聚焦千亿新蓝海，物企跨界入局环卫领域

编者按：本文来自微信公众号“嘉和家业物业服务研究院”（ID:jiahejiaye），作者：嘉和家业，36氪经授权发布。

2021年1-5月，物企入局环卫的消息频出，据我们不完全统计，2021年1-5月上市物企的收并购事件已有25起，其中7起是针对环卫领域标的发起，占比高达28%，这是有记录以来物企对环卫领域发起的最高频的一个阶段。

针对这一现象，我们梳理了下近期物企收并购公告上披露的内容，多个公告均展示出物企收购环卫公司的热情在提高，主要是其属于城市服务的重要分支领域，能为物企提供更大的增量空间。

目前城市服务业务内容主要包含市政环卫、园林绿化、公建物业管理、交通协管、智慧城市建设等诸多细分领域。随着城市服务市场陆续开放，市政环卫作为城市服务重要组成部分，已经成为多数企业涉足城市服务的切入口，例如：

2021年1月29日，恒大物业发布公告称，公司斥资15亿元收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%股权。浙江亚太酒店物业近五年累计中标各类环卫项目超过60个。

2021年3月22日，雅生活服务宣布：分别以2.805亿元收购北京慧丰51%股权、1.44亿元收购陕西明堂60%股权及3亿元收购大连明日环卫业务51%股权，总代价7.245亿元。同时公告出，雅生活拟以1.53亿元收购安徽宇润51%股权。此外，雅生活亦通过股权收购及认购增发股权方式收购中航环卫合共30%股权，总代价为人民币3亿元。标的均在环卫领域及城市公共服务领域拥有较强的服务专业度，项目续约率均在90%及以上。

2021年4月19日，世茂服务发布公告称：拟以5.06亿元收购深圳深兄环境67%股权，正式进军环卫行业。

2021年4月27日，龙光智慧服务称，通过收购奇岭环境70%股权，正式进军环卫领域，奇岭环境是一家深耕于粤港澳大湾区的城乡环卫一体化服务公司，目前在管项目超60个。

针对多家物企争相布局城市服务及环卫领域的情况，以下3个问题出现在我们的脑海中：

为什么市政环卫能成为物企切入城市服务最佳入口？

物企在市政环卫服务上是怎么做的，发展程度如何？

物企在环卫市场上的优势在哪里？

物企争抢布局环卫业务，原因几何？

在进行业务梳理前，首先需要清楚：目前物业公司为何选中环卫业务作为进军城市服务赛道的切入口？环卫服务市场空间有多大？物企进军环卫领域的发展支点在哪里？

1、 门槛低：业务内容高度重叠，物企入局环卫技术门槛低

环卫服务是城市服务的一部分，传统环卫业务产业链可分为三部分：前端-垃圾产生源（垃圾分类）、中端-清扫保洁、收运、转运、末端-垃圾处理，而物业服务业务中保洁服务业务与环卫清扫保洁业务高度重叠，两项业务的交集正是物企参与环卫服务领域的重要基础。

环卫企业发展的关键是如何获得项目，环卫项目招投标通常采用考察商务、技术、价格三个方面综合评标法，而评标中占比最重的“技术”方面并没有明显门槛，主要是由于环卫企业工作核心内容就是对城市环境卫生和市容市貌进行管理和维护，包括进行：

城乡道路、广场等公共区域清扫保洁、洒水作业；

居民区、城乡道路、公共区域、水域生活垃圾收集、清运；

环卫设施如公厕、垃圾箱、垃圾中转站建设、维护和运营；

城市垃圾、粪便、特种垃圾终端无害化处理；

城市市容景观绿化规划、建设和养护等；

这些工作内容对专业服务技术要求低，并无显著技术门槛壁垒。自2019年我国陆续在全国开展垃圾分类工作以来，物业企业便已深度参与到这场“环境保卫战”中，过程中物企完成社区环卫基础设施的建设、突破环卫工作技术门槛、搭建起专业团队，奠定物企进军环卫领域及城市服务领域的基础，这也正是2020年开始陆续有大量物企发力城市服务领域及环卫业务的推动力。

