不止“三子”，这些开发商的多元化产品线你了解吗？

编者按：本文来自微信公众号“商业地产观察”（ID:sydcgc），作者：观sir，36氪经授权发布。

商业地产行业中，有许多“一招鲜吃遍天”的开发商，如万达、恒隆，他们所打造的万达广场、恒隆广场影响力与认知度兼具，是企业的最佳名片，实现了产品品牌与企业形象的深度捆绑。

另一方面，随着消费习惯的转变和升级，许多企业在不断打造第二条、第三条、第四条产品线...... 以此来适配不同的地块特点以及消费客群，提供不同的空间和服务。

在推出祥云小镇这条产品线6年后，大悦城也在去年迎来了第三条产品线——大悦春风里，聚焦25岁-45岁的社会新兴中产阶层，首次亮相便引来业界关注与纷纷探盘；爱琴海集团也宣布将推出新的产品线，有面向社区商业推出的星银海城市客厅，有面向存量商业更新的晶海广场，有聚焦街区形态的城市书香。

单一产品线已经很难满足消费者越发多元的需求，打造多元化产品线已成大势所趋。据相关统计，百强商业地产开发商企业中超过80%的企业都开启了多元化产品战略。近期，商业地产观察对部分商业地产开发商进行盘点，总结其多元化产品线布局及策略，以作参考。

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华润万象生活

2020年，华润置地分拆商业运营与物业管理业务，成立华润万象生活有限公司，于港交所成功上市，并被纳入香港恒生综合指数成份股。华润万象生活商业运营服务旨在以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。

其主要产品线有万象城、万象汇、万象天地，其中万象城定位于一二线城市的城市级购物中心，万象汇则定位为一二线城市的区域购物中心及三四线城市的城市级购物中心，万象天地属于“街区+mall”的独特空间规划及创新业态规划。除以上标准化产品线以外，华润旗下还有商务精致商业体凤凰汇、社区商业中心华润1234space、城市更新项目西单更新场等项目。

深圳万象城

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龙湖商业

龙湖商业是龙湖集团旗下的主航道业务之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖商业深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大，也发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线。

从2011年开始，龙湖集团确定“持商业”战略，进行快速的全国化布局，在2015年前后每年实现3~5个项目开业，在近两年更提速到每年实现10个左右项目开业。截至3月底，龙湖商业已布局全国27城，覆盖西部、长三角、环渤海、华南、华中五大区域，在手项目103个。

龙湖北京长楹天街

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大悦城控股

在商业地产领域，大悦城控股成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，以年轻中产、成熟中产为核心客群、以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，立体化布局，现已在全国近20个城市布局，在运营、在建项目总数近30个。

2021年，大悦城将迎来商业项目的集中开业，预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目开业。

朝阳大悦城

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王府井集团

王府井集团是目前国内最大的零售集团之一，主要业务为商品零售和商业物业出租，覆盖百货、购物中心、奥特莱斯及超市等主力业态，目前已经建立了包括王府井百货，王府井购物中心，王府井奥莱，赛特奥莱等品牌体系。

截止2020年底，王府井集团在全国范围共运营55家大型综合零售门店，总经营建筑面积328.6万平方米，销售网络覆盖华北、东北、华中、华东、华南、西南、西北七大经济区域33个城市。目前，王府井集团已形成集百货、奥特莱斯、购物中心、免税品经营和超市等业态和线上业务协同运营的格局。

佛山王府井紫薇港购物中心

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印力集团

印力集团于2003年成立，专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链。2016年，印力成为万科集团成员企业，被定位为万科的商业运营平台，自身的商业资源、业务平台和开发管理能力也得到进一步提升。

目前，印力集团旗下确定了五大商业产品线，即印力中心、印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里同时还包括部分万科旗下的万科广场系列和社区商业。目前，印力集团运营管理项目超100个，遍布全国50多个城市，资产规模近900亿，管理面积近1000万平方米。

上海南翔印象城MEGA

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远洋商业

远洋商业是远洋集团商业地产开发运营品牌，目前产品线主要有与太古合作的成都远洋太古里、北京颐堤港，及自主运营的杭州远洋乐堤港等城市综合体；远洋自身开发运营的“未来系”商业综合体也已经在北京、天津、杭州等地核心商圈落地。

截止目前，远洋商业板块已拥有3个与太古合资项目、6个在管自营项目，以及2个在建项目，业务布局主要位于北京、成都、杭州、天津、大连、武汉等一线城市核心区域及核心二线城市。

杭州远洋乐堤港

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北京华联集团（BHG）

北京华联集团（BHG）成立于1993年，是中国最大的零售企业集团之一。北京华联集团在零售业拥有超过10年的经营经验，四个核心业务分别涵盖：超市、高端百货、购物中心以及国际合作／品牌特许经营。集团业务遍及全国25个省，40个主要城市，拥有150家以上的门店。

北京华联集团的购物中心业务由北京华联商厦股份有限公司具体运营，目前已在国内13个中心城市拥有超过40家购物中心，总面积225余万平方米。其中在北京已营业的购物中心包括：北京华联上地购物中心、北京华联天通苑购物中心和北京华联万柳购物中心等。

北京skp

8

益田商业

作为体验商业标杆，益田始终以先行者的姿态傲领行业前沿，前瞻性提出“新零售、新体验、新生活” 的三新理念，大胆变革创新，通过轻重资产相结合的多元发展模式，打造独具特色的益田六大商业产品线，创建文化旅游+体验商业的全新业态开发模式。

截至目前，益田旅游商业已布局全国20余个城市及旅游目的地，旗下六大产品线：益田假日广场、益田假日天地、益田假日世界、益田假日里、益田假日步行街、益田假日奥莱均已全面落地。

