炒房客们爆仓了吗

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载

01

对炒房客爆仓这回事，我觉得我是比较有发言权的。

我有三重身份：

• 我自己买了不少房子，也懂得许多买房的打法。作为一个资深的买房人，如何放大杠杆，我还是比较清楚的。这些经验能让我一眼识破哪些是谣言，哪些是真风险。

• 房产大V的身份，让我圈子里人脉广博。人脉多的好处就是消息特别灵通，如果有谁谁谁爆仓了，第二天就能传到我这里。

• 这半年来，我每周搞线下茶话会，每个月能面聊50个买房人，半年见了将近300个买房人，微信里聊过1000多人。这里面既有全款买的土豪，也有上车的刚需，更不缺少高杠杆投资客。对于当下的买房人生态，我应该是清楚的。

所以呢，这几周我都在做一件事，一方面让我的助理梳理联络下之前聊过的买房人，看看他们最近的状态，特别是高杠杆的那几位。

另一方面，我也聊了一些圈内的资深朋友，包括欧神这样的大咖，还有不出世的职业买房人，打听爆仓的八卦。

得到的结论，有点令人意外。

没人爆仓。

高杠杆炒房爆仓这件事，至少在我知道的几十个房产大V和1000多个买房人里，是没有的事情。

如果有人要纠结这个结论的样本还不够多，那我也没办法。我不是职业记者，也没有精力去做深耕的写实报道。

与其把精力放在取样上，不如多花心思研究爆仓的内在逻辑。

02

什么叫爆仓。

还不出月供，被债主强制拍卖房产，卖出价低于买入价，造成重大资产损失的叫爆仓。

如果只是房价大幅下跌，只要你不断供，你就不会爆仓，还是能在楼市里继续混下去。

只要不出局，有房子在，大概率是能翻身的。

为了帮助大家更好滴管理房产，我找了一个房产管理表格，格式简洁，填写方便，关键是房产要素十分完整，一次填写后放在云盘里，终身复用。像我这样房子多的，再也不怕想不起房子在哪里啦。

真正会买房的人都认同这样一句话：

决定财富高低的是房价，决定能不能得到财富的是现金流。

现金流是买房这个圈子最重要的事情，没有之一。明白了这个道理，你就能识别很多谣言。

你会知道：

爆仓=房价暴跌+高负债断供+强制拍卖。

而现在全国楼市静淡，不少城市房价有调整，但绝没有暴跌，连爆仓的第一个条件都不具备。

所以如果以后看到有爆仓的传言，多长一个心眼，看看段子里的三个要素：

• 所在城市房价有没有30%以上的回撤，因为一般房子首付是3成，回撤3成才会亏光本金；

• 买房人贷款还月供的状态，有没有出现6个月以上的逾期不还款；

• 用什么样的价格卖掉房子，卖出价格是不是低于买入价格；

对以上这三个点，基本就能知道是不是假新闻了。

03

虽然没听说真有人爆仓，但不意味着我们都是安全的。

不管你是一套房子还是十套，只要你还不出月供，房子被有可能被银行收走被迫卖出，进而造成巨大损失。

从这个角度来说，不管你是不是炒房客，每个人都有潜在的爆仓风险。

而且最容易出事的恰恰是最近这一轮牛市新买房的朋友们。

大家平时生活里都是理性的，买东西讲究性价比，没事掏出个手机比来比去。

可是人一旦进入楼市牛市，就会变得血脉偾张。

很多朋友其实一开始并没有买房的打算，而是被身边人买房赚钱所激发的贪婪和害怕未来不能上车的恐惧所裹挟，被动地加入到买房大军，匆忙做了决定。

这一轮房价涨得太快，买房的节奏是不太好把握的。运气好的买的早，到现在房价还有浮盈。运气不好的，房价回撤之后，已经开始浮亏了。

令人头疼的是，房价回撤和经济下行是同步的。一荣俱荣，一损俱损。

因为经济不景气，不少朋友的工资收入也在下降。

我有个粉丝，双职工家庭带了老人和孩子，没有什么家底，今年年初拿出所有积蓄勉强上车某二线城市。

买了房开始还月供之后，小日子过得有点紧张。不过一想到好歹也在大城市有套自己的房子，比上不足，比下有余，一家人还算满意。

最近忽然有一天，老婆毫无征兆地被通知裁员，一时半会也找不到工作，只能在家带孩子。现在家里收入完全依靠老公苦苦支撑，每个月工资还掉月供后勉强支撑生活开销。外出旅游、大宗消费统统被砍掉。

