深度剖析 WeWork 的 200 亿美元梦想：一家创业公司是如何改变商业地产的？

编者按：Cbinsights发表了一篇研究报告，详细描述了WeWork正在做的事情——改变商业地产。从这篇报告中，你能看到WeWork的发展历程、战略措施以及运营理念等，希望能够给你带来启发。文章由36氪编译。

凭借着超过40亿美元的资金, WeWork正在（美）国内外大举扩张，并寻求各种合适的投资收购标的，引发了极大的关注。不过，其房地产即服务产品和优化办公室设计的数据库对于公司价值的贡献远远超过营销策略。同期国内类似WeWork模式的玩家如氪空间等也在今年有着非常激进的扩张规模。

WeWork专门从事小微团队的办公室租赁业务——以市场价的价格租赁和开发商业地产物业，然后以高得多的价格将它们出租出去。该公司最近的资金激增——仅2017年就从日本软银等投资人处筹集了40多亿美元资金，从而让公司具备了快速扩张的保障。

WeWork是一家像科技公司一样的房地产公司。这是批评者对WeWork的评价，他们认为，它不能支撑其200亿美元的估值。和其他看起来遵循相同商业模式的公司相比，WeWork的PS倍数远高于其他已在公开市场上市的企业。

除此之外，批评人士还指出，WeWork的精力花在了多个产品线上——比如即将开办的WeGrow和wave pool公司——都证明了这只是一家雄心勃勃的科技公司。

但WeWork最近转向了提供更安全的房地产承诺，并将重点放在长期租赁者和企业客户身上，表明该公司可能是依靠“多条腿走路”。

WeWork声称正在积累一批关于理想办公地点和布局的数据，并使用软件来确定从理想办公桌布局到最佳会议室大小等所有内容。

在大企业正试图从其投资组合中剥离房地产管理的时候，WeWork收集这些数据不仅仅只是用来改善自己的办公空间的选址和布局，也是为了提供办公室外包管理服务做准备。目前，WeWork已经获得了IBM和Verizon等公司的订单。

此外，WeWork正在寻求直接购买高知名度的房地产资产，从而提高它的知名度和实际资产。该公司于2017年10月收购了曼哈顿中城的Lord & Taylor大楼。

在本报告中, 我们将向大家展示 WeWork 是如何：

• 通过将长期租约转移到风险较小的房地产交易中来降低风险的。

• 利用其数据和技术优势为优化办公室设计和提高员工工作效率创建蓝图的，这是其他房地产公司无法轻易复制的一个优势。

• 把自己打造成一个成为面向企业的房地产服务公司的。

下面，我们将深入分析WeWork的战略及其业务的健康状况，从而来更好地理解它是一个估值过高的独角兽，还是一家在技术时代对商业地产进行了更新和扩展的创新型公司。

一、WeWork是如何主导合作的？

自2010年在纽约开设第一家WeWork办公空间以来，联合创始人亚当·诺依曼( Adam Neumann )和米格尔·麦凯尔维( Miguel McKelvey )已将该公司发展成了一个全球性的品牌。

该公司的企业营销主要强调创业精神。在 WeWork 出租的办公空间中，标语到处都是，敦促员工“做你喜欢的事”和“创造你的生活”。WeWork的高管认为WeWork不是一个办公场地的提供者，而是一个社区。

但在这种理想的文化之下，有一个基本的商业逻辑。该公司主要通过租赁套利赚钱：向其成员收取的费用必然要高于向房东支付的费用。

实现这一目标的主要手段是把大量的人安置到一个地方。

在WeWork的建筑物中，每人平均占地面积大约50平方英尺。相比之下，全行业商业办公面积为250平方英尺。根据该公司的数据，尽管占地面积很小，但是向成员收取的费用并不少——平均每年8000美元。WeWork的运营利润率保持在30-40%之间。

WeWork一直宣称，与其他同事频繁接触对于在创意社区工作的人们来说是一种福利。而不会提及工作场所有多么拥挤的现实。

WEWORK的快速增长

尽管费用很高，但 WeWork 依旧成功地扩大了其成员数量，将自己定位为新经济商业活动的发源地。通过各种便利设施、合作关系协议，以及办公室设计，WeWork为寻求工作场所的企业家和小公司提供了令人难以抗拒的“入门套件”。