2、空间大：PPP、一体化推动环卫市场扩容，千亿级增量空间值得期待

传统环卫服务市场，仅包含城市道路清扫保洁、生活垃圾清运及公厕运营维护三部分，且服务运营商多为政府下属机构，市场化率较低，且成本高。

近几年随着PPP项目、环卫一体化兴起，各地区政府新推出环卫一体化项目逐渐包含更多服务内容，在传统环卫项目内容上进行横向与纵向扩展，将原不属于传统环卫服务的内容归入PPP、一体化后的环卫项目，使得项目合同总金额得以提升，推动环卫市场空间扩容。

从环卫市场存量空间数据上看，根据沙利文历史数据显示，2014年中国环卫服务市场规模为1389亿元，其中企业提供服务占市场总额的11.6%，而2018年中国环卫市场规模增加至2618亿元，2014年到2018年复合年增长率为17.2%，此时企业提供服务占市场总额的比例增至38.6%；2020年中国环卫市场规模3466亿元，复合年增长率为14.6%。

我们预期中国环卫市场规模于2021年增加至3982亿元，2023年将进一步增加至5166亿元，届时市场化率将进一步增至70.0%以上。

数据来源：弗若斯特沙利文、嘉和家业

3、政策利好：政策端释放利好信号，市场化趋势日益明显

在政策端，自十八大明确我国政府职能转变，精简政府机构，下放部分经营管理权给对应专业化公司的一个典型举措，为环卫公司、城市服务公司及物业管理服务公司等拥有精准服务对接的企业带来发展机遇。

同时，各地政府基于习近平总书记提出“城市管理应像绣花一样精细”总体要求，相继出台市政环卫及社会现代化治理相关指导建议等文件，从各个方面进行规范指导，协助环卫、城市服务市场健康有序发展。

表：2020年至今各地出台现代化治理相关政策

资料来源：嘉和家业

二 物业企业入局晚

能否在环卫市场占据一席之地？

1、尚处起步阶段，未来参与空间依旧较大

环卫行业具有轻资产、政策优以及空间大等各种优质特征，市场关注度不断走高，各行业企业竞争者受其吸引争相入局，物业公司也不例外。但物业公司参与市政环卫历史短暂，在环卫市场的布局还处于起步阶段，整体属于弱势力量。截至2020年5月18日，已经有3322家企业新增环卫业务，其中195家是物业相关企业，占新增企业的6%，物业公司贡献度较低。

数据来源：企查查
 

由此可见，物业企业已逐渐迈进市政环卫市场的大门，但是在该领域的发展尚处于探索阶段，入局物企少、布局面尚窄，这同样意味着未来物业企业在这一板块发展天花板较高，业务增量空间较大。

2、 入局者以头部物企为主，聚焦基础服务

目前，入局环卫市场的物业企业多为行业头部企业，如保利物业、龙湖智慧服务、碧桂园服务、雅生活等；其中，碧桂园城市服务业务主要就是包含环卫及清洁业务，并将其单独体现在报表之中，重视程度可见一斑；雅生活则是于2021年通过收购3家环卫公司，切入环卫及城市服务赛道。

目前，物企参与市政环卫业务主要通过三种模式：

一是收并购具有比较优质的环卫公司标的，如碧桂园服务收购满国康洁与福建东飞、恒大物业收购宁波市雅太酒店，这类企业大多处于行业龙头地位、项目续约率高、标的综合实力强、管理经验丰富，通过收购环卫领域的企业快速切入到环卫行业，占领市场发展制高点；

二是与专业团队成立合资公司，合作进行优势互补，由于环卫行业整体实践性较强，行业经验和品牌效应是新入局者面临的主要壁垒，与环卫公司合资合作能够快速进行经验积累，借助合作伙伴品牌效应从而在招标中胜出；如龙湖智慧服务与重庆两江新区成立合资公司；雅生活与玉禾田建立战略合作伙伴关系，双方将在环卫一体化领域开展协同合作，落实中长期“物业+环卫”发展战略规划。

三是依托自身力量独自进行市场中标，直接拿下环卫项目，如碧桂园服务拿下寿阳县环卫作业市场化运作项目、保利物业拿下洛阳市涧西区道路清扫保洁服务项目以及天凝镇全城公共服务管理及镇区保洁服务项目，这一模式下，要求物业公司具有丰富的行业经验，服务优良并且已经得到客户认可形成、具有一定客户依赖度，在评标过程中能够与专业环卫公司一较高下。

