彩生活：构建社区服务生态圈，要做物业领域第一流量入口

指导 | 张扬，撰写 | 赵敏

摘要：作为国内物业管理服务第一股，2014-2015年，彩生活通过大量收购增加物业管理面积，自管面积稳居国内首位。2016年开始重点着力于平台输出，未来，企业价值主要体现在增值业务。

2014年，彩生活在香港联交所上市，代码01778。作为国内物业管理服务第一股，截止2017年6月，彩生活已经布局中国214个城市及1个海外国家新加坡。自管物业面积3.83亿平方米，位居全国首位。

彩生活主要经营三类业务：物业管理、工程服务和增值服务。截至今年上半年，物业管理收入占比超过77%，为主要收入来源。

对比同样以物业管理为主的中海物业（02669.HK），彩生活毛利率在40%以上，净利率在15%以上，最高达到38%。主要源于彩生活物业管理费以酬金制为主，这部分业务毛利率接近100%。随着近几年包干制物业管理面积的增加，毛利率和净利率都有所下降。

物业管理面积全国第一

影响物业管理收入的主要因素是管理面积。物业公司管理面积的扩张方式主要有三类。第一，通过招标获取社区物业委托；第二，借助母公司地产开发优势，获取项目；第三，收购其他物业公司。

彩生活主要定位二、三城市的中端小区，虽然背靠花样年华集团，但母公司住宅地产实力有限，彩生活自管面积的增加主要依靠收购+委托。上市后，彩生活并购速度加快，物业管理面积得到急速的提升，2012-2016年复合增长率达到61%，物业管理面积稳居全国首位。

2016年，彩生活实现基础物业管理的全面互联网产品化，开始重点发力平台扩张，扩张策略改为委托+合作。平台合作即彩生活通过投资参股5-20%，以小股操盘模式向合作物业公司输出物业管理服务平台及上层应用，获取增值服务收入。

虽然，彩生活当前的物业管理收入依然占据主要部分，但从战略定位来看，增值业务才是其未来发展的主要方向。

8万社区可供平台输出

彩生活从2011年开始搭建互联网平台，2014年正式推出彩之云平台及其移动端。平台及其应用价值主要体现在两方面：一，通过引进物业基础服务供应商，将日常物业管理服务产品化，提升物业管理效率；二，基于日常物业管理，为业主提供更多本地生活服务。

彩生活增值业务主要来源于三部分：协助社区完成公共空间的广告租赁获取佣金、向物业公司输出管理平台获取软件授权使用费以及彩之云平台的订单分成收入。

从彩生活年报数据可以看出，增值业务营业利润率很高，常年超过60%。爱分析认为主要源于两个原因，第一，与传统物业需要服务人员不同，增值业务本身属于轻资产，只有产品研发技术人员。第二，增值业务所涉及的物业服务和销售成本并入了物业管理业务，导致营业成本被摊薄。

从社区数量上看，彩生活增值业务扩张空间很大。根据中指研究院数据显示，2016年百强物业公司平均管理面积2725万平方米，社区166个。全国物业管理面积185亿平方米，粗略推算全国社区总数约为12万。因此，就平台输出而言，不计算百强所占的30%市场份额，存量市场中至少有8万个社区可供彩生活挖掘。

增值业务保持高速增长

社区广告租赁及平台输出收入的决定因素在于彩生活平台管理社区数量。而平台应用收入主要依靠活跃用户带来的订单，增长动力一方面来自用户数量，另一方面取决于应用数量。

社区数量上，彩生活可覆盖社区数近3700个，已经具备一定规模。小股操盘扩张的轻资产模式，有助于平台输出的快速扩张。近期，彩生活公告即将收购万达物业，除管理范围增加之外，彩生活有望从住宅管理延伸至商业物业管理，收入得到进一步提升。

截止2017年6月，彩生活APP只覆盖了公司旗下60%社区，扩张空间较大。预计近两年彩生活都处于APP快速推广阶段，2017年可覆盖2800个社区，2018年有望突破3600个社区。

用户数量一方面取决于新客的获取，另一方面取决于老客留存。彩生活聘用近2000名客户经理和社区主任，借助物业工作本身属性，获取新用户具有一定优势。老客留存方面，公司未披露相关数据。不过，公司整体活跃用户比例一直处于上升状态，今年上半年占比近6成。

应用数量的增加有助于收入提升，目前彩生活主要盈利应用有e维修、E能源、E理财、E停车、E租房、彩生活住宅。同行业中，恒腾网络增值业务中互联网家居业务已经实现营收，随着彩生活同类应用的孵化，订单收入还有增长空间。

从财务数据来看，彩生活2017上半年增值业务收入已经接近去年整年收入。由于未覆盖社区存在较大空间，爱分析认为，彩生活2018年依旧处于APP覆盖快速推广期和应用孵化期，增值收入将继续保持高速增长。

增值业务估值30亿

公共空间广告租赁、物业管理软件这两项业务主要受物业管理面积影响。今年上半年，彩生活增值服务覆盖小区面积在4亿㎡ 级别。由于基数很庞大，未来物业管理面积增速将逐步放缓，广告和软件两项收入增速随之下降。

其他增值服务收入主要来自平台应用收入。鉴于彩生活未来几年新增用户数量依旧较高，订单分成收入的增速会继续维持高位。

根据以上预测，爱分析认为，2018年彩生活增值服务收入将达到3.3亿元，营业利润1.3-1.6亿元，给予其20倍PE，增值业务估值约在26-32亿元。

声明：本报告所有内容，包括趋势预测等，由爱分析根据公开资料独立分析得出，仅供读者参考，不构成投资建议，据此入市风险自担。