纽约空荡荡的办公大楼和酒店，该何去何从？

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编者按：由于新冠疫情的持续发展，纽约的许多酒店和办公楼已经空置了一年多了, 人们正在努力纷纷将这些商业建筑改造成其他某种业态，只要能存活下去。本文译自The New York Times，作者是C.J. Hughes，原标题为" What Will Happen to All the Empty Office Buildings and Hotels "，希望对您有所启发。

黑暗的窗户。安静的大厅。缄默的会堂。

由于新冠疫情的持续发展，使大量的游客和工作人员无法进入纽约，纽约的许多酒店和办公楼已经空置了一年多了。

其中一些酒店和办公楼可能永远无法恢复如初了。人们正在努力将这些空得可怕的商业建筑改造成某种类型的住房，或许还有其他用途，这可能会刺激一些自上世纪80年代末经济崩溃以来从未见过的建筑改造大潮。

但是在现在的状况下，彻底的改造可能需要数年时间，而强劲的复苏态势，可能会让房东对改造三思。一些房地产行业高管说，空间和安全方面要求，也可能使一些楼盘的改建变得复杂。

尽管如此，由于一些公司允许员工永久在家工作，地方政府也做好了旅游业多年来无法完全恢复的准备，整个城市都支持给已经陷入困境的建筑注入新的活力。

“新冠疫情加速了房屋最终的改造，”Metroloft Management公司的管理负责人内森·伯曼(Nathan Berman)说。Metroloft Management是一家开发商，正在曼哈顿下城购买两座受到疫情打击的大型写字楼。

由于在商务谈判期间，伯曼拒绝透露这些昔日的空壳建筑的名称，它们未来将以市场价出租。“他们是投资的完美标的。”他说。

据知情人士透露，从金融区的企业高层建筑，到中央公园附近的精品公寓，再到中城的中端市场公寓，房地产开发商正在重新开发或游说的，已经有数十处地点了。

到目前为止，房地产开发商大部分的注意力都集中在曼哈顿，这里是纽约市最大的商业和旅游区，也是受新冠疫情打击最严重的地方。不过在房价普遍较低的布鲁克林（Brooklyn），酒店也开始受到关注。

这种改造大致分为三种类型：从办公室到住房，从酒店到住房，从酒店到办公室，虽然不是长期永久的转变，但是短期一段时间内会转变用途。

“这一切肯定都会发生，肯定的，”马库斯与米利查公司(Marcus and Millichap)的房地产经纪人埃里克·安东(Eric Anton)说。在他目前代表的7家纽约酒店中，有3家可能成为高级住宅，1家将成为出租公寓，其余的将成为酒店。

“但很多问题都是围绕着，转换改造是否能有效进行，” 安东说。

从会议室到卧室

当然，有些建筑比其他建筑更容易进行改造。

几十年前，战前的办公大楼风靡一时。在保险公司和投资银行搬到上城区后，金融区被掏空了，开发商们买下了石灰岩和花岗岩的前总部大楼，把它们拆成了公寓。

但那些宏伟的老建筑已经不多了，至少在市中心是这样，这迫使开发商考虑更新的建筑，比如20世纪中期的玻璃办公大楼，随着周围高档建筑的兴起，它们在某些情况下已经过时了。

据房地产公司世邦魏理仕(CBRE)的数据，今年3月，曼哈顿超过17%的写字楼空置或即将空置，市中心的空置率略高。自上世纪90年代初以来，这些地方很少有如此空旷的。

尽管许多房东都是长期投资者，不会在动荡时期恐慌，但鬼城的氛围至少会让人感到不安。自一年前新冠疫情开始以来，城市预测（city projections）显示曼哈顿的写字楼价值缩水了25%。

伯曼多年来一直在改造战前的房产，比如华尔街67号、威廉街84号和交易所广场20号，最近他自己也变成了现代主义者。他说，他目前正在商谈购买的两栋办公楼是在战后建造的，并补充说，它们也是“B级”，这是行业术语中的“有点单调”。

