新房摇不上号？请收好这份二手房避坑指南

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，36氪经授权转载。

一直以为刚需是最惨的，但有这么一部人，他们也跟刚需一样，同样没有住房，手里也是紧巴巴的，每天忐忑地等着摇号。

但是他们却一直被大众遗忘。

这群人他们的名字叫——刚改！

他们为了摇号买房刚刚把自己的70㎡的小套二卖掉，就为了换个100-150㎡的套三，让一家五口有个遮风避雨的港湾。

但刚需优先摇号政策一出来，这群人却是被伤得最惨的。

不少城市的刚需条件之一：

登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。

刚刚卖了房子拿了钱，就不符合要求了啊！

明明没有房子，但是却被列为了改善类群体，明明就是“刚需”，却不能拥有刚需的条件和资格。

为什么？为什么？为什么？

难道我们就是被上帝选中的倒霉鬼？

本来摇号就很难了，被棚改户指定部分房源，现在刚需还优先来抢房子，刚需没有摇到房子还可以跟普通人一起摇！

摇号几率一下子就下降了好几倍！

这下就更没得搞头了，除了刚改，二套房改善类、三年内离婚的也无辜中枪。

新房摇不到，大不了那就买二手房嘛。

虽然价格贵，但是好歹看得见、摸得着，价格也可以商量。

但素，买二手房也并不简单，好歹是百万上下的生意。

请收好这份二手房避坑指南。

1  如何看卖家的二手房有没有被抵押？

有些做生意的亏了，就偷偷把房子拿去抵押，这种房子不小心买到手了简直哭都哭不出来，怎么看卖家手里的是不是抵押房呢？

第一种方法：

房产部门都备有房产档案，房屋的抵押、买卖等都可以查询。可以让卖家带好身份证和房产证，到时候一起可以去房管局查档。

第二种方法：

也可以登录房屋所在地的房产管理局的官方网站查询。

第三种方法：

让房东提供房产证的原件给你看。

在房东房产证的“附记”头查看，如果“附记”一栏，红色框框里有“有抵押”三个字，那么该房源就是有抵押性质，就不能买。

房产证

反之，如果“附记”头没有“有抵押”的字迹，那么该套房就是正常无抵押性质的。

要告诉大家是，一定要看原件，复印件是不行的，因为有的是在房子刚办好房产证还没到银行抵押时就复印了的。

如果房东一直以各种理由不让你看房产证，八成都有问题！这个当！不能上！

但是！不要以为这样就万无一失了！

有可能房东的房源正在办理抵押的途中，恰巧你在这个时候去核实他的房源就不能马上看到。

这个时候你可以在买卖合同中明确双方的条件，如果存在抵押性质房东将负法律责任。

如果你不幸买到抵押房怎么办？

法律上是这样规定的：

1.抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

2.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

虽然这样规定了，但是后期处理起来非常麻烦，能够避免就避免嘛。

2  卖家的二手房还在还款，这种情况怎么交易？

卖家买房的时候只给了首付，后面一直在还贷，这种情况你有两种方法购房：

第一种方法：卖家提前还完贷款

卖家先把贷款一次性付清再解除抵押卖给你。

有些卖家会让你提前把首付款打给他们好把后面的贷款还清，这个时候，一定要让对方提前申请还款，不然如果到时候你把钱打过去了，对方又不还了，这个风险就会全部由自己承担。

这种方法，有点冒险，见证人与人之间信任的时候到了~

第二种方法：转按揭继续还款

意思就是可以把卖家的贷款转到自己头上，然后继续还贷。

相对来说更为保险，双方可以直接向银行申请转按揭业务，银行根据双方的实际情况来调整还款金额、还款期限等。

3  买了二手房后怎么过户？

一、持房屋所有权证，本人有效身份证件到房产交易中心录入存量房网签交易信息；

二、持房屋所有权证到指定办事窗口查档；

三、到税收窗口申报纳税，领取纳税通知书；

四、持相关材料到买卖双方过户窗口办理房屋买卖登记手续及房屋维修资金过户；

五、按照规定时间到相关窗口；领取缴费通知单，并缴费；

六、到相关窗口生成登记薄，凭领证申请单到领证窗口领取房屋所有权证。

需要准备的资料：

①不动产登记与房屋交易申请书

②申请人身份证明。属于夫妻共同财产的，所有权人及配偶需持结婚证原件共同到场申请

③不动产权属证书

④存量房买卖合同（需经二手房网签系统录入）

⑤契税完税证明或纳税通知书

⑥维修资金缴存证明（可在买卖过户登记时申请维修资金过户后生成缴存证明或房屋专项维修资金交款通知单）

⑦需要补交土地出让金、缴纳税费的，应该提交土地出让金缴纳凭证、税费缴纳凭证。

我知道你可能还想问：如果原房东的户口在这套房子上怎么办？

存在原房子有户口的情况也不要紧，拿上办好后的不动产证然后去公安办证中心，他们会把之前上户口的人销掉，房东的户口就会自动变成集体户。

4  卖家一房多卖怎么办？

首先，怎么知道卖家是不是一房多卖？

需要卖家持房产证原件和身份证件，跟你一起去房管部门查询，就可以知道这套房子到底有没有问题。

如果遇到了卖家一房多卖咋个办？难道就要吃这个哑巴亏？

一房多卖会造成两种后果：

1.你完成了过户，获得了商品房所有权

凡是办理登记过户手续的购房人，已经合法取得该房产的所有权，其他购房人无法再要求过户。

另外，如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户，其他购房者则可以主张该过户手续无效，房屋交易无效。