表：物企入局环卫服务项目的具体案例

资料来源：嘉和家业物业云

3、 合同制运营方式，本土/头部物企竞争优势明显

当前，物业企业涉足环卫的的环卫项目服务年限多在3年以下，多为本地或是大型物企及环卫公司中标，对服务技术含量要求不高，物企主要参与的是前端垃圾分类及中端环卫服务项目，中标的项目与环卫的清扫保洁业务内容重叠程度较高，或是由垃圾产生环节(小区内)向垃圾的流转环节拓展；在项目中标时，常会出现同一项目由多个企业中标，负责不同标段的服务工作，如：

2020年5月6日寿阳县城乡环境卫生管理中心寿阳县环卫作业市场化运作项目公布中标结果，中标单位为碧桂园生活服务集团股份有限公司。据估算，本次碧桂园服务中标山西环卫作业市场化运作项目，三年合计将收到服务费为1.08亿元。

2020年5月25日，“洛阳市涧西区道路清扫保洁服务项目”，服务内容为人工清扫保洁和机动车道、非机动车道、机非混合道、交通隔离栏（墩）的清扫、冲洗，人行过街天桥、雨水篦子清扫保洁，果皮箱的清掏、擦拭，冬季道路除冰雪，绿化带捡拾，沿线商户垃圾收集以及承包道路范围内垃圾的运输等环卫清扫保洁工作。中标企业包含河南春雨物业和索克物业两家河南省本土物企，另有保利物业、侨银环保等龙头物企及环卫公司。

表：洛阳市涧西区道路清扫保洁服务项目各标段中标详情

资料来源：嘉和家业物业云

2021年3月22日，中国政府采购网发布“江苏昆山经济技术开发区道路保洁外包服务项目”，该项目服务范围为区域内道路、绿地、公园、广场、闲置地块等公共区域环卫作业，技术要求并不高。由7家物业公司和2家环卫公司共同分享，中标企业均为江苏本土企业，而最高中标金额为2322.11万元。

表：江苏昆山经济技术开发区道路保洁外包服务项目各标段中标详情

三“一体化”取代“碎片化”

科技将成为未来推动点

从以上分析可以看出，目前环卫市场订单的释放仍以“碎片化”小单为主，“一体化服务”正在成为趋势。主要是由于历史上“碎片化”以小单居多，存在环卫设备相对产能过剩，作业不饱和率、车辆空车率明显上升等弊端；在节能减排、追求服务效率的当下，环卫市场一体化、智能化逐渐成为当前的发展趋势。

在此趋势下，环卫项目将对环卫公司要求更高，更考验环卫企业的机械化作业水平、智慧化管理水平、产业链衔接水平；从中长期发展角度看，一体化服务能使管理更精细化、具有环卫信息化平台的企业将会更具有优势。

1、“一体化”取代“碎片化”成趋势

长期以来，环卫工作的管理部门较多，同一区域的环卫保洁，分别由城管、园林、市政等多个部门监管，各部门对作业效果要求不一，作业模式也不同，这种多头管理的机制协调难度大、制约作业整体效果的提高，加上在城市管理精细化、机械化、新能源化、智能化等因素催化下，去碎片化成为重要选择。

在住建部市容环境卫生标准化技术委员会主任张益看来，我国的环卫产业正在从垃圾处理处置的末端逐渐向前端的收运、保洁等环节延伸，未来有望实现从环卫到城市废弃物集中处理处置、城乡环卫一体化等目标。从典型城市一体化服务发展历程看，深圳、杭州、东莞等城市均在积极试点推动城市服务一体化服务项目的推进：

2018年1月，松山湖科技产业园区城市综合管理项目就采取了城市综合管理“松山湖模式”，由碎片化到网格化，将园区划分为14个网格管理单元，将每个网格单元的各项城市管理服务整合成一个综合标，向社会购买服务。每年服务（管理）费用在1.67亿元左右。

2019年以来，福田区、宝安区相继以新一轮市政环卫招标为契机，开展新型环卫市场化改革，原先多个碎片化小单重新招标后单个合同金额大幅增加，合同年限也大幅延长。较大资金投入，有利于激活市场主体在精细化管理、提升机械化和智能化方面的动力。

2020年7月，杭州市城市管理局就《关于强化保洁管理的若干意见（征求意见稿）》公开向社会征求意见，明确提出“去碎片化”和“延长服务期”等指导意见。

2、一体化项目使得龙头企业受益

释放一体化项目意味着企业进入行业的壁垒正在抬高。一方面，行业龙头有资金实力、品牌效应、管理经验，更有能力承接政府释放出来的需求；另一方面，地方政府通过整体招标形式，也说明政府更加需要的是能够承接打包型项目的企业，随着市场竞争的优胜劣汰，市场发展将从末端处理走向全产业链布局，大型化企业将在市场中站稳脚跟。

