三成刚需考虑放弃置业计划

编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权转载

再过几天，武汉就要解除封城了。国内疫情虽可控，但经济依然艰难。受疫情影响，人们的购房意愿、需求结构、对价格的承受力都已经发生了很大的改变。根据最新统计，超过三成刚需或将放弃置业计划……

这份统计结果来之不易，是克而瑞CRIC通过覆盖29个二线城市以及150个三、四线城市的万份有效调研问卷统计得出的。

有钱人依然有钱，三房户型成交占比有望大涨

CRIC调查问卷结果显示：今年潜在置业客群偏好三房户型，成交占比有望从2019年的53.14%提升至65.53%，净增长12.49%。看来马太效应不仅使用与企业，同样也适用于消费者，社会上一小部分人还是这么富有。二胎放开数年，家庭人口渐多，对大房子的需求也随之增长。

但富人在社会中毕竟是少数，只靠富人撑不起庞大的房地产市场。

普通人出手谨慎，三成刚需或将放弃置业计划

从CRIC调研结果来看，今年二、三线城市50万以下、70平方米以下的房子，置业客群弃购意向比较严重，万份调研问卷中有三成的置业客群或将放弃置业计划。也就是说，近期此类产品的去化前景不容乐观。这反映出受疫情影响的房地产行业需求端将迎来巨变。

本次疫情波及广、时间长，对经济和楼市冲击巨大。刚需家庭大多收入来源单一，工资收入占据较高比重，更易受到疫情的负面冲击。

另据中指研究院数据，今年一季度市场受疫情冲击明显缩量，重点城市成交规模已经降到了近十年同期的最低水平，其中2月同比降幅超过七成，3月成交规模逐渐回升，但依然不及去年同期。

从今年一季度的市场形势、经济形势，再结合CRIC的调研结果看，目前市场购买力下降。基于居民收入预期，2020年部分城市的刚需购房消费或将降级，但三房户型改善性需求依旧坚挺，成交占比有望稳步提升。

疫情使经济下行，失业人口有所增加

交通运输、餐饮、住宿、旅游等服务行业，是疫情影响的“重灾区”。据3月16日国家统计局公布数据显示：1-2月份，社会消费品零售总额同比下降20.5%。其中商品零售下降17.6%，餐饮收入大幅下降43.1%。

比收入降低更可怕的是——失业人口增加了。根据国家统计局数据，今年2月城镇失业率从1月的5.3%上升到6.2%。这意味着仅仅1个月，我国就新增了450万失业人口。再加上存量的失业人口，2月失业人口共有3100万。这个数字中还不包括无工可开的农民工，这部分失业人口又有多少呢？

国家人社部数据显示，截至今年3月6日，农民工已返岗复工的人数为7800万人。农民工总人数方面，人社部副部长游钧曾表示，农民工2019年已达到2.9亿人。如果按照今年3月6日的返岗人数和2019年的农民工总人数、2020年870万大学生毕业生推算，就业形势确实很不乐观……

总体来看，疫情对农民工返岗和大学生就业的影响比较大。农民工就业稳定性较低，停工可能造成收入下降甚至归零。别说置业了，吃饭可能都是个问题。虽说社会有失业保险，但前提是得缴纳失业保险。农民工、灵活就业人员、应届大学毕业生是很难领取失业金的。因此也有很多专家建议将失业保险的保障功能纳入社会救助体系。

当下，楼市经过多年上涨，国内很多家庭还背负房贷。房贷捆绑着房地产和银行，银行又关乎整个金融体系，失业率如果进一步抬头，必然造成巨大影响。所以说，早复工和恢复经济非常重要。

近日，中泰证券首席经济学家李迅雷表示：“当前欧美已经到了金融风暴的边缘，未来需要关注美上市公司债务会否发生大规模违约，因为这可能是危机爆发的导火索。如果危机真的来了，应对的难度肯定比2008年要大。”

金融风暴一旦发生，意味着房价可能大幅缩水，出现“财富递减效应”。也就是说，当房价下跌幅度较大时，人们就会明显感觉财富减少；接着就会减少消费支出；当消费减少了，生产也会跟着减少，企业经营就会下滑，最终导致经济衰退。再简单地说，就是通缩。

2020年是十三五规划的最后一年，需要稳增长；是三大攻坚战的最后一年，需要金融稳定。所以说必须要防止房价大幅波动，未雨绸缪，做好预案。其实归根结底，就业才是楼市的命门，眼下最关键的还是早复工，恢复经济。

湖北省已经积极开启复工复产。为了最大限度地帮助贫困人口尽快走出阴影，湖北省采取了“现金补助”。湖北省所有新冠肺炎确诊的贫困人口，按照每人1万元的帮助资金进行补贴。

我们知道，浙江、南京等省市向居民发放了消费券。这对于有收入、有购物需求的人自然有用，但对于失业人口来说，还是现金更实用。在这方面，我们可以看看德国的做法。和美国全国“撒钱”不同，德国的补贴是有针对性的。

3月23日，德国财政部部长舒尔茨推出了一项用于救助小企业和自由职业者的民生政策，也就是我们此次所说的“发钱补贴”。根据德国财政部的预算，此次的专项救助金额为500亿欧元。

专项补助面向所有小企业主、个体户，例如艺术家、职业摄影师、护理员等。从事这些职业的德国人，每月可得到9000欧元（约7万人民币）的补贴，为期三个月。也就是21万元人民币。不过两国国情不同，无法直接比较。

