劳动人口将每年减少千万，老龄化会让房价下降吗？

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：白罗，36氪经授权发布。

老龄化的大浪潮滚滚而来，未富先老成了很多人的隐忧。

10月25日，中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文在中国城市百人论坛2020年会上预测，我国的老年人口将在“十四五”期末超过3亿，劳动人口从2023年开始，每年将减少千万。

随着老龄化的到来，先压垮年轻人的，可能不是高房价……

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老龄化进程加剧

首先，聊聊房价。

前几天，易居房地产研究院发布了最新一期的《全国百城房价报告》，数据显示1-9月全国100个城市的新建商品住宅成交均价达到了15801元/㎡。

房价已经普遍过万，这是个不争的事实。苦中作乐一下，或许还可以换个角度理解——在这些城市拥有一套百平以上的房子，不算贷款的话，你就算是个百万富翁了。

听完了这个说辞，是不是还有点儿振奋？

按照这个逻辑来算，我国的“百万富翁”并不在少数。今年4月，中国人民银行统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布了一组数据，显示城镇居民家庭的户均总资产约317.9万元，其中住房占家庭资产的七成。

然而，在人均“百万富翁”的前提下，我国老龄化正在愈发严重。

10月25日，中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文在中国城市百人论坛2020年会上预测，“十四五”期间（2021-2025年），我国的人口老龄化将突破两个大关：

第一个大关，60岁及以上的老年人口超过3亿；

第二个大关，2023年开始，16岁至59岁的劳动人口每年减少千万。

在这里，就必须不得不涉及到一个名字——老年抚养比，指的是非劳动人口数中老年部分对劳动年龄人口数之比，用以表明每100名劳动年龄（15岁-49岁）要负担多少名老年人的养老。

据北京市老龄办、市老龄协会统计，截至2019年底，按15-59岁劳动年龄户籍人口抚养60岁及以上户籍人口计算，北京的老年抚养比系数为44.4%，比上年增加2.1个百分点。

44.4%的老年抚养系数，意味着北京每2.3名劳动力就得抚养1名老人。

这数据还挺吓人的对吧？然而，比北京更吓人的是上海。截至2019年末，上海的老年抚养系数达到了65.2%，意味着1.5个劳动力抚养1名老人。

我们的社会正面临一个非常严峻的问题——交养老金的人越来越少，领养老金的人越来越多了。

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专家鼓吹放开三胎

这几年，关于养老金缺口的问题，引发了不少人的担忧。

此前甚至还有谣言称，中国养老金到2035年将耗尽累计结余，按照退休年龄60岁来计算，80后或将成为无养老金可领的第一代。

这个谣言一出炉，便立即引发了一片热议。

随后，人社部在当季的例行发布会上否定了2035年养老金将要用光的说法。中国社科院世界社保研究中心执行员张盈华表示：“养老金制度从一开始的时候是没有基金结余的，都是当期收、当期发，后来是因为收大于支，就有了一些基金结余。”

然而，部分省份收不抵支，养老金缺口日益严重，也是不争的事实。

2019年，人社部发布报告显示，东北地区的养老金已经出现严重的结余亏空。经计算，当期黑龙江结余为-320亿元，辽宁省为-254亿元，吉林省为-52亿元，东三省的养老金缺口已达到626亿元。

要想解决这个问题，专家给出的方法也很简单：

第一条，放开生育，增加劳动力；

第二条，延迟退休年限，增加劳动力。

虽然话说得简单，但这两条，无论哪一条，年轻人都不太乐意。

先说放开生育，从2016年全面放开二孩到现在，已经过了四年，但是生养二胎的家庭并没有想象的多，生育率近两年持续下滑。目前，以恒大研究院首席经济学家任泽平为首的专家，正在鼓吹放开三孩，结果遭到大量网友的反弹。

再说延迟退休，这几年也是风声不断，每每出现总能引发一片热议，重庆前市长黄奇帆甚至表示，“女性比男性提早10年拿养老金，又少交了10年的养老金，如果每延迟一年，那就能增加1000亿的养老金，10年时间可以增加1万亿。”

结果可想而知，引发骂声如雷。

专家学者每每谈到养老、社保、延迟退休等话题，总会招来骂声，因为大家都觉得自己的奶酪被动了。但我们也不得不承认，社会是个整体，我们都在其中嵌合，必须保证它正常运转，才能确保自己的利益可以兑现。

与此同时，我们也不得不直面一个非常尴尬的处境，哪怕全国已经进入房价万元的大时代，哪怕很多家庭已经有了百万房产的不凡身家，我们都还要面对未富先老的现实问题。

数据显示，美日韩三国的老龄化达到12.6%时，人均GDP都在2.4万美元以上；而在2019年中国老龄化比例达到12.6%时，中国人均GDP刚超过1万美元。

可能有乐观主义者会认为，随着老龄化社会到来，房价就能全面下降。那站长只能跟你说，你想太多了。

老龄化绝不是决定房价的主要因素。上海是我国最早进入老龄化社会的城市，但现在房价降下来了吗？在老龄化社会之下，房价还是得按着基本规律走，楼市的总体还是得看经济、看政策、看人口、看长期规划。

核心城市的房价不断上涨，对应的是偏远地区送房子都没人要。

这是城市发展的必然，老龄化对房价的影响，远没有想象的大。我们可以参考一下德国的例子，德国是全世界老龄化第三严重的国家，今年第二季度德国住宅房产均价同比上涨了6.6%，环比上涨了2%。

德国的年轻人同样买不起房，德国年轻人（25岁-34岁）的住房拥有率仅为12%。

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结语

最后，我们再回过头看一波房价，我国房价最近的一次大涨是2016年。

最先迈入上涨轨道的，是以上海为首的一线城市；紧接着是国内二线城市的房价异动，轮番上涨；随后，由三四线城市主导的货币化棚改政策导致大量需求入市，进一步哄抬房价。

后来者再想买房，往往要付出数倍的努力。

中房智库以国家统计局每月发布的70个大中城市指数为依据，对过去4年主要城市的房价变化做了一次梳理。

数据显示，从2016年8月到2020年8月，新建商品住宅房价平均涨幅达到了34.18%，平均年复合增长率为8%；二手住宅表现稍弱，平均涨幅为22.18%，平均年复合增长率为5.08%。

最近央视财经也发布了一份数据，在消费支出方面，当下的老年人除了保健养生，另一个就是投资房产。

想来还有几分黑色幽默，老龄化社会之下，年轻人普遍担忧人口流失、房价无以为继，而身处漩涡最中心的老人，却还想着投资房产。

在这样的前提下，与其指望老龄化压垮房价，还不如先担心一下老龄化社会下的年轻人，毕竟他们直面的除了高房价，还有老龄化社会所带来的养老压力、社会负担。