2017年5月，亚当·诺依曼说，WeWork一共有2200名员工，其中800名在纽约市。5个月后，《福布斯》就发表了一篇报道称，WeWork的员工数量已经增加到2900人。现在使用LinkedIn进行简单搜索，结果是近3500人。

2018年2月初，WeWork迎来了其第20万名成员，而在2017年5月的时候，这个数字是13万，在9个月内增长了54%。

去年，由于资金激增(主要由软银领投)，让WeWork能够快速扩大面积，从而为获得更多的成员提供支撑。WeWork每月能增加50万至100万平方英尺的新空间。截至2017年5月，WeWork管理180个办公空间。从那时起到现在，整体办公空间增加了64%，超过了295个。

值得注意的是，由于公司的建设和运营效率非常高，使得WeWork可以如此迅速地增加空间。从最初审查一个地点，到签署租赁协议或共同管理协议，再到装修建设，接受租户。整个过程平均在9个月内完成。

2017年，WeWork的收入超过了9亿美元。据报道，2018年，WeWork的全年运营收入将达到23亿美元。

减少租赁风险

虽然WeWork看起来像是在房地产领域找到了一个神奇的公式，但它的商业模式实际上是是相当危险的。它与房东签订的长期租约可能持续10至15年，这要求WeWork要在未来支付数亿美元的资金。哪怕是在经济下滑和房地产市场不景气，公司很难找到人或公司来入驻的时候，也是如此。

在长达十年的租约期间，可能会有一些小的企业或者创业者发现WeWork太贵了，负担不起。或者是可能有竞争对手能够以较低的价格提供差不多的服务。

这两个方面都是WeWork的办公空间灵活性的巨大卖点，也就成了其业务长期稳定性的最大威胁之一，因为成员可以随时离开，从而让 WeWork 陷入困境。

WeWork已采取以下四项战略措施，来降低管理的风险：

• WeWork的办公空间开始偏向于面向企业客户，并通过其Powered by We解决方案，将业务拓展到第三方办公室管理领域。迄今为止，WeWork的客户中有30％是企业，其中一些位于WeWork的办公空间，另外一些则是在由Powered by We提供设计、管理等支持的、量身定制的办公地点里。

• WeWork正在从租赁转向合作管理模式。 在这种情况下，房东可能会支付翻新和建设办公室的费用，或者分割会员利润的50%，这和酒店业推广的管理协议很像。诺伊曼表示，WeWork在印度和以色列等市场几乎全都遵循了这一战略。

• WeWork已经开始购买房产了。 其与罗纳集团合作成立了一家名为WeWork Property Advisors的房地产投资基金。据报道，该基金以8.5亿美元的价格收购了纽约市的前Lord＆Taylor大楼，并可能正在谈判以7.85亿美元的价格，从黑石集团( Blackstone Group )手中收购位于伦敦德文郡广场的一座12层高的大楼。

• WeWork正在逐步延长其成员的租赁期限。 根据The Information的报道, WeWork 对其经纪人推荐计划的激励机制进行了调整, 更加偏重于奖励那些安排成员租赁一年或更长时间的经纪人。

值得注意的是，根据Emergent Research的研究，广义上的联合办公行业也正在发生变化，从对个体创业者的关注转向员工数量不到100人的小团队和公司。

二、数据驱动签署协议和场地设计

数据推动签署新的租赁协议

WeWork产品系统负责人艾伦·弗里奇（Aaron Fritsch）表示  ，“扩张中最大的障碍就是我们能够签署多少租约。”

考虑到快速在全球扩张的重要性，WeWork采用了一种精心设计的选址方式。

WeWork利用目标社区的商业构成数据解决了寻找位置的瓶颈问题。与Factual（一家地理位置数据提供商）的合作，WeWork根据邻近的基础设施和商业情况（包括咖啡厅，购物中心，餐馆，酒吧，酒店和体育场）来评估每一个选址点。Factual声称，在2016年至2017年的12个月内，WeWork 与Factual 的合作推动 WeWork 的网点增加了95% 。

有趣的是，WeWork办公空间的密度也是一个影响因素。在WeWork比较多的城市，每增加一个点都会有效降低成员的流失率。WeWork的前首席运营官、现任总裁阿蒂·明森(Artie Minson)指出：“WeWork办公空间越多的城市，成员流失率就越低。”