据有关资料显示2020年，500万及以下环卫订单面临超6000个环卫主体的竞争，但1亿元以上订单的竞争主体仅8-10家。环卫服务行业中，能够参与大体量项目竞争的企业数量并不多，大部分公司仍只能拿到小体量的订单。在中标的一体化项目物企中，也以头部物企中标为主。

在城市服务这条赛道上，碧桂园服务探索已久。早在2015年，其与陕西韩城市市政府达成战略合作，开启城市服务1.0模式。2018年，碧桂园服务发布城市服务2.0模式，在城市服务领域“开疆拓土”，相继落子辽宁开原市和山西寿阳县。2020年收购环卫服务企业满国康洁、福建东飞，2021年5月20日碧桂园生活服务控股企业福建东飞中标儋州市环境卫生管理局儋州市那大城区环境卫生社会化服务项目，成交金额约3.5亿元/3年。截至2021年5月20日，碧桂园服务在全国收获各类环卫项目已超过40个，成交项目年化总额约5.5亿元，在环卫行业的年度排名仅次于侨银股份，暂居第二。

保利物业2016年以央企助力乡村振兴为突破口，先后中标广州市南沙区南沙街环卫清洁服务外包项目（8060.2万元/2年）、嘉善县下属天凝镇（9179.6万元/3年）等项目，探索“城镇全域化管理模式”，服务内容包括小区保洁，城市道路保洁，垃圾分类收集等。

3、科技将成为未来推动点

由于环卫企业有着“人多、面广、事杂”的问题，机械化、无人化也将成为环卫企业重要发展方向，引进信息技术可以配置众多的环卫资源，实现优化组合是未来发展的重点，智慧环卫系统可对人员、设备等环卫资源的使用情况进行实时监控、分析和调度，确保项目高效稳定运营。目前不管是环卫公司还有物企均布局智慧化运营。

1）以环卫公司为例：

2020年9月龙马环卫发布无人驾驶园区项目；

2020年7月盈峰环境运行全球首个5G远程集群操控环卫机器人编队；

2019年7月宇通重工上线宇通智慧环卫云平台。

2）以物业公司为例：

旭辉永升服务的霖久科技基于人工智能、云计算、5G等新技术，持续提升智慧城市服务效率，实现管理透明化、服务智能化、决策数据化、平台生态化、流程工具化；

南都物业与国信城运公司共同投资设立国信南都（江西）商业管理有限公司，双方致力于实现标准化、专业化及智慧化的运营模式，进一步夯实公司“城市空间运营+智慧场景服务”的物业服务品牌发展战略；

雅生活服务与商汤科技达成战略合作，携手打造AI+未来智慧城市服务，未来双方将通过优势互补，提升整体资源整合能力，深度挖掘科技创新方面的需求，战略布局智慧城市服务；

万科物业推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——“万物云城”，将物业服务实践积累来的服务能力、服务文化与服务技术，注入城市空间，推动城市服务领域的创新与转型。

四

短期合作长期竞争

弯道超车成为可能

由于环卫行业是一个实践性极强的行业，客户在选择供应商时会对提供服务的企业品牌、口碑、行业经验、服务品质提出要求，并制定打分筛选的标准，是客户在招投标过程中重要的评分指标。其中，行业服务经验和服务品质是新进入者面临的主要壁垒之一，同时也是传统环卫行业面对物业公司的最大优势；短期发展角度看，物企可通过与环卫公司合作补齐行业经验及品牌口碑短板。

1、短期合作

项目的获取成为企业发展的重要环节。而环卫项目招投标通常采用综合评标法，主要考察商务、技术、价格三个方面。

商务部分评审因素按重要程度排序为：投入本项目的人员、同类项目业绩、投标人资质、《商务条款响应表》条款响应程度、设备投入、投标人荣誉。

技术部分评审因素则主要侧重于项目实施方案、应急预案、管理制度、培训计划等，整体评价过程较为主观，同时也对投标企业的经验有一定要求。

从短期看，物企在城市环卫的运营经验等方面不占优势，但可借力环卫企业在项目经验、精细化管理方面优势，以联合体的形式共同拿单，或者物业公司中标后分包给环卫公司运营管理，以及采取项目合资公司运营管理等方式合作。

