千亿之后，新城控股加速进入一线城市

从A股上市之初的319亿元，到2017年底的1264.72亿元，新城控股实现业绩翻两番只用了两年时间。从设立1800亿元的销售目标，到累计合同销售金额超过500亿元，新城控股2018年完成近三成销售目标也仅用了4个月……这个从常州起家的民营房企在跨过千亿门槛之后，加速奔跑态势依旧强劲。

与其他龙头房企不同的是，新城控股还处于以长三角为核心，向环渤海、中西部和珠三角区域进行全国化扩张的“1+3”全国扩张布局阶段，并以“住宅+商业”双轮驱动，市场的“大饼”远没有其他龙头房企摊得大。

在行业集中度逐渐提升、头部竞争日趋激烈的今天，后千亿时代下的新城控股还能继续住保持加速奔跑的态势吗？

坚持“住宅+商业”双轮驱动，确保现金流稳定

近年来，新城控股一直坚持“住宅地产+商业地产”双轮驱动的运作模式，已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局，横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域，形成产品协同和战略纵深。根据公开数据显示，2017年销售额构成中，新城控股住宅开发事业部与商业开发事业部所占比例约为7：3，“住宅+商业”双轮驱动效果明显。

新城控股是地产行业内少有的将商业与住宅置于同等战略地位的房企，这其中蕴含的是其对企业现金流的战略性思考。

“现金流关系到房企的生存问题”，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在采访中给出了“加速奔跑”背后的企业逻辑，“关于如何确保良好现金流，我们做了两方面工作，一是通过销售住宅资产保证随时变现，二是持有商业地产以保证现金持续流入。”

自2012年创建自己的商业品牌“吾悦广场”以来，新城控股至今已在全国59座城市布局了72座吾悦广场，截至2017年底已开业23座、总建筑面积达226.64万平方米。日前新城控股高层表示，2018年计划再开业18座吾悦广场，争取到2020年实现全国开业100座。这100座吾悦广场能给新城控股带来什么呢？为此，欧阳捷算了一笔账，“按照一个吾悦广场每年能提供一个亿的现金流计算，到2020年仅商业板块就能保证新城控股近100亿元的现金流量，将会大大降低企业资金风险”。

然而随着这两年来的不断扩张和大规模拿地，2017年新城控股的负债率小幅攀升至85%，略多于万科的83%负债率和招商蛇口72%的负债率。对此，欧阳捷回应到，“随着企业不断扩张，负债一定会逐渐增多，只要现金流能在保证经营的基础上覆盖掉债务就是安全的”。

加速进入一线城市，完善“1+3”全国布局

“未来城市化的竞争将是以一线城市为核心的都市圈的竞争”，欧阳捷判断未来都市圈核心城市的房地产市场将会是‘量缩价稳’的发展格局，并揭示了新城控股全国区域布局的逻辑——“新城控股将会继续坚持‘以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张’的‘1+3’战略布局，同时战略进入核心城市。”

2017年，新城控股拿地耗资800多亿，在招拍挂拿地的同时，大力拓展收并购及合作开发项目。2017年新城控股新增土地储备122幅，总建筑面积达3392.80万平方米，计容楼面均价3175元/平方米。

在迈入千亿阵营后，新城控股在遵循原有战略的基础上，正努力进行扩张和效益的平衡，并加速进入一线城市。2016年，新城控股先后在北京、天津城市分公司，并成功将在天津拿地，2017年成立深圳分公司，布局一线城市步伐逐渐加快。

然而面对一线城市攀升的地价和趋紧的调控节奏，新城控股对一线城市的攻坚还在继续，尤其有关环渤海区域的布局还有待发展。据公开资料显示，新城控股在天津区域已经成功布局一家天津新城吾悦广场和4个改善型住宅项目，青岛、临沂、长春等地也均有住宅或商业项目落地。

“廊坊已经落地一个新城昕樾的住宅项目，在唐山已有的新城澜樾府住宅项目基础之上，我们刚拿了一块地，未来将建设河北首个吾悦广场……”新城控股相关人士透露了目前环京区域的布局情况，“目前我们还在处于开展‘一城一策’的调研阶段，未来会针对当地客群消费需求来完善区域布局”。

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