商品房or共有产权房，该怎么选？

编者按：本文来自微信公众号“京房字”（ID:jingfangzi），作者：京房字，36氪经授权发布。

各位粉丝：自从【京房字】开建微信咨询群后，专家被问的最多的一个问题就是，共有产权房和商品房，我究竟该买哪个？的确，一边是具有政府保障性质、价格也确实比商品房实惠的政策房；另一边则是更高品质、将来自己对于资产的处置更自由的商品房。各有吸引人的地方，难以抉择也是正常的。今天我们就完全客观的给大家分析一下两者的差别，希望能给大家的选择提供有意义的参考。

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作比较的话，共有产权房肯定不能和高档的商品房项目相比，比的话应该是和刚需的上车盘来对比。

顺义的北小营地块，曾在2018年作为共有产权房地块入市，不过因为无人出价参与遭遇流拍。而后在2019年，该地块重新以商品房身份入市，而后以金茂北京国际社区这个楼盘入市销售，并成为了今年北京的一个热门楼盘。所以就拿这个项目作为一个主要的例子吧。首先从区位上来说，其实两者并没有太大的差别，在北京的供地要求中，也明确了共有产权房用地要供应在轨道交通沿线、产业园区周边等交通便利的地区。除了中心城区有些区位优越的地块，可能更偏向于商品房外，其他的尤其是郊区的供地中，共有产权房和商品房一般来说都是同等待遇的。我们经常也会看到一些区域不但供应了商品房，也同时再供应共有产权房地块。上面说的顺义北小营的地块就是一个例子，首先是先拿出来给共有产权房的，之后流拍了才给了商品房。虽然这个地块的区位目前看还稍远一些，但将来的产业和配套前景还是不错的。由于历史及地理的原因，顺义以潮白河为界，分河东和河西两个发展区域。河东地区包含顺义新城河东新区（南彩组团和北小营组团）以及杨镇、李遂等9个镇所辖的行政区域，河西地区包含潮白河以西10个镇所辖的行政区域。目前河西地区发展的比较成熟。顺义区也看到了这一点，并已经明确下一步发展的重点是在河东地区，缩小经济发展差距。在最新的顺义分区规划中也明确，推进潮白河异动地区和潮白河以西地区在公共服务、基础设施、生态环境等方面的协调发展。

所以，下一步顺义的发展重点将东移。为此，顺义区还专门出台了促进河东地区重大项目建设发展行动计划，包括推动地铁15号线东延、启动有轨电车T5线、T6线方案研究等，改善河东地区的基础设施。产业方面，分区规划中明确北小营组团将推进产城融合，引导职住平衡，打造智慧化、科技化的新城组团。重点发展智能交通、文创旅游。其中，顺义区将在北小营镇建设集自动驾驶、智慧路网、车路协同、共享出行、产城融合于一体的智能网联汽车特色小镇。小镇首期规划包含奥林匹克水上公园7公里半开放自动驾驶运营道路、1200亩封闭测试场以及20万平米孵化转化中心，重点围绕智能网联汽车发展新能源、新材料、芯片、传感器、信息服务等产业，建成智能、绿色、开放、共享、生态、宜居的国际知名智能网联汽车特色小镇。

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但这就带来一个问题了。同样一个地块、同样一个区位，为什么共有产权房地块就流拍，变成了商品房后反而会热卖成为热门楼盘？这也是值得所有共有产权房建设单位思考的问题。首先是产品设计，这里说的不单是规划设计，而是整个项目的整体产品设计。这一点上，共有产权房确实和商品房有一定的差距。商品房在拿地后，都要做严谨的项目定位、客群分析，然后根据项目区位等情况以及购买群体，打造出项目的特点和亮点。而由于政策房的定位、以及利润等因素，共有产权房项目在这方面一般都着力很少，有的甚至就是直接建了就卖。拿北小营这个地块来说。金茂北京国际社区是一个总面积44.49万平米的大社区，由于是郊区项目，总价较低，针对的就是刚需的上车族，特别是还没有多少积蓄积累的年轻人，因此项目在经过了数千份的调研后，明确定位是一个青年社区。

不仅以更低总价门槛让年轻人得以留住北京，而且以青年“共享”理念为核心，在社区内打造约1.3万平米共享体育公园、约4400平米的商业街、约1000平米的青年共享空间。打造共享书房、共享会客厅、共享游戏室等多个符合年轻人社交生活习惯的邻里社交空间。考虑到现代都市年轻人的作息规律，社区内还配备了24小时无人便利店、业主食堂等生活配套，满足青年全时所需。这就说明了，其实无论是商品房，还是共有产权房，都必须分析好自己针对的客群，选好自己的定位和特点，这样才会得到购房者的认可。

共有产权房项目的开发商们，由于种种原因，在这方面用心较少，很少有项目可以打造自身的定位和特色。商品房则确实在这方面更用心，那么收获更大也就情有可原了。这也是将来共有产权房项目应该更加着力和用心的。而从项目的规划设计和品质方面，共有产权房初期确实有些项目的品质并不如人意，不过在加强了规划设计的专家审查，以及自身的危机感促使开发商提高品质水平后，其实近两年共有产权房项目的规划设计和品质已经有了明显的提升，很多项目在小区规划和户型设计方面，已经和商品房没有明显差别了。但在细节和装修方面，共有产权房和商品房就有比较明显的差别了。这里大家要明确一个概念，共有产权房是要求全装修交房，“全装修”并非“精装修”。全装修是能保证住户在购买了家具家电后，就能直接入住。而至于装修是否精细、档次如何，那就只能看开发商的“良心”了。但商品房项目的精装修则不同，开发商为了吸引购房者，往往会在装修上下更多的功夫。比如刚才说到的金茂北京国际社区项目，使用的就是金茂的府系装修品质标准。外窗采用低辐射玻璃和三层双中空的高档外窗，包括地暖、中央空调和24小时热水的温度调控系统，大户型配置了户式新风系统。