再一看房价，不巧买在最高位，现在房价大概回撤了10%。如果卖房，算上税费直接就是亏损50万，相当于家庭几年的工资。卖不卖房，都很被动。

看样子，只能再过几年苦日子了。

倾巢之下，安有完卵。

静淡市里，我们每个人都要多考虑一份意外。

04

不知道大家关注到了没，我们讨论到现在，其实问题的关键在于：

你手上的现金流够不够支撑你度过这个寒冬。只要你钱够，再多房子你都不会爆。

那如何做到呢？

关于这个问题，我专门请教了每年自己买一套房子的职业买房人朋友。

职业买房人，不同于炒房客。

炒房客是短炒，无脑加杠杆，期望买在大涨前夜，然后抛售在高位，获得利润。一旦被套住，被动割肉，就会蒙受巨大损失。

职业买房人，是一开始就打算长线持有，合理计算房产收益比，理性运用负债，留足必要的现金储备还月供，即便几年不涨，他也泰然自若。

我的职业买房人朋友是地产人出身。

他告诉我，在将近二十年的地产生涯里，他见过太多沉浮。到最后才发现，买房子不是比快，而是比稳。

这一轮楼市大涨之后，涌入了许多新的买房人。

很多小白以为只要选对城市、押对板块、买了就涨就是会买房了。

“其实那是菜鸟”。朋友毫不客气滴说。

还有一些有过二、三套买房经验的买房人，开始使用贷款，高杠杆买房，放大收益，自信掌握了秘技。

“放杠杆只是表面功夫，起来的快，死的也快”。朋友开始认真起来。

我问他究竟什么才是买房的核心能力呢？

”高手和低手的真正区别就是现金流管理的能力”。

他说这个话的时候，语气坚定，我好像能看到他眼睛里放出的光。

他说，普通买房人依靠工资来买房，能力自然受限。

厉害角色会通过融资、创业、兼职、积蓄来增厚现金流，同时用最小现金开销买到最多的便宜房子。根据自己的现金流能力，测算出自己的还款周期，长线持有，安全第一。

我听了之后说，”这哪里是买房，简直就是开发商嘛，一方面去借各种钱，一方面不断拿地，牛市来了，获得超额利润”。

他说：”对。买房就是创业。现在的一套房子动辄几百万，就是在经营一家中型企业了。每个买房人如果能像开一家创业公司那样，认真对待买房，结果一定不会差”。

忽然间，我觉得好有道理。

05

和朋友聊过之后的几天里，我一直在思考买房人到底应该怎么做，渐渐有了一些头绪。

首先大家一定要明白的是，杠杆买房打法，本质是博短期高爆发力的，比较适合牛市的早期。

但是现在是静淡市。

这个时期的买房人，应该学会更加理性，我想一些值得注意的点：

• 不要被楼市回撤吓破胆。天朝崛起，楼市未来一定会更美好，这点铭记于心。

• 适度的负债是可以放大收益，房产上也是值得你押注的。但是切忌无脑贷款买买买。叠负债放大收益在哪个领域都有，没必要妖魔化，但也不要神化。

• 买房人应该回归买房的本源，更加关注房子的居住和使用，如果是投资的话，最好也能兼顾自住，有理性预期的收益率。

• 房租和流动性正在变得越来越重要，房子在这两个方面表现不差，再长的静淡市也不怕。

• 现金流，现金流，现金流，重要的事说三遍，不管你是借的还是挣的，现金是不嫌多的。

我想起了职业买房人朋友送给我的话：

楼市有意思的就是，牛市鸡犬升天，静淡市特别难熬。

那些楼市里特别浪的，最后又能活下来的，要么是经验特别丰富的，要么是钱特别多的。

没有这两项突出能力的买房人，更要对市场多一份敬畏。

现在在大城市买一套房子，就是拥有这个城市的股票，分享这个城市的资源，实在是一件很值得去做的事情。

可是高房价下，买房子对每个人都不容易。特别是年轻人在大城市买房，有点近乎魔幻。

我越来越感觉：

买房子，就是用最冷静的头脑，去做一件最疯狂的事情。