虽然绝大多数WeWork的成员计划都是将成员分配到某个办公空间，但它允许成员在不同办公空间之间切换。

建筑与施工

一旦WeWork签署租约并开始建设办公室，最大限度地提高收入和营造办公文化时，技术将会发挥更大的作用。

WeWork 通过收购了建筑技术公司 Case 和建筑管理平台 FieldLens来组建实体产品团队，这对于改进设计和建设阶段来说至关重要。

在被WeWork收购之前，Case是一家建筑业的技术咨询公司，擅长建筑信息建模（BIM）——对建筑物扫描并以3D形式显示，以便更好地了解项目所需的时间和成本。WeWork于2015年8月收购了该公司。

2017年6月，WeWork收购了FieldLens。 FieldLens 为建筑物施工中的利益相关者提供了一个交流平台——允许项目经理，工头，建筑师，业主和管理人员通过手机实时管理建筑工地，记录对话并跟踪和分配问题。

WeWork打算将FieldLens集成到其完整的建筑管理生命周期中，包括施工后管理。

WeWork的目标是最大限度地利用空间，同时提供充足的公共空间、会议室和自然光线。该公司对其办公室的使用情况进行测量，收集数据对原有的设计模型进行优化，并将最新的模型运用到下一个办公空间中。

使用Case的核心技术，WeWork签署租约后首先要做的一件事就是扫描建筑物并映射出一个3D模型。实际扫描过程中，每层大约需要一个小时，来让实体产品团队获得平方英尺、窗户竖框和门的尺寸、平板的平直度/厚度以及管道网络等信息。

空间使用方面的一些小的决定可能会带来巨大的财务回报。据WeWork的首席增长官大卫·法诺（David Fano）的说法，“这些建筑一般都会是有图纸的，但精度无法保证，有可能会有一两英尺的误差。如果发生这种情况，就能导致一张桌子放不下，这会影响我们业绩。”

法诺认为，BIM技术将空间的利用效率提高了15％到20％，同时节省了10％的建筑成本。毕竟，根据《福布斯》的数据，仅仅多一张桌子，WeWork就能够在10年内增加8万美元的收入。

法诺喜欢说的是，WeWork“是唯一真正提供端到端解决方案的公司，覆盖到建筑生命周期的每个阶段——从选址、租赁、设计到建筑和管理。 ”

下图显示了一个BIM计划脚本绘制的框架和部件。值得注意的是，WeWork使用现有的信息数据来测试不同的布局和办公室大小，以预测新的办公空间最多能够容纳多少成员、他们的位置应该怎么安排、应该安装多少部电话等。

WeWork通过机器学习的方法来让效率最大化。为了决定要建造多少会议室，WeWork的研究人员创建了一个神经网络，通过收集现有建筑布局和会议室使用情况的信息，来对会议室的使用情况进行预测，从而确定尚未开始建造的布局。

在对神经网络系统的测试中，在预测会议室使用情况方面，程序要比WeWork的人类设计师更准确40％。下面的这个图表显示了会议室使用的小时数与预测的小时数之间的关系，神经网络（右）给出的结果在线性相关方面更加明显。

根据研究员尼科尔·费伦（Nicole Phelan）在WeWork的博客文章中的说法，“这项研究最强有力的含义是，在我们开始建设之前，我们的团队可以更好地对空间进行规划，来满足将来某一天会占用它的成员的需求。利用机器学习来发现人与空间之间的交互模式，可以通过编程来把设计变得更好。”

最终的结果是平面图中充斥着私人办公室、会议室、单人间、开放式办公桌和公共区域。

WeWork的办公空间越多，收集的数据就越多，流程就会改进得越多——与其他遵循相同商业模式的公司相比，更具有战略优势。

这项技术，加上大规模建设增加的购买力，使得一个新办公桌的建设成本从14144美元下降到2017年9月的9504美元，节省了33％。

这种建设和管理办公空间的数据优势是面向企业客户进行销售的主要卖点之一。

面向企业—POWERED BY WE

对于在风险投资行业中工作的人来说，通过办公管理技术平台从商业房地产行业中分一杯羹的前景是很有吸引力的。更重要的是，商业房地产行业中的“逆风”对公司来说是有利的。

全球各地的公司正在寻找方法来降低其办公面积以削减成本。此外，在美国，由财务会计准则委员会授权的一项规定将于2019年生效，这项规定要求上市公司要把房地产租赁责任作为其账目负债。这很可能会使那些拥有大量租赁办公空间的公司的杠杆率比现在高出很多，从而会促使企业想办法削减其办公面积。