而且其卫生间还使用了吉博力的同层排水，在【京房字】装修改造群的粉丝知道，瑞士的吉博力在同层排水中世界领先，它将所有的管道都隐蔽其中，有效的节约卫生间的空间，防臭的同时还能防止病毒和细菌的传播。有粉丝已经使用安装过，光这一套就要数万元。

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近几年我们从大家的留言和群里咨询的问题发现，虽然是政策性住房，但购房者对于共有产权房配套的需求和看重的程度，丝毫不低于商品房。这里所说的配套，不仅仅是所在区域的教育、医疗等方面的大配套，因为这些配套往往都是政府配置的，大家还关心的是小区本身的各种配套。小区里有没有配套的幼儿园、小学，孩子是否可以方便的上下学？学校的师资好不好？小区有没有便捷的商业等配套？等等。都是大家买房时在意的。在这方面，共有产权房项目除了社区内的商业等，其他的更多依靠区域公共配套。而商品房则为了更好的销售，有些开发商会想办法引入好的配套，作为项目的卖点，吸引购房者。还是拿北小营这个例子，这个区域的教育资源确实不是很优质，因此除了小区配套的幼儿园之外，金茂北京国际社区的开发商引入了金茂双语学校，反而成为了项目的卖点。

根据顺义区教委的批复信息，这是一所国际高端、面向未来的K-12双语学校，是顺义区13所国际学校之一。所谓的K-12，则是指从小学到中学的12年一站式国际学校。而由于项目距离地铁站还有一段距离，为了解决购房者通勤的问题，这个项目还配备了共享班车直达地铁俸伯站，相比之下，未来共有产权房真是应该在这方面向商品房学习，开发商应该在完善和优质的配套，以及配套与房屋同时交付方面下功夫。毕竟，从这三年的情况看，共有产权房并非“皇帝的女儿不愁嫁”，只有好的产品才能得到申购家庭的认可。

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价格肯定是所有购房者最关心的。在这方面大家要避免一个误区，不要以过去的经适房、限价房价格来看待共有产权房，认为共有产权房就一定要非常便宜。从共有产权房的制度设计来说，针对的是买房还有困难，比如首付都凑不齐的人群，通过个人与政府共享产权的方式，帮助这些家庭实现购买住房。举个例子，一个区域商品房价格大约4万元/平米，很多刚需家庭按照这个价格购买，可能连首付都凑不齐。那么作为带有政策房属性的共有产权房，可以根据4万元/平这个价格，先“打个折”算全产权价格3.5万元/平米，然后再评估个人的产权比例为80%，那么就是2.8万元/平米，这样刚需家庭就能以2.8万这个较低的价格买到房子，当然也是和政府共有产权的。因此，共有产权房的价格如果用个人产权比例反推整体价格的话，不要指望像原先的经适房、限价房那样，比商品房的价格低很多。共有产权房有政策房属性，会有一定的价格优势，但为了杜绝牟利空间，这个全产权的价格也不会比商品房低太多。政策性和保障性主要体现在通过与政府共有产权，能够以更低的实际购买价格解决购房问题上。而从实际的情况看，目前一些地段较好的共有产权房，与商品房的价格优势会更大一些。而一些郊区的项目，价格优势会小一些。比如海淀的安宁庄项目，价格为44800元/平米，而周边商品房每平米已经是七八万元的价格，即便反推共有产权房全产权的价格，也比商品房要便宜不少。而上面说的北小营项目，距其最近的共有产权房是马坡镇的水映兰苑项目，均价24000元/平米，个人比例为65%，如果反推全产权的价格为36923元/平米。相距数公里的金茂北京国际社区，总价190万起、首付68万起。虽然水映兰苑要离城区更近一些，但也并不在地铁沿线，两者区位没有本质差别。可以看出两者之间的价格差距已经基本没有了。即便是共有产权房是按照实际价格而非反推价格支付购房款，但实际价格相差不大的情况下，人们自然更愿意购买商品房。这也说明了一些共有产权房项目的定价机制应该修改和完善。

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最后，回答一下到底是买商品房还是共有产权房这个问题。因为共有产权房的定位，在制度上设计了体内循环的模式。即五年内不得出售，五年后出售的，需要转让给其他共有产权房申购家庭或是政府回购。可以继承，但继承者也必须符合共有产权房资格。由于要避免过去经适房、限价房牟利空间过大，让共有产权房实现“自住”的功能，因此这样的设计时无可厚非的。与其抱怨制度设计，还不如看清自身的实际情况和需求，选择适合自己购买的房屋类型。如果自己购买商品房资金有一定的困难，或是购买的住房完全是用于自住的话，而且将来换房的可能性也不大的话，那就可以选择共有产权房。毕竟支付的房款少了不少，而且虽然产权和政府共有，但房屋使用权是百分之百归自己的，对居住没有任何影响。但如果自己兜里的子弹并不那么紧缺，或是将来职业和收入规划比较好，首套住房只是上车的过渡，未来肯定还是要换房改善居住条件的，那么购买商品房来上车要更好一些，今后房屋的处置和置换等方面也比较自由。