南京土拍摇号地块超七成，市场热度多板块蔓延丨“两集中”供地解读

编者按：本文来自微信公众号“土地情报”（ID:soufun-land），作者：来自中指研究院-土地情报，36氪经授权发布。

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。 

中指研究院全程关注重点22城住宅用地集中出让活动，并将持续发布“两集中”供地城市系列解读报告，为读者提供参考借鉴。 

重点城市解读请至文末获取 

5月20-22日，南京组织了2021年首批集中供地的竞拍与摇号。 南京自春节后一直没有新宅地供应，各家房企补仓意愿强烈，竞争激烈。 持续三日的土拍共成交土地面积279.5万㎡、建筑面积716万㎡，总金额约993亿元。 本文将从供应、成交、未来市场发展方向对此次土拍进行解读。 

供应情况

▍2021年拟供应宅地面积同比增长5.65%，首批供应占全年31.69%

4月9日，南京市规划和自然资源局发布《关于南京市2021年第一批住宅用地集中供地的公告》。2021年，南京市计划出让商品住宅用地710万㎡，较2020年的672万㎡上涨5.65%。自今年1月以来已经公开供应约91万㎡商品住宅用地。按照年度计划，尚未供应的619万㎡商品住宅用地，按照4月、7月和10月三个批次集中公告。其中4月9日集中供地第一批公告（2021年宁出第04号）供应涉宅用地52幅，用地总面积297.11万㎡，其中商品住宅用地面积总计225万㎡，总建筑面积为735.25万㎡，起拍总价866.82亿元；7月计划供应第二批47幅约242万㎡，10月计划供应第三批32幅约152公万㎡。 

▍区域分布上，主城供应多幅优质地块，数量较多

从首批集中出让的地块区域构成来看，主城六区内共计20幅，住宅用地面积约113万㎡；江宁共计7幅，住宅用地面积约30万㎡；江北新区共计10幅，住宅用地面积约41万㎡；浦口共计5幅，住宅用地面积约61万㎡；六合共计2幅，住宅用地面积约5万㎡；溧水共计5幅，住宅用地面积约23万㎡；高淳共计2幅，住宅用地面积约7万㎡。   

图：各区域涉宅地块推出数量

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com 

图：各区域涉宅地块推出面积占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com 

竞拍规则新变化

南京本次集中供地，依然实行“限房价、竞地价”的双限方式，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过核定价格（装修价格另行核定），最高销售单价不得超过售价均价的110%（装修价格另行核定）。禁止马甲参拍，竞买人及同一集团成员企业不得报名竞买（含联合竞买）同一幅地块。 

此外，也出现了一些规则的调整。 

当地块达到最高限价后须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

此前，保证金比例均为20%。此次集中供地，根据地块实际情况，对每幅地块的出让条件进行差别化设置，一些地块要求三级意义上开发资质，竞买保证金比例由20%提升至20%、30%、50%不等，溢价率20%-30%不同。这些差异化设置表明南京坚持“因区调控”，根据主城、副城、新城等地块位置不同，结合板块内实际设置适合的条件。 

成交情况

▍除1幅取消交易外，其余51幅全部成交，总土地出让金近993亿，36幅摇号

本批集中供应的52幅涉宅地块中，淳化G45养老地块因故终止出让。其余51块经过两天的激烈竞拍，有37块地达到最高限价，36块地在周六22日进行摇号。总成交建筑面积713万㎡，出让金近993亿元，平均溢价率为18.16%。 

本次竞拍有8宗地块以底价成交。其中，1幅为回购的安置房地块，2幅为高淳地块，4幅为设置了严格出让条件附带投资协议的地块，如要求建设地标性建筑、自持大体量商业办公、无偿建设城市文化建筑、图书馆等的配套。对房企的资质、资金和运营管理能力都有着一定的严要求。 

表：部分附带投资协议地块

数据来源：CREIS中指数据 

本次土拍对溢价率也进行了差异设置。有22块地溢价率在30%以上，分布在南部新城、河西南、城东、雨花两桥、紫东、江宁滨江、板桥等热门板块和未来规划高的地区。 

图：各溢价率段地块宗数分布

数据来源：CREIS中指数据 

▍44家房企有收获，招商、万科、新城为大赢家

本次土拍，51幅土地共43家房企竞得，其中除了传统百强房企、深耕南京房企、本土房企、政府平台外，更有通过这次摇号进驻南京市场的新房企。 

本次土拍中，摘牌金额最多的是招商蛇口，共147.5亿元，其竞得的新玄武G24也是本次土拍中单幅地总价最高的地块。新城4幅地（含合作）拿地金额94亿元位居第二名。华润70.6亿摘得雨花中央商务区地块位居拿地金额第三名。摘牌数量最多的是万科共4幅，分别位于雨花两桥、灵山、江北和溧水，合计建筑面积为14.81万㎡、45.88亿元。 

数据来源：CREIS中指数据 

本次集中土拍中，竞得人多为独立拿地房企。但实际，在巨大的摇号压力下，不少房企为增加中签率纷纷采取合作策略，只要一家摇中多家一起合作开发。因此，不少没有出现在竞得名单中的房企也有收获。如深圳振业竞得的南部新城G27地块就选择和新城合作。 

本次土拍，不少房企新秀首进南京市场，如新沂阳光置业、江苏富园、南通瑞城、大唐、宿州万成、长春君地等。他们通过摇号获得了南京市场的“入场券”，未来南京市场将出现不少新面孔。 

