上海老年人买房，胆子大到想不到

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

每年楼市情况都不一样，但多少都会有一些共性比如年底成交量往往会下滑，有些购房者会选择这时候入市看看能不能讲讲价但今年这些购房者可能会失望了，这两个月购房者就像买不到房子一样疯狂扫货2020年楼市的开头和收尾，真的都足够特别

而且观察数据，今年特别的地方还有很多，我们以今年上海链家二手成交数据为例：

➤ 今年内环内成交占比，是去年的1.25倍

➤ 而今年各个成交总价段中，500-800万的成交量是去年的1.41倍

➤ 120㎡以上面积段的成交量，是去年的1.42倍

所有数据都在指向一个事实，改善当道而链家成交数据也显示，置换客户在当下的上海楼市占比高达61%从年龄段上看，主要是33-35岁的中青年然后第二个年龄高峰，可能很多人都没想到

来源：2020年上海链家成交数据

视线右移，置换客群另一个高峰年龄段，53-62岁是的，被所有人忽视的“银发”购买力，正在给眼下火热的二手市场添柴加火他们“战斗力”如何、“战场”又在哪、买房认知会不会不同

（全文数据来源：2020年上海链家二手房成交数据）

53-62岁的他们，买房更大胆

链家数据上，40岁-60岁和60岁以上购房者占比24.7%不过40岁谈不上年长购房者，圈小一些能看到，单60岁以上购房者占比6.7%链家数据中，年龄最大的购房者是一位98岁的阿姨，全款购买了顾村公园板块一套住宅，保利叶上海二期

来源：2020年上海链家成交数据

6.7%的占比不算高，但是这个年龄段群体买房却足够“有个性”首先，就是胆子够大

总价300万以内的成交，老年人和其他年龄段，是持平的

来源：2020年上海链家成交数据

但在300-500万这个总价段，老年人显然胆子更大一些这点我们在对比各年龄段“购房需求”的时候，也能找到相应支撑

来源：2020年上海链家成交数据

60岁以上购房者的改善需求占比，是其他年龄段的1.6倍很明显，老年人的改善需求，更强烈大数据总结出来的现象，是我们市场上大概率会碰到的事情前段时间去七宝万科踩盘，看过的6套房有3套见到了房东➤一套老人带着孩子住➤一套40-50岁中年人➤还有一套是4楼的房东，一直在跟我说5楼的bug在哪里他今年61了，想卖掉正在住的这套房，加点钱搬去儿子儿媳家附近住这些年长购房者在卖掉一套的同时，还需要再买另一套，可以说，当下的置换市场，老年购房者占据相当高的市场份额而且这个占比还会越来越高，因为上海的老龄化问题已经是不争的事实

2019年上海60岁以上人口占比已经达到35.2%未来60岁以上的人会越来越多

1/3多人口的购买力真的不容小觑

那他们都喜欢什么样的房子

根据2020年链家的成交数据，62.4%的年长购房者是以旧换新

平均下来，置换后房屋建筑年龄较置换前“年轻了”4年

来源：2020年上海链家成交数据

而且面积也会增加，数据显示，平均下来置换后的房子面积增加了14.3㎡这两个数据跟其他年龄段竞争者相比，差别不大，都是追求更新、更大的房子

第3个数据，老年人更喜欢1室、2室的房子，很少选择3房

来源：2020年上海链家成交数据

结合后两个数据不难看出，老年人乐于追求面积更大一些的房源，同时还喜欢2室的，也就是说，随着年龄增长，家中没有育儿等需求他们想要宽敞一些的居住环境还有几个比较有意思的数据老年人在楼层的选择上，更倾向于低楼层住宅，而全年龄段选择5、6层的居多

来源：2020年上海链家成交数据

还喜欢电梯房，46.7%的老年人都会选择电梯房，而全龄段来看，电梯房的选择只占39.4%毕竟三四十岁爬爬楼梯还可以，但是五六十岁，你再让他每天爬上爬下十几层楼，也确实辛苦所以待会儿，我们会在搬迁目的地数据中看到，很多老年人购房只是同小区内换换楼层

所以他们的“战场”在哪

想知道老年人都在哪里“厮杀”，就得先弄清楚他们搬家的目的是什么

因为想要更好生活环境、更低楼层，所以他们不必搬到很远的地方

这也是为什么我们看到很多购房轨迹是同区域同板块，甚至同小区置换

从上海链家成交数据可以看到，44.8%的老年人置换目的地，还在相同行政区，而同板块置换的比例为25%

除了要为自己寻找更适合的房子之外，老年人置换的另一个重要目的就是为了子女

一种是子女结婚，或者生子，家庭结构发生改变，大家庭需要考虑优化资产配置，需要父母支持不少年长购房者，会把市区的房，拆成两套郊区的，或者把两套小的，换成一套更大的，各种等等所以老年人置业目的地还有一个特征，就是“往外跑”，我们先从具体行政区域来看从行政区间来看，变动最大的前三是➤ 徐汇区（-5.2%）➤ 松江区（+3.8%）➤ 浦东新区（-3.6%）

来源：2020年上海链家成交数据

右边百分比数字旁边的“+”就是搬入的变动，“-”是搬出的变动搬入前三分别是：松江、宝山、嘉定搬出前三分别是：徐汇、浦东、虹口

年长购房者正在逃离市中心首先，老年人大部分处于退休状态，市中心的办公资源跟老年人关系不大其次，老年人没有育儿需求，更多可能是帮子女带孩子，所以自身置业也无需过多考虑教育资源集中的市中心其次，实事求是的说，这几年上海的城市更新，主要集中在外郊环相比之下，市中心的房子普遍比较老旧、户型设计过时，连车位都很难找，很多老公房只能把车停到原本居民行走的过道上

来源：新华社

而外郊环区域，人口密度没市中心高，环境也更好，商业配套、生活设施越来越完善所以，市中心以外的板块，对老年人的吸引力逐渐加强具体来看，在年长购房者的置业菜单里，排名前十的板块在这里

来源：2020年上海链家成交数据

这些板块基本不在内环内，最远的甚至还有闵浦

再具体些，我们看下今年链家老年人成交排名前十的小区都有哪些

来源：2020年上海链家成交数据

综合来看，老年人的“战场”，大部分没什么教育资源，但是普遍绿化条件较好很多是本行政板块内的价格洼地，或者是同环线价格较低的板块所以如果你再看一下上面置换轨迹gif图，可以看到，年长人群置换市中心从内向外扩散的特征其中外环外成交占比突出，其中39%的老年人，置换到外环外居住

说在最后，

有一份关于《中国老龄产业发展报告》它预测2014-2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿增长到106万亿元左右，而这占GDP的比例将增长至33％站在这个角度，面临老龄化的城市也将成为老龄产业市场潜力较大的地方我们暂且不去分析这个数据最后有多少实现的可能离我们最近的两个事实是，上海很多老公房正在迎接老龄化的到来《我去了上海最老龄化的社区》离我们最近的一件事，就是二手房市场买房胆子更大的老年人他们更多的是选择全款买房，他们不再考虑工作、结婚、生子需求，转而需要的是市中心之外环境好、大两房的低层房源未来我们在二手市场扫货的时候不要忘了，老年人也会成为不容小觑的竞争对手

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