布局存量市场“风口”，资产盈利是痛点

文／曾慧娟

在“只住不炒”、“租售并举”的房地产政策主基调下，存量地产的资管大时代已经到来，掘金存量市场、优化融资路径、提升资管能力成为当下业界最为热衷话题。近日，在COMIN中国首届国际存量地产资产管理论坛上，优客工场、共享际创始人毛大庆表示，“以后争抢的是160万亿存量资产再利用的权利，也就是楼宇的管理和改造权，要比争一块地更厉害。”他说，中国目前租赁业务在房地产中只占6%，跟其他成熟国家相差很远。事实上，租赁业务远不止于居住，还包括商业、办公、综合体等靠租赁增值的物业。

在政策助推下，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段，多家机构预测租金规模将达到近4万亿，正是看到了这一“风口”，房企裹挟金融机构布局4万亿市场，不过，目前盈利痛点仍难破局。

资产证券化是存量资产未来发展方向，但为什么REITs迟迟没有推出来？与会专家认为，除了政策的原因外，还有一个原因是盈利能力太低，事实上，物业管理运营就是增加收益性，物业租金也是写字楼价值的体现。

存量资产管理还需要智慧运营管理与精细服务，过去开发商是卖房子，现在开始向存量资产运营管理转型，未来存量获得利润或将超过物业销售利润。目前，房地产企业也看到了这一行业趋势，比如万科提出新定位，计划成为租赁行业的龙头企业；另有亿达置业也投入到当下的城市更新大潮中，深挖存量市场价值，今年9月，亿达置业获得了北京东大桥百富国际大厦B座的整体运营权。据悉，亿达置业专注于城市更新业务，对城市内老旧项目进行升级改造。

原三菱地所总工程师、资深运营管理专家桥本友希

“日本已经出现了专门做运营管理的专业公司，也就是说不动产已经转成金融产品。”原三菱地所总工程师、资深运营管理专家桥本友希表示，存量资产运营一是通过软件、技术实现楼宇高效可持续运营，也就是对设施本身如何精细化管理；二是从产业运维角度思考问题，包括未来对运营的产业进行投资。

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