刚需族笑了，跌了半年的地产股终于喘口气

编者按：本文来自微信公众号「每日经济新闻」（ID：nbdnews），作者：每经记者，36氪经授权转载。

上个月结束的中央政治局会议上，高层对于房价的态度已经由“遏制过快上涨”转变为“遏制上涨”。

中央调控房价的决心是显而易见的。据中原地产统计，2018年1-7月份，楼市调控次数高达260次，在刚刚过去的7月份，调控政策更是密集，发布了超过70次。

在此背景下，今年房地产商的日子显然不好过，申万房地产指数自2月以来，已经连续下跌超6个月。

申万房地产指数月K线走势

昨日（9日）晚间，楼市传来的一则消息，让买房刚需族欢呼的同时，也让地产股喘了口气：

9日，中国工商银行和中国农业银行下调上海首套房利率折扣，从95折降至9折，而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。10日上午，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者拨通工商银行上海分行电话，工作人员向记者表示这一情况属实，待后续公告出来后会正式开始施行。

另据中原地产首席分析师张大伟测算，上述两家银行在上海的首套房利率从4.66%降低到了4.41%。如果按照100万贷款30年计算，每个月减少150元的月供。

此前，广州已有多家银行宣布下调房贷利率。除上海广州等一线城市，部分二三线城市也开始下调首套房贷利率。

受上述消息影响，今天（10日）上午，A股市场上地产股普遍普遍高开，万科A一度涨逾6%，招商地产、广宇发展、阳光城等个股纷纷拉升；港股市场方面，碧桂园涨幅一度超5%，中国恒大涨幅一度超8%。

但上述地产股随后涨幅收窄，显示出投资者对房地产公司未来业绩仍有分歧。

10日上午万科A股价走势

上半年上海楼市销售冷清

需要指出的是，此次工行、农行降低上海首套房房贷利率是在当地楼市近两年销售冷清的背景下做出的。

大部分人买房离不开贷款，来自中国人民银行上海总部7月17日公布的最新数据显示，今年上半年上海本外币个人住房贷款新增275.03亿元，同比少增914.20亿元，换句话说，今年上半年新增的个人住房贷款金额，只有去年同期的23%。

同样萎缩的还有成交量。来自房天下的数据显示，今年7月，上海一手房成交套数为6207套，而去年同期是5617套，要知道2015年7月的成交量是10508套。也意味着，自2015年10月份出台“沪六条”后，上海楼市调控效果开始真正显现。

数据来源：房天下

数据寒冷的背后是调控政策的严苛。据中国证券报今年6月报道，今年以来，上海一手房调控愈发收紧，不少开发商反映，年初还少量放行高端项目预售许可证（简称“预售证”），而近期上海市中心单价10万元以上的项目预售证几乎无一放行，甚至价格报批都不予受理。

一方面是严控预售证的发放，目前沪上单价5万元以上的商品住宅都在排队等预售证。另一方面因为获批售价大大低于预期，亦有开发商主动不领预售证，“捂盘”惜售。

一个值得注意的细节是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要职责是住房保障、房屋管理、房地产市场监管等有关政策研究、政策执行和行业管理。这在不少开发商看来，新设立的房管局的首要任务就是管控房价，短期内上海楼市管理和严控并无放松可能。

房贷利率上涨或近尾声

融360数据显示，2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨，购房者成本继续增加。值得一提的是，上海是全国一线城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪称硕果仅存。

但近一年上升城市的数量，呈现连续波动并下降的趋势，近三个月城市数量变化近乎直线下降，各城市在先后完成利率调整后，再度出现变动的情况呈减少趋势。数据显示，2017年7月至2018年7月一年时间内，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。

融360大数据研究院分析认为：

• 近一年内房贷利率环比增速呈现震荡下滑趋势，表明房贷利率在保持上涨的过程中，上涨幅度在不断缩小。按照数据趋势推算，未来2-3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

• 目前，用户房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素来看，房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。

申万宏源固收研究在其最新研报中称，首套房贷利率进一步上升加大销售增速下行压力及地产企业回款压力，在资金来源承压的情况下预计地产企业拿地也会进一步放缓。今年资金来源方面，开发贷收紧，债券及ABS放量，但都是集中在高评级大房企，截至18年8月9日，今年AAA房企发债规模为1314亿元，AA+发行490亿元，去年全年AAA、AA+分别发行1445及874亿元。

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，8日，地产龙头万科就在7月经营电话会议上表示，今年整个大环境从紧的背景下，公司的融资成本略有上升。万科指出，今年上半年的融资利率水平相对去年同期大概上浮了0.1%-0.2%，开发贷大概在基准利率的基础上上浮约10%左右。

上海中原地产分析师卢文曦曾对媒体表示，7月和8月是传统的楼市淡季，下半年只有9月和10月可以期待。“但今年银行放贷收紧、没钱可贷，到了年底银根更紧，就怕到时候即便供应量增加了，房贷这块又跟不上。所以今年开发商会很被动。”

专家：未来一年将是楼市低谷期

易居研究院副院长杨红旭在接受中新社采访时称，楼市这次的下行周期可能会比较长。

主要是因为，这次上行周期比较长，过去通常为一年半到两年，这次从2015年5月至今已经上行了3年时间。过去下行一般是1年左右，这次估计要拉长到2年甚至3年。

至于下行的程度，杨红旭认为，从房价的角度看，不同城市会有所差异，热门城市房价涨幅大的可能会下跌15%左右，局部地区如环京地区已经下跌了40%。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对此持不同观点，他认为当房价下跌的时候，说明下行周期基本走到了底部。他进一步指出，今年下半年到明年上半年将是楼市低谷期。

顾云昌表示，房地产市场具有明显的周期性，一二线城市和三四线城市有轮动效应，目前三四线城市经历了一波上涨，一二线城市楼市经历这轮降温后可能会有所反弹。

顾云昌进一步指出，在当前国内外环境背景下，国家财政政策和货币政策有所调整，释放出来的资金流动性，需要避免进一步刺激楼市。同时，在房地产长效机制尚未建立前，行政手段调控楼市并不会放松。

在此背景下，2018年年中中央政治局会议强调，“坚决遏制房价上涨”。一周时间后，住建部下“狠命令”，对房地产调控不力的地方坚决问责，要求加快制定住房发展规划。

住建部会议上提到了“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期。

“一方面体现了中央稳定楼市的信心，另一方面也为房地产长效机制的出台营造环境。”顾云昌说。