 “升级这类建筑太昂贵了，所以改变用途实际上是最优路径。” 伯曼说，他同时补充说，这些建筑通常也不是地标性建筑，这就减少了必要的许可证数量。

但是，曾经在电脑前磕磕绊碰、挤在会议室里的人们现在的生活环境能有多容易呢？

这真的要视情况而定，建筑师约翰·塞特拉(John Cetra)说。他是CetraRuddy公司的联合创始人，该公司在曼哈顿的好几个地方把会议室改造成了卧室。

一个主要因素是立面和电梯之间的距离，也被称为“租赁跨度”（lease span）。根据塞特拉的说法，在建造房屋方面，跨度越短越好。

塞特拉说，30英尺的跨度是理想的。他最近带人参观了布罗德街20号(20 Broad St.)，这是一座1957年建成的办公大楼，紧邻纽约证券交易所(New York Stock Exchange)， 2018年它的主人从股票经纪人换成了居民。(不过，它的厚门银行金库仍位于地下室，现在用作休息室。)

在西特拉鲁迪(CetraRuddy)的20 Broad项目中，租赁跨度为45英尺(约合12米)，接近了能起作用的外部极限，他解释说，他还补充说，任何更大的租赁跨度“都会变得太尴尬”，因为公寓很可能必须拥有没有窗户的大空间，以及其他难以适应的空间。

但塞特拉表示，近期建成的写字楼的租赁跨度通常在50英尺(约合15米)或以上，这意味着在其中布置传统公寓可能很困难。

因此，关注项目20 Broad的楼层规划可能会带来一些启发。20 Broad项目有30层楼高，共有533套出租单元。比如，要到达七楼721号的客厅，就需要穿过一条长长的、像跳板一样的大厅。721号是一间带有凹室的工作室。但是，原本前门和沙发之间的空间，被创造性地填满了——一个壁橱、一台洗衣机和烘干机，以及一个可以放一张床但没有窗户的壁室。沿着一堵墙挤进去的，可能被称为半储藏间式的，是厨房。

在721号公寓中包括一个偏离中心的窗口。但从好的方面来看，没有两个单位是相同的。“你做的不是千篇一律的公寓，”他说。“你会看到更多的变化。”

这套单间公寓面积约500平方英尺(约合50平方米)，挂牌价为每月3760美元(约合人民币22750元)。但为了让这栋楼住满人，它的房东大都会公寓(Metroloft)准备提供4个月的免租金，这样一来，租客基本上每个月需要支付2600美元(约合人民币22680元)。这栋楼在新冠疫情期间的空置率高达40%。

不再提供客房服务

现在是做酒店老板的艰难时期。自新冠疫情爆发以来，由于游客和商务旅客人数减少，该市700家酒店中约有200家已经关闭，其中许多酒店预计将永久关闭，特别是随着债务的增加。

还有许多不良贷款。追踪证券化抵押贷款的分析公司Trepp的数据显示，自去年秋季以来，纽约市地区的酒店拖欠率在全美名列前茅。今年4月，纽约的酒店欠账达18亿美元，远远超过了排在第二位的芝加哥的约10亿美元。

尽管新酒店房间的建设仍在继续，但还是有大大小小的酒店倒闭。拥有476间客房的希尔顿时代广场酒店(Hilton Times Square)于去年秋天关闭。在业主日石酒店投资者(Sunstone hotel Investors)未能偿还贷款几个月后，这家酒店于今年冬天在一家命运未定的贷款人手中结业。

同样，据分析公司Trepp的数据显示，位于9·11国家纪念和博物馆(National 9·11 Memorial and Museum)附近的50层、有492个房间的假日酒店(Holiday Inn FiDi)目前因三笔不良贷款而处于止赎状态。但相对较小的房产也陷入了困境，比如公园大道南(Park Avenue South)上有72个房间的长颈鹿酒店(Hotel Giraffe)，它的抵押贷款支票已经拖欠了三个多月。