图：物业公司项目承包运营图

图片来源：嘉和家业整理

2.长期竞争

虽然物业公司和环卫企业服务区域、服务内容、面向客户等方面都存在差异，但随着我国环卫市场化高速发展，尤其是“城市管家”服务项目开始出现，两者“服务”界限变得越来越模糊，物企相较于环卫公司而言，有着综合治理、前端优势、智慧化建设、资金产业链资源等优势，有望实现弯道超车。故从长期看，物企较环卫公司具备可竞争优势。

1）综合治理能力

由于一体化项目综合性强，业务包含了传统市政环卫、公共服务、市政基础设施运营等，对企业协调、沟通、监管等综合实力要求高。环卫企业在专业服务领域往往有经验，有技术，能在纵向细分领域高度专业化，但没有横向整合其他服务类别的能力。

例如环卫公司大多不懂城市安防，也不擅长分包、协调、监管和沟通，而物企在住宅、商写、公建领域，一直都在遇到多服务整合问题。以最简单的住宅物业管理基础服务而言，也需要对四保一服选择综合性解决方案，并将其作为一个整体向业主提供。因此物企更有能力承接一体化城市服务综合项目。

2）掌握前端优势

物企不仅保障政府机关后勤管理，亦深入到居民社区治理，掌握垃圾分类等业务的前端优势，城市管家项目包含垃圾分类业务，物业企业通过对垃圾前端分类，中端收运进行整合，有望顺利打通小区内外。

3）智慧化建设先发优势

在一体化城市管家业务中，有着智慧城管系统建设项目，随着不断的发展与优化，科技成为未来重要推动点。虽然部分头部企业如龙马环卫和盈峰环境较早布局智慧化建设，但相较于物企来说，仍缺少先发优势，如玉禾田年报显示2020年起才有研发投入一项，侨银2020年智慧环卫信息化系统平台升级项目投入资金仅180.04万元，而物企注重科技研发，并逐年增加科技投入。如：

碧桂园服务发布“新物业”品牌，把科技提升到战略高度。在新科技的人才结构、研发部署上，目前碧桂园服务有超过4500人团队参与研发，近三年合计投入5.9亿元科研经费。

雅生活服务投入约1460万元，进一开发一站式服务平台，使企业达到管理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化；

新城悦服务投入约6100万元，用于投资先进技术及雇员；

中海物业投入约2980万港元进一步开发信息科技系统；

绿城服务从2013年至今，连续每年平均科技投入5000万元以上。

4）资金资源优秀

在环卫一体化项目及PPP项目中，由于项目整体性增强，需要对一定区域内市政基础设施进行整合，对投标企业要求较高。

如新安、福永和福海街道环卫一体化PPP项目，在商务和技术评审因素中加入项目自有资金出资能力、项目投融资能力、经营管理盈利能力、自有车辆设备情况等条件，开始对企业资金实力、投融资能力、资产形成要求。而物企背靠房地产集团，有着雄厚资金资源等支持。因此，随着环卫项目门槛提升，行业整体有利于相互资金实力强、背景雄厚的物企。 

5）业务条线高度重合

物业行业传统四保一服与城市服务业务条线高度重合，从服务内容看，物企布局城市服务业务跨度小，有能力承接城市服务项目。

保洁对应城市环卫运营

保安对应城市秩序协管

保绿对应城市园林绿化养护

设施管理对应城市设施管理

社区空间运营对应城市资源运营

科技赋能亦能对应城市智慧服务，通过机械化、大数据、APP等手段赋能城市管理。

结语

目前，物业行业已进入规模有质量增长的关键阶段，物企发展思路和战略思维也在变化，物企积极走出社区围墙，开拓社区外服务市场，公建服务、城市服务及环卫业务的高增长性，与政府简政放权将部分服务业务进行市场化，使物业企业看到了未来发展的又一新蓝海。

在这样一个蓝海市场，由于存在门槛低、空间大、政策利好等特征，给物企切入的可能，入场选手也将越来越多。但物企与传统环卫公司较量和争夺才刚开始：尽管环卫公司更擅长单项服务，在环卫领域有着项目经验以及品牌优势，可物企在综合运营等方面的实力已展现，并在一体化城市服务项目中崭露头角，随着环卫行业一体化及综合服务水平要求提升，物企将打破传统环卫行业格局。