2.你没有完成过户，可追究违约责任

由于仅仅完成了购房合同签订，但房屋所有权并没有过户。

这种情况下，购房者即使付了全款，也只能追求违约责任。

最重要的是，一旦发现卖家一房多卖的情况，就要及时保留证据，这样主动权就掌握你的手里，你有权要求终止购房交易。

怎么避免一房多卖？

除了找个良心中介外，你还要及时网签。通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段。

如果中介敢配合房主解除网签合同并完成“一房多卖”，就会面临被取消网签资格。

这里说一下网签，你可以持房产权属证明、身份证等资料到房产中心税务大厅二手房网签合同录入处录入信息，也可以自己在网上完成信息录入。以成都为例。

5  二手房交易流程是怎样的？

按揭购房：

①银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）

②房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）

③向卖方支付定金并预留房屋尾款

④房屋过户的同时银行审查贷款条件

⑤银行发放贷款到卖方账户

⑥双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）

⑦向卖方支付尾款

全款购房：

①房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）

②买方支付卖方定金

③双方共同去做房屋过户

④双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）

⑤买方全款付清给卖方

最重要的是，要找个好中介，专业比什么都重要。

二手房交易流程，基本如下：

自己看二手房→找卖家谈价格→签购房合同→向卖家付定金→银行审批→打首付款（向房管局做资金监管）→过户→银行放贷→卖家交房→尾款交付

6  二手房交易要比新房多交钱吗？

是不是发现明明二手房跟新房一样，都是首付三成，为什么二手房就要多给很多钱呢？

具体来看一下二手房需要交哪些钱。

首先，提一个评估价的概念，就是银行会评估卖家的房子，一般来说评估价都比你跟卖谈好的成交价要低，并且能够评估到85%就算不错了。

举个栗子：

假如成交价是200万的房子，银行可能只会评估到150万，评估价即150万。

按照首付三成，银行给你的贷款额度：150万-150万*30%=105万

所以，银行只能贷给你105万。

剩下的差价：200万-105万=95万。

中介费一般是两个点：95万*2%=1.9万

现在你的首付需要准备：差价+中介费=95万+1.9万=96.9万

如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走？

购房者事先一定要做好规划，即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识。

比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等，可以先拟定一个标准，这样有助于自己挑选到符合条件的住房。

而一旦中介在尝试通过一些手段来改变自己的看法时，也会因为“心里有数”而做到不为所动。

当然，作为购房者，也应该了解中介的迂回战术，当他们在不断让自己去看一些缺陷明显的房源之后，再突然推出一套不错的房子时，就要当心了。

关于二手房，其实还有很多很多坑。

那说来说去，到底是不是推荐买二手房呢？分情况来说。

7  现阶段这几种二手房可以买

1.优质学区房，无论新旧无论配置，都是相对安全的。

因为优质教育的稀缺至少在未来五到十年都依然是逃不开的话题。

2.地铁口，或马上开通地铁口的小区，即便是不知名也是安全的。

不过如果投资，需要在大面积开通地铁之前出手，因为地铁口越来越多的时候，稀缺性降低，地铁所带来的溢价会越来越低。

3.年份新，车位，绿化、户型、配套都尚可的小区，刚需盘也可以。

因为这部分房屋与买新房无异，还多处于市区。

4.重要商圈附近的小区。

比如说万达广场附近就是个很好的例子。

5.占有稀缺地段的品质小区。

城市的发展经历三个步骤，一发展老城区，二向外扩张，三就是核心区的重建。

当然，我们讲的核心区不见得是最市中心地段，而是二环到三环内交通，配套等等综合都很不错的地块。环内稀缺地段的高品质小区，仍然会在很长时间内保值升值。

而这几种二手房要尽量避开：

1.小产权、安置房等。

这类房子涨幅慢、住着不舒适，不能贷款，不好转手。

2.已经可以入市交易的经适房。

理由同上。

3.没有电梯又没有好学区的多层小区。

老龄化的时代来临，没有电梯的房子逐步会被人所抛弃。

4.年份过长的家属院。

早期的单位房住起来非常舒适，但随着单位的外迁与新建家属院，老家属院逐步会沦落为没人管的境地。

5.没有地下车库或车位严重不足的小区。

按照现在汽车保有量的增长速度，未来几年，停车难的老小区一定卖不上价。

6、物业口碑非常差的任何小区。

物业是一个小区升值的重要因素，比如万科的物业。

有了这份二手房避坑指南，现在，买二手房你学会了吧！