那些还在运营的酒店通常不是典型的酒店。从一年前开始，为了阻止新冠疫情在通常人流拥挤的庇护所内传播，该市60多家酒店成为9500名无家可归者的庇护所，许多地方仍在继续这样的安排。

但开发商开始考虑将处境艰难的酒店作为潜在投资。本月，黄石房地产投资公司(Yellowstone Real Estate Investments)斥资1.75亿美元，在市中心建造了拥有600间客房的沃森酒店(Watson Hotel)。在很多方面，这家酒店都是陷入困境的酒店业的象征。

2017年，位于西57街的Long a Holiday Inn酒店(Long a Holiday Inn)被新业主BD Hotels重新改造为一家精品度假酒店。BD Hotels的投资组合包括美世(Mercer)、波威里(Bowery)和简酒店(Jane)等市中心热点酒店。但随后，新冠疫情爆发，BD公司违约了，尽管将沃森酒店的大部分改造成了无家可归者的庇护所，市政府对其进行了补偿。

据知情人士透露，作为这座1964年建筑的最新篇章，黄石公司将把该酒店的两座塔楼中的一座改造成市价出租公寓，而另一座塔楼则保留为酒店。该公司的首席执行官艾萨克·赫拉(Isaac Hera)在一封电子邮件中表示，计划尚未确定，但他补充说，“拥有实施不同用途和不同商业计划的灵活性，是一个非常有吸引力的主张。”

市政府和州政府官员一直在推动将酒店改造成经济适用房，但开发商指出，建筑法规可能会让这一过程变得困难。

首先，公寓的面积必须至少为150平方英尺，而酒店房间可以小一些。公寓也需要厨房，不过在一些经济适用房小区，租户可以共享厨房设施，柯蒂斯+金斯伯格建筑事务所(Curtis + Ginsberg Architects)的负责人马克金斯伯格(Mark Ginsberg)说。该事务所设计了一些经济适用房项目。

金斯伯格说，为了符合规定而增加厨房和扩大房间也可能最终减少床位数量，这是适得其反的举措。它还可能会大幅增加成本，将300万美元的标准酒店整容改造为3000万美元的大修。

金斯伯格说，这个过程似乎让人望而却步，以至于一位对改造下东区举步维艰、有60间客房的酒店感兴趣的投资者临场退缩了。金斯伯格正在为这位投资者评估该地块。

自去年春天以来，金斯伯格已经查看了大约六家其他酒店网站，寻找类似的客户。“随着旅游业的破坏，现在是采取行动的时候了，”他说。

要找到理想的项目地点也很棘手，经济适用房开发商Gateway Housing的负责人特德·霍顿(Ted Houghton)说。该公司开发所谓的支持性住房，在现场提供一些社会服务。

霍顿说，工业区的酒店似乎是唾手可得的东西。他的职业生涯始于上世纪80年代末的另一次楼市崩盘，当时他帮助在西43街摇摇欲坠的时代广场酒店(Times Square Hotel)建造支持性住房。

他说，许多邻居不赞成在工业区建酒店，因为这样会抢走真正的制造商的土地。纽约700家酒店中约有250家位于这样的区域，不过你并不总是能认出工业区。例如，位于豪华SoHo区的美世酒店（The Mercer），以及布鲁克林威廉斯堡威斯大道沿线的一系列酒店就在其中。不过，将这些地点改造成经济适用房也可能引发争议。

 “没有一家酒店标有“出售”的标志，但每一家酒店都可以出售。” 霍顿说。

州参议员布莱恩·卡瓦诺(Brian Kavanaugh)是代表布鲁克林和下东区部分地区的民主党人，他的首要任务是简化重新设计流程，让旧酒店成为经济适用房。他正在发起一项法案，允许开发商将酒店改造成经济适用房，而无需获得新建住宅所需的建筑许可证。此外，这项法律将只适用于位于一个街区以内的工业区的酒店。

