北京写字楼一季度净吸纳量创新高，上地、望京酒仙桥为主要市场组团

经历了跌宕起伏的2020年，北京甲级写字楼市场在2021年第一季度迎来了强势的开门红。今年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量刷新了近十年以来的单季度新高，也创下了近十年需求最强劲的季度开局。

4月14日，高力国际发布的“北京互联网科技公司在京选址趋势报告”。报告显示，第一季度甲级写字楼市场单季度净吸纳量超过23万平方米。与此同时，乙级楼宇和产业园区也同样出现大量的新增需求，净吸纳量分别超过10万平方米和28万平方米。

因此全办公租赁市场的净吸纳量超过61万平方米，全部办公租赁市场都在一季度出现大幅去化，空置率均出现不同程度的下降。

根据高力国际报告，北京目前已经形成两大互联网产业聚集地，并形成了两个主要的市场组团，分别为位于西北方向的中关村-上地（泛上地区域，包含西二旗，清河等周边区域）-北清路组团和位于东北方向的望京酒仙桥组团。

当前头部互联网公司办公面积（包含自用和租赁面积）共约525万平方米，其中前20的公司办公面积约422万平方米，占总互联网公司办公面积的80%。有42%的互联网公司位于上地，位于东西两大组团内的互联网企业占比高达72%。同时，互联网公司更加集中于产业园市场，有67%的互联网公司位于产业园内，位于甲级写字楼的比例仅8%。

在租金方面，互联网科技公司目前平均租金水平相对较低，平均租金约190元每月每平米，低于整体办公市场223元每月每平米的水平。此外，当前互联网公司依旧维持了迅猛的扩张速度。

在2020年全年5000平米以上的大宗租赁成交中，互联网科技公司的成交面积占比达到42%，高于第二名金融行业的18.8%，在今年一季度占比上升到64%。

高力国际华北区董事总经理严区海表示，互联网科技公司的快速发展，带动了东西部组团中上地和望京-酒仙桥区域的快速去化。上地子市场是北京重要的互联网科技产业聚集地，也是目前北京最炙手可热的产业园子市场。

严区海还表示，目前市场空置率仅有7%左右。区域内一些待入市的新项目还在预租阶段，就已经实现了大幅去化。

而望京酒仙桥的写字楼市场从2015年到2018年经历了四年两轮供应期，市场空置率长期保持超过20%左右的水平，最高点在2015年甚至达到了38%，次高点出现在2018年接近24%的水平。

高力国际华北区研究部董事陆明表示，截止到2021年一季度，望京酒仙桥已经从租户市场转变为业主市场，平均租金本季度逆势上涨超过3%，成为首个租金出现明显触底企稳回升的子市场，进一步凸显了该区域的互联网产业优势。

根据高力国际的数据报告，在两大组团内，某些子市场目前已经出现了“一房难求”的局面，未来3年超过130万平方米的新增办公项目，将会很大程度上缓解目前该区域供不应求的局面。

高力国际华北区董事总经理严区海表示，从目前的市场格局来看，除了航母级的互联网头部企业有能力敢于跳出产业聚集区域进行多总部选址，其他大部分的互联网企业选址需求依然还会集中在东西两大市场组团内。