睿意德新三板退市谋A股IPO 张家鹏深度垂直布局再提速

编者按：本文来自“证券日报”，作者：王丽新，36氪经授权转载。

创立5年登陆新三板，挂牌上市不足240天，睿意德主动摘牌了。

这之后，睿意德将重新整合资源，调整资产包，并计划通过收并购方式丰富睿意德系成员，建立多维盈利模式。据睿意德创始人张家鹏向《证券日报》记者透露，未来三年的计划是完成IPO，优先选择国内A股市场。

作为中国最大商业地产服务商，亦是商业地产领域最早的“互联网＋”践行者，目前百强房企中的80%都是睿意德的合作客户。

在一个购物中心选地、策略、设计、招商、调整、再到运营的全生命周期里，未来的睿意德系都将有所介入，在每一个节点都将产生收益，以轻资产模式，在3000亿元“新商业服务”领域里，建立行业壁垒并加速复制。

有业内人士向《证券日报》记者表示，之所以一直颇受资本市场关注，在于这是一家始终专注于在垂直行业深耕的公司，从未选择在任何“风口”行业去做投入，始终围绕商业地产服务的产业链进行纵深化拓展，并不断从这细分行业中再细分，成功裂变出业务协同、独立经营的新公司，属“羚羊式”新经济企业典型样本。

调整资产包

众所周知，电商冲击下的实体商业，曾引发马云和王健林的亿元赌局，且不论赌局如何了结，大量商场是开发商从住宅转向商业地产的“产品”，商业是住宅配套的经营逻辑导致大量商场与消费需求匹配错位而空置亏损。

值得一提的是，住宅开发市场的天花板即将来临，加上调控政策持续施压，让开发商和整个行业的资金开始关注资产运营，资产运营时代的来临，新零售的发展，让线下购物中心颇有重新回到赛道的趋势。

2012年，张家鹏创办睿意德，主要业务为提供策略顾问、租赁代理、销售代理、商业运营管理等覆盖商业地产全过程的服务。

2015年前后，张家鹏真正开始用互联网思维撬动商业地产这个庞然大物。上连地产开发商、中接品牌企业、下连供应商，在睿意德的服务平台上，这都是入口，也是相互赋能的主体。除了地产服务公司，还有小喇叭、云猫、乐铺、中商数据，这四家公司，均由创始人张家鹏控股。此外，他还战略入股专注于商场客群运营的时代华杰，并将其并轨至云猫运行。

据了解，目前这几家公司均是行业的绝对领先者，张家鹏这种将公司划小，保持灵活和更垂直专注的模式，亦是当年美国杜邦等著名公司进行管理组织改革后，提高经营实力与水平的关键所在。

但仅有这几业务板块，在张家鹏看来还不够。他表示，睿意德系成员还需要扩张，收购标的目前尚不好透露，但将是补充睿意德服务平台的上下游业务，“缺什么补什么”。目前看来，业务标准化和企业文化成熟让睿意德已经具备快速复制的条件，张家鹏称，未来将通过自有资金收并购标的补充商业模式闭环短板，加快规模扩张，为上市做准备。

据了解，如今的睿意德已布局135个城市，合作客户包括万科、华润、龙湖等业内龙头房企，服务将近500个商业地产项目，服务面积超过1.3亿平方米，涵盖购物中心、文旅商业、社区商业、城市综合体等全部商业类型。

建立多维盈利模式

在张家鹏的生意版图中，商铺和购物中心两个商业场景为两条线。

乐铺为第一条线，该平台正整合街铺上下游资源，将打造街铺租赁托管平台，该业务板块单独运营，此前也非新三板上市公司资产，未来存在单独上市的可能性；第二条线则是目前已经获批退市的睿意德平台。

在睿意德系这条线上，用张家鹏的话来说，“以内容为连接，以数据咨询为入口，以交易为中坚，以运营为提升，以投资和互联网为两翼”，这是公司整体的战略架构。

张家鹏向《证券日报》记者表示，睿意德业务本质是低频的，要与客户在一起，核心是存在高频场景，自成立以来，睿意德坚持通过输出有价值的内容链接整个行业；基于数据的顾问咨询是入口，比如在项目定位策略、运营优化等方面与客户形成合作关系；项目落地后进入招商阶段，促进租赁交易是睿意德的主要盈利来源；运营则是侧重于内容赋能，在节约项目客群运营成本的同时有效提升品牌形象。此外，投资作为一翼，可以孵化睿意德系内外部创新业务；互联网作为另一翼，意在希望互联网技术可以渗透到任何一个点，提升数据技术和运营效率。

值得一提的是，张家鹏表示，上述每一个业务板块都将是独立核算，各有盈利指标。这意味着睿意德作为一个母公司平台，以引流C端消费为目的服务B端客户，在每一个服务节点都将收取费用产生利润，未来的业绩收入将来自多维渠道。