 “你不会想把经济适用房扔到沙漠中央。” 卡瓦诺说。他又补充说，写字楼的改造难度要大得多。“即使有补贴，这也太昂贵了。这种情况可能只会发生在市价出租公寓上。”

类似地，来自皇后区（Queens）的州参议员迈克尔·贾纳里斯(Michael Gianaris)提出的一项法案将赋予州政府权力，购买陷入困境的酒店和办公楼，将它们重新开发成供低收入者和无家可归者租用的住房，不过曼哈顿的大部分地址将被排除在外。州长安德鲁·科莫(Andrew Cuomo)也讨论了类似的目标。

本月通过的州预算拨款1亿美元将酒店改造为经济适用房。此外，美国联邦救助计划(American Rescue Plan)中的2.7亿美元是专门为纽约无家可归者提供的，这些资金也可能为无家可归者的转变提供资金。卡瓦诺说:“这里有一种真正机会的感觉。

周而复始

在这个城市里，建筑更新的过程很奇怪——教堂变成了夜总会，工厂变成了时装店，邮局变成了火车站——一些建筑在数年后又恢复了原来的用途，这不足为奇。

第六大道960号的这栋16层石灰岩建筑位于西35街，最初是一栋办公楼，后来短暂改作了酒店，今年5月将再次接待办公。

这座建筑于1930年开业，在20世纪的大部分时间里，这里都是布料、纺织品展厅和纱线公司的所在地，后来纽约大西洋银行(Atlantic Bank of New York)将其作为总部。2000年代末，意大利Statuto Group公司曾试图与一些富有创意的租户，一起对这栋建筑进行改造，但由于经济大衰退的影响，计划失败了，随后就出现了止赎。下一个所有者、开发商喜达屋(Hidrock Properties)随后为万怡酒店(Courtyard by Marriott)打造了一个拥有167间客房的酒店。但在运营8年后，新冠疫情去年让这家酒店破产。

现在，这栋同样经过先驱广场8号的建筑，正在从布鲁克林的Yard公司转变为一个联合办公中心。在三楼的一个接待游客的区域，广场拆除了前台和沙发，取而代之的是会议室、电话亭和一间厨房。在上面的酒店房间里，“庭院”用桌子取代了床——有时四张桌子一个房间——同时在淋浴间里安装了假植物，使它们不那么像酒店。

联合办公Yard的联合创始人理查德·贝达(Richard Beyda)说，办公桌的租金约为每月500美元(约合人民币4600元)，最短的租期为30天。在到达Yard之前，他还看过其他几家关门的公寓。

“在我们进行常规设计之前，它感觉就像一家酒店，”贝达谈到他的第一个从酒店建筑改造为办公室的项目时说。当一些人环顾四周，看到空荡荡的办公大楼，可能会露出苦相时，贝达却看到了一个正在适应变化的新生态系统。

那些不想再为朝九晚五打卡上班的员工，最终可能会适应公司更灵活的工作环境策略。 “这可能是疫情中唯一的一线希望。” 他说。

至少有一个房东正在考虑最终的用途：拆除。

沃纳多房地产信托基金(Vornado Realty Trust)本月宣布，计划拆除麦迪逊广场花园(Madison Square Garden)对面的宾夕法尼亚酒店(Hotel Pennsylvania)，取而代之的是一座多层户外花园的办公大楼。该酒店于1919年开业，拥有1700个房间，但已关闭一年多。

宾夕法尼亚酒店“已经过了几十年的辉煌和持续期，” 沃纳多董事长史蒂文·罗斯(Steven Roth)在致股东的一封信中说。但他也表示，早在新冠疫情爆发前，这个城市的酒店业就存在根本性问题。

 “在过去的五年中，酒店的经营状况明显恶化，成为了供应过剩、成本和税收不断上涨以及厂房老化的受害者。” 罗斯写道。

译者：TeresaChen