楼市政策难松绑，北京现首宗“暂停”商品房地块

出口方面，因为疫情海外扩散，叠加石油战的影响，2020年全球产业链已经遭受重创。我国进口的原材料和出口的产品也受到影响，经济受到很大影响。

政策永远是用来与风险对冲的，而不是叠加的。所以说，在经济充满挑战的2020年，政策再大幅打压楼市的可能性比较小。在楼市冰点，为了维稳，会不会出台一些政策，加速楼市回暖呢？

今年2月以来，已有超过60个城市出台了稳楼市的调控政策，不过第一个宣布“降首付”的驻马店和“解禁类住宅”的广州纷纷撤回文件，松绑政策“一日游”。可见，央行和住建部近期的公开表述都向市场传达着清晰的信号：楼市调控不会因为疫情而再次大幅放水，不会再通过房地产来拉动经济，“房住不炒”的定位是不会变的。

和如履薄冰的楼市相比，土地方面更加举步维艰。

4月1日，北京市规划和自然资源委员会发布公告称，因故暂停朝阳区金盏乡小店村3005-02、3005-08地块的挂牌出让。原计划4月2日公开出让的北京朝阳金盏3005-02、3005-08地块由于无企业报价，暂停出让，已从国土局网站撤下，成为2020年以来首宗“暂停”的纯商品房地块。

据了解，该地块位于朝阳区金盏乡小店村，项目北至前苇沟南街，南至前苇沟南一街，西至苇沟东路，东至老河湾西路。从区位条件看，地块位于东北五环外，紧邻机场第二高速、京平高速及五环路。地块西侧200米为北京蟹岛，东侧为旧河湾。

周边配套方面，地块东南侧是老牌别墅晴翠园，王菲、钟丽缇等很多明星都曾居住于此。北京晴翠园建筑年代为2006年，二手房均价约7.6万/平米。周边2公里内还有九章别墅、远洋Lavie等豪宅产品。

该地块为不限价纯商品房用地，土地面积95961.764平方米，其中建设用地95961.764平方米，建筑控制规模124750平方米。地块容积率1.3，控高18米。起拍价比较亮眼，高达63.63亿，起始楼面价约5.1万元/平方米。

北京属于一线城市，不限价的纯商品房用地为何没人出手呢？

因为该地块5.1万/平米起拍价，竞价后楼面价可能涨到6-7万/平米，加上前期+土建+财务+营销+税费等各项开发成本，8万/平米妥妥的。再考虑1.3的低容积率，售价卖10万+无悬念，但拿预售证的时候，一旦价格批不下来，资金可能被深套。即使预售证能批，但在当前的经济形势下，拿地风险也很高。

正常年景下，楼市调控政策越紧，豪宅由于稀缺性和投资性，反倒越抢手。但如今形势不同以往，买豪宅的老板阶层手头也紧，就算有余粮，也要为将来发展做打算。包括豪宅在内的奢侈型消费势必会减少。豪宅市场的前景预期不容乐观。

促进经济刻不容缓，5.8万亿公积金余额会唤醒吗？

虽然楼市调控比较严，但货币政策方面还是有很多方法的。

所谓货币政策，就是央行印钱让大家去投资或消费，以此带动经济。具体操作是这样的：央行先印钱（也就是基础货币）给各商业银行（如工行、农行、招商、民生等），各商业银行拿到钱后再放贷给企业和居民，企业拿到贷款后就去投资扩大生产，居民拿到贷款后就去花钱消费，整个经济就被带动起来了。

央行印钱很容易，但出于本息安全收回的风控考虑，它只会放贷给优质的企业和居民。在经济下行期，哪有那么多的优质的贷款人呢？经济萧条，订单减少，赚钱机会不足，企业也不愿意贷款扩大生产啊。同样的，因为预期收入会下降，人们就不敢花钱、更不会贷款去消费了。

结果就是银行手里有的是钱，却很难放贷出去。也就是我们常说的“宽货币易、宽信用难”——货币是央行的基础货币，信用就是银行贷款。

现在的日本和欧洲就出现了这种现象：利率极低，可贷款还是放不出去。我国现在也面临这样的苗头，大众宅家吃喝拉撒，忍住不剁手，更不会去背着大量房贷买房。

刺激消费，首先得让人们手里有钱。这方面，国家已经出手了，个税史上首次年度汇算开始了，“个人所得税”还登上了热搜。

很多小伙伴晒出了自己个税退税的金额，从几十元到几千元不等，有人甚至收到了6000多元的退税。网友直呼“退税真香”“天降横财”。

利率方面，以前降的大多是贷款利率，而银行是要赚利差的。未来存款利率如果下降，更有利于中小企业获得贷款纾困，未来有可能实施。

以外，公积金提取条件未来也有望放宽。目前全国住房公积金累计提取额8.8万亿元，使用比例60%，公积金余额仍有5.8万亿剩余，这5.8万亿公积金躺在账户上，利用率较低。很多人缴纳了公积金，但在实际买房租房过程中并没有使用，或者没有买房需求，任公积金沉睡。还有一部分想买房却没有公积金的人，无法享受这项福利，资金错配导致浪费。

5.8万亿什么概念？2008年金融风暴后的“经济刺激计划”也才4万亿。现在疫情影响已经远超2008年，如果把这笔巨款返还给大家，按照2018年末全国住房公积金实缴职工1.4亿人计算，5.8万亿返还下去，每人平均可得4万元。

这样不仅可以让人们手头充裕，刺激消费，还可以减轻企业5%-12%的公积金缴纳成本，对于正在遭受疫情重创的经济来说，无疑是一剂重磅强心剂！更重要的是，这5.8万亿的副作用还很小。

要知道，2008年的4万亿是额外印出来再投放给市场的，而这5.8万亿公积金是存量资金，不仅更有效率，对于通胀和房价的刺激也有限。

梦想还是要有的，万一实现了呢？