重点土地

▍NO.2021G24玄武区红山街道丹霞路以北、恒嘉路以东地块

数据来源：中指·地主 

地块解读：

G24地块位于铁北新城，为新玄武最后一块涉宅地块。地块体量大，业态多样，由住宅、商办、商业综合体等。此前消息一直称该地为香港置地“定制”，但在竞价阶段竞争非常激烈，经过4个小时158轮竞价最终被招商竞的。地块总价88.9亿元、未来毛坯限价为43555元/㎡。 

铁北新城作为玄武区珍藏的宝地，背靠紫金山、玄武湖，紧邻南京火车站、小红山客运站，距新街口直线距离也很近。轨道交通方面，板块4条地铁线路环绕，1号线、3号线已经运营多年，6号线、9号线在建且在丹霞路换乘，待地铁正式通车后，铁北新城与河西、南部新城大校场直接链接。产业方面，铁北新城引入大量产业，玄武之光创新园、铁北创新孵化集群、铁北数码港等等项目均有序推进，为板块带来生机与希望。项目附近紫金悦峯、玄武宝龙城在售，均价在44500元/㎡左右，复地明日之城已公开，预计6月份上市。 

▍NO.2021G44江宁区正方大道以北、新前路以西地块

 数据来源：中指·地主   

地块解读：

G44地块位于正方新城，地块触顶楼面价13348元/㎡，未来毛坯限价24200元/㎡，利润空间大，是本批集中出让报名房企数量最多的一幅，在自由竞价阶段已经达到最高限价开拍后直接进入摇号阶段，共78家房企参加摇号，最终由龙光摇中。 

地块紧邻地铁S1号线正方新城站，4站达南京南站、3站达禄口机场，距离江宁百家湖九龙湖、上秦淮等几个热门板块直线距离都很近。附近有绕越高速、机场高速、正方中路、将军大道等主要通道通达全城。产业方面，江苏软件园致力于打造“南京硅谷”，拥有众多软件产业如中兴、微软等，未来三江学院也将搬迁到此地，为板块带来大量的人口。教育方面，吉山软件幼儿园、拉小分校均已开园、开学，教育资源可圈可点。该地块旁为今年2月旭辉摇中的G03，楼面价13200元/平方米，未来毛坯限价24100元/㎡。板块内中交路劲山语春风主力在售，销许均价21000元/㎡，该楼盘是板块内首个摇号的项目，去化较好。 

▍NO.2021G32秦淮区南部新城应天大街以北、承天大道以西地块

数据来源：中指·地主 

地块解读：

南部新城本次共出让5幅地块，其中4幅为相邻地块，5幅地块均触顶摇号，其中G32地块开拍后第二次一次性加价5.8亿直接触顶，最终由正荣、奥体建设联合竞得。成交楼面价36160元/㎡、毛坯限价44980元/平方米。 

南部新城位于南京主城东南，是南京城市建设的重要功能板块，同时也是主城最后一块可供整体开发利用的宝贵空间。南部新城主要包括核心区大校场机场片区和高铁南站片区，是南京城市总体规划中确立的与新街口、河西新城并立的城市中心区。根据规划，南部新城空间格局为“一轴、一廊、两核、四区”，其中“一轴”是新大校场跑道创智轴，“一廊”是智慧科技办公美食教育的宜居走廊，“两核”是在文化创智轴两端形成城市生活热力核和文艺时尚活力核，“四区”是新大校机场跑道四周布局的国际商务总部区、文娱时尚产业区、数字经济总部区和智慧健康产业区。在开发过程中，大校场机场跑道将整体保留，并打造成全国唯一的跑道公园。南部新城交通方便，地铁5号线、6号线、10号线二期等多条地铁穿越板块。大校场片区内配套资源丰富，拥有南部新城医疗中心挂牌为南京市中医院，规划17所幼儿园、7所小学、6所中学和1所高中。片区内目前金地大成雅境、金陵华夏中心在售，销许均价在44500元/㎡左右，中签率低，首付比列高。金基望樾府待售，项目精装品质高，首开预计均价约47000万/㎡+6000元/㎡升级精装包。 

小结

本次南京土拍的激烈程度意料之中。竞争如此激烈原因，与实施两集中供地后房企拿地机会减少、拿地难度加大有密切关系。除此以外，南京目前快速发展也是竞争激烈的主要原因。 

长三角地区作为投资热土，在“北冷南热”的局面下，资本大量涌入，而南京作为长三角中心城市，背靠南京都市圈，更是被各家房企重点关注的城市。七普数据显示，南京目前常住人口南京常住人口达到931.47万人，十年间共增加131.10万人，增长16.38%，年均增长率为1.53%。今年年初，国家发展改革委网站发布《国家发展改革委关于同意南京都市圈发展规划的复函》，江苏安徽两省共同发布文件建设南京都市圈。南京自身也一直在推行“创新名城”的建设，加大对创新产业发展的支持，不断推出优惠政策如“优化营商环境新100条”等。大的政策利好下，南京产业持续升级，各项资源进入南京，南京的吸引力持续上升，未来南京还会有大量人口涌入，市场需求量大。 

但集中供地也给营销端也带来了压力，未来同一批地块通过其上市，尤其是同一板块相邻地块，竞争压力不言而喻。参考此前南京已经出现的联合开发案例，如长江时代4幅地同期拍出合作上市，未来南京市场多幅相邻地块联合开发上市、房企走向合作或将成为趋势。 

附：南京本批集中供地地块列表

数据来源：CREIS中指数据