比，位置和价格仍是购房者最关注的。

户型瑕疵不掩位置优势

要说哪个售楼处最热闹，绝对要数三环边上的某楼盘。“全北京的经纪人都在给客户推这个盘。”21号一大早，早饭都没来得及吃的经纪人小刘已经来到了售楼处门口等客户。“这个客户昨天排卡没排上，说今天早上过来重新排。”

早上九点，售楼处已经是人声鼎沸，看房者在售楼处进进出出，沙盘前也围了不少人。狭小的售楼处里人满为患，排卡点也渐渐排起了队，不少购房者只能在售楼处外排队等待销售人员讲解。售楼大院里，不时传来大爷打电话的声音“虽然户型不行，可是位置好呀，听说有人借了好几个身份证排卡，我觉得挺合适，要不咱们也先排上。”

大爷所说的排卡，是指有购房意向的客户需要办理一张与楼盘合作银行的银行卡 ，并转入100万元，就算排卡成功了。

经纪人小刘介绍到“这周二才开盘，每天到访三四百组，昨天还有一个客户，火急火燎的赶过来，进售楼处也就5分钟，之前电话里已经把项目了解很详细了，直接过来开卡，客户说反正还是自己的钱，只是换张卡存而已，只是不要错过住在三环边的机会。”

位置好是一方面，另一个因素是限竞房的价格，七万八的限价比周围二手房要低不少。虽然也有不少购房者认为该楼盘户型存在很多问题，但在价格和地段的绝对优势面前，户型显得不再重要。“实际排卡数量已经超过房源总量，后期还要再筛选，开发商要保证回款，全款客户和首套房客户比较有优势，今年中介也不好干，对这类客户，我们也要多多照顾。”

购房者的蜂拥而至，使得过去几个月里业绩惨淡的小刘仿佛看到了希望。“三环附近就剩这一个项目了，而且周边二手房都比这里贵了，不买就只能去五环了，客户都能看到这一点。”

成交冷热不均 开发商“动真刀”

并不是所有楼盘都有西三环这样的优越位置，目前北京推出的大量楼盘出现了明显的市场分化，部分限竞房项目开盘受到热捧，但另一些位置与配套不突出项目的销售情况就没有那么乐观了。

这个时间点里，房企动作各有看点。越临近年底，开发商的资金压力也越来越大。与以往相比，各类营销活动已经不单在活动内容上下功夫，而开始在价格上“动真刀”，“以价换量”现象开始增多。

为了提高去化率，房企开始使出首付分期、特价房、抵扣、折扣等各种优惠策略。其中也不乏一些看起来是“降价促销”的手段，比如把朝向不好的户型售价定的低于限定均价，而将好户型的定价尽量靠近最高销售限价，以此来填平收益。例如针对一些户型和地段并不太好的房源，有些限竞房楼盘推出1万抵10万的优惠活动；有些推出特价房源，折算单价比限售均价降低幅度达6000元；有些推出首付分期，全款还可享受94折优惠。

虽然使出浑身力气促销，但是不少位置偏远缺乏亮点的项目并未如愿。一位购房者告诉90度地产，自己关注的一个五环外的限竞房项目，上个月就已经开盘，但这几天销售人员表示可选房源还有很多。

稳定必须是主旋律

虽然各楼盘的优惠力度不小，但是购房者越来越理智。一位从十月份就开始看房的购房者认为，目前市场上限竞房较多，它不像商品房，有“最高限价”托底，不会价格飞涨，因此有细细挑选的余地。除此之外，目前北京限竞房市场上都是期房，没有现房，大部分限竞房项目都是预计三年后交房，而且交房后也得再等一年多才能拿到房本，再加上5年限售期，就有将近10年不能交易，不能及时置换容易对孩子上学等造成困扰。”

数据显示，今年北京市共供应一万多套限竞房，明年北京市还有四五万套限竞房需要上市，但北京一年的新房需求量大约为两三万套，一边是需求端的观望，一边是供给端的扩大，可以预见，限竞房的去化难题还将困扰开发商一段时间。

土地供应方面，11月26日，北京集中释放12宗土地，超过30家房企参与竞价，最终成交价总价超过316亿元，最高溢价率近50%。中指院相关数据表明，11月北京土地出让金达到432.9亿元，位居全国之首，较排名第二的广州高出232.8亿元。而北京10月的土地出让金仅79.5亿元，本月该项指数暴增444.53%。土地市场的活跃程度在很大程度上反映了房企对未来总体市场的预期。房企拿地一掷千金，表明企业仍然对北京楼市抱有乐观态度。

土地供应增加之外，新盘取证速度也在加快，从12月13日起，已经有9个住宅项目获得了预售许可证，其中12月16日当天就有6个项目获批。按照以往的程序，这些项目不久将推向市场。

年底的楼市，其实也是一面镜子，既照出了大家这一年的成绩，也能照出明年的趋势 。新取证的项目中，除了少数内城项目外，大部分都是五环外的住宅项目。而在11月和12月成交的十余宗地块中，也只有两块位于四环到五环之间，其余地块位置均在五环以外，项目向五环外蔓延的趋势将越来越明显。

除此之外，经纪人和购房者对未来的预期呈现出回暖的趋势。在58安居客房产研究问卷调查表明，11月经纪人信心指数为105.1，是6月以来信心指数首次回升。购房者信心指数为89.2，比上月提升0.4%，是7月以来该数据的首次回升。经纪人和购房者信心指数的提升，也能够反映出整个市场进入了稳定的时期。