深圳益田假日广场

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保利商业

保利商业是保利发展控股集团的全资子公司，也是其商业资产投资运营管理平台。保利商业以精细化的运营管理、原创内容和场景的创新，构筑“保利广场”、“时光里”、“若比邻”三大购物中心产品体系，提供定制化商业内容，覆盖城市多元群体消费需求。

保利商业的商业综合体投资、发展和运营业务，目前已实现全国化规模经营。截至2021年一季度，在上海、广州、佛山、武汉、成都、长沙、天津、合肥等全国41座城市运营商业项目，资产管理规模超过400万平方米。

保利广场•广州

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中海商业

中海环宇商业是中海地产旗下的全域化高品质集中商业资产开发管理平台，现已形成环宇城、环宇荟、环宇坊、富华里四大产品序列。

截至2021年5月，中海环宇商业在运营商业项目已达18座，其城市版图覆盖了包括北京、上海、成都、佛山、珠海等全国一二线核心城市；到2023年，中海环宇商业计划在全国新增布局29座商业项目，包括武汉、大连、天津、宁波、珠海等筹建项目目前也都在有条不紊地推进之中。

佛山环宇城

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太古地产

作为港资房企的太古地产，于2008年进军内地市场，在北京设立内地总部，并在2008年-2017年相继在内地开出了北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里以及上海兴业太古汇等商业项目。

作为太古地产在中国内地的第三个“太古里”项目，上海前滩太古里正受到业内广泛关注。前不久，前滩太古里官宣将于今年9月30日开业。去年年底，太古地产宣布将与远洋集团共同扩建北京颐堤港二期项目，包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店。此外，三里屯太古里西区也将在今年第四季度亮相，带来全新体验和全新品牌。

前滩太古里鸟瞰图

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合景悠活

合景悠活秉承“艺述·生态·乐活”的核心理念，致力与全客层人群共创有温度的个性化消费体验，针对不同消费人群，匠心运营摩方、悠方、悠方天地三大购物中心品牌。通过在都市核心区域打造高品质、多样化的购物中心品牌，为消费者带来多元优质的休闲生活体验。

截至目前，合景悠活在北京、上海、广州、成都、重庆、苏州、南宁等城市，拥有8座已开业购物中心，26个筹备项目，总运营面积超150万㎡。在这张仍在继续扩大的版图上，合景悠活商业的目标很明确——在这些一、二线核心城市，打造至少一座具有代表性的标杆项目。

合景·悠方（成都）

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金科商业

金科宣布成立独立的商管公司，真正意义上的进入商业地产领域，金科的航线再度扩展，完成独立的商业管理和运营。

据金科2020年财报强调，根据金科“四位一体、生态协同”的战略指导，以科技产业和商旅康养为代表的“地产+”业务是公司重要的业务组成，报告期内“地产+”业务取得良好经营效果，明确了社区型购物中心和区域型购物中心相结合的商业发展模式，为金科“地产+”业务的起航奠定扎实基础。

据官网显示，金科商业以“金科乐方”为统一品牌，“金科乐方”覆盖创新型文商旅综合体、城市型/区域型商业综合体和社区型商业综合体三大类型，将打造成为全球领先的文商旅物业持有及管理运营企业。

金科商业综合体

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宝龙商业

作为内地首家在港上市商业运营服务商，宝龙商业的发展速度有目共睹。截止到现在，宝龙商业已在全国布局近130个项目。宝龙商业经过多年的探索、总结、提升，也形成了完整的产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为超级标杆、标杆、标准mall及社区商业系列产品。

2021年，宝龙商业正式启动“新五年战略规划”，宝龙商业也将围绕战略之变、发展之变、经营之变实现新的腾飞，且2021年，宝龙商业将开业22个项目（包含收购的浙江星汇项目）。

厦门宝龙一城

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鹏欣商业

上海鹏欣房地产（集团）有限公司成立于1995年，为上海鹏欣（集团）有限公司所属集团公司之一，业务涵盖商业地产、住宅地产、旅游地产开发、商业酒店经营、建筑安装、物业管理等。在商业地产板块，目前，鹏欣地产的商业产品主要梳理出“鹏欣·水游城”、“鹏欣·金游城”以及“鹏欣·星游城”三大系列。

据官网数据，已开业运营的有五大商业体包括呼和浩特鹏欣·金游城、盘锦鹏欣·水游城、天津鹏欣·水游城、南京鹏欣·水游城、上海星游城。此外，丹东鹏欣·金游城、蚌埠鹏欣·水游城、武汉鹏欣·水游城等项目正在建设中。

南京鹏欣·水游城

-结语-

通过梳理可以发现，从建筑类型来看，以盒子为主的商业项目垄断地位已被打破，开放式街区、街区+盒子以及创新型项目层出不穷；从产品定位来看，大体量综合型购物中心增速逐年下降，而小而美的社区商业、文旅商融合的文旅商业、文化艺术类为代表的主题型商业正异军突起。

值得关注的是，在开发商纷纷发力轻资产战略，进行新一轮跑马圈地的背景下，那些拥有多元化产品线的开发商，在这场没有硝烟的战争中，可以根据标的特点，适配不同的产品线，已经占据了一定的先发优势。

另一方面，不少开发商为发展轻资产，也打造了专属的轻资产产品线，这也为不少单一产品线的开发商敲响了警钟。可以预见，在商业地产加速进入存量竞争时代后，发展多元化产品线的浪潮会进一步加速。

部分图片来源：企业官网、项目公众号及网络

部分资料来源：企业官网、年报、赢商大数据及公开资料