但是，办公空间的设计不仅仅关乎税收效率和成本节约，还与员工的健康和工作效率相关联。 因此，公司需要安装测量工具，来确保办公空间通风良好、能获得足够的自然光线、不会被噪音影响等，并针对生产力和福利的其他方面进行优化。

一些公司正在改装 HVAC 系统，可以自动消解空气中高浓度的二氧化碳和污染物，防止员工变得昏昏欲睡。像扎哈·哈迪德（Zaha Hadid Architects）建筑事务所这样的著名建筑公司正在安装像下图所示的墙壁传感器来测量和监控办公室，来进行“有根据性的设计”。

“建筑物正在成为巨型计算机，”Product Research负责人约书亚·埃米格(Joshua Emig)在接受《快公司》杂志采访时表示。

WeWork的建筑设计团队知道如何在员工不会感到拥挤的情况下，最大化地利用空间和基础设施。根据《大西洋月刊》的报道，从成本节约的角度来看，WeWork估计可以为企业客户节省25％至50％的相关运营费用。

传感器和其他测量工具（如面部识别软件）让WeWork能够跟踪监测办公室空间的使用情况，包括成员如何调整办公桌、空间中那些地方人流量最高，以及成员的开会信息（频次、人数）等等数据信息。

WeWork不仅为企业客户设计空间，还会帮助企业客户重新设计现有的办公空间。使用Powered by We解决方案的公司，WeWork会提供办公室管理软件来帮助预订会议室、招待访客等。同时，也会专门配备一个社区经理，根据公司需要来提供帮助。根据《快公司》的报道，WeWork提供的企业解决方案是面向那些至少有1000名员工、占用50000-6000平方英尺办公空间的公司提供的。

Powered by We的负责人道格·钱伯斯（Doug Chambers）在接受《连线》杂志采访时表示  ，客户“想知道他们的空间是如何被利用的，如何减少那些没有被充分利用的空间的同时，能够在办公空间里培育出公司的文化氛围。”

下图包括一些正在使用WeWork解决方案的著名公司：

WeWork收购了一个以色列的企业销售工具Unomy，可让销售人员跟踪销售线索，并与WeWork的增加企业客户的战略目标保持一致。Unomy之前的投资方包括AltaIR Capital，JANVEST Technologies，Leta Capital和Microsoft Accelerator等。

WeWork最近收购了营销服务公司  Conductor  也显示了其对企业客户的关注。Conductor向那些想要提高自身在网络上的形象和知名度的企业提供搜索引擎优化（SEO）服务。WeWork（前）首席运营官阿蒂·明森（Artie Minson）将此次收购形容为“提供另一种产品和服务的机会，我们的成员公司可以用它来拓展业务。”

也就是说，Conductor将作为WeWork的一项独立业务运营，目的是实现“交叉销售”。明森强调，Conductor现有的客户基础，为WeWork提供了与大型企业进行交易和销售的机会。

三、战略举措

凭借超40亿美元的资金投入，WeWork正在全球范围内迅速扩张，增加新的办公空间和便利设施，以扩大其成员数量并实现品牌多元化。

WeWork通过并购和合作，为其核心客户（个人和企业）提供了基础设施和服务。同时，WeWork还在开发新型品牌，包括宿舍住房和健身设施（比其他的更有前景）。

据《华尔街日报》报道，阿蒂·明森将WeWork的投资范围描述为包括“使WeWork变得更强大或能够使我们的成员公司变得更强大”的公司。

此外，首席增长官大卫·法诺对公司的并购未来持乐观态度，称WeWork正积极寻求“收购标的、建立公司、（和）合作伙伴”，并指出，“按照我们希望扩展的速度和我们希望带来的专业知识，我想我们将会更关注那些可能加入到我们体系内的公司。”

服务&扩展核心WEWORK

服务商店

WeWork的服务商店为成员提供软件和办公服务的折扣，包括Microsoft Office，Slack和InVision等基本的办公套件。购买最低的WeWork成员套餐的人也能访问这个商店，以便他们为自己的工作空间付费。这个商店的存在，强调了WeWork将自己定位为办公服务提供商的意图。

Flatiron School

WeWork收购Flatiron School，为其成员提供了一种教育氛围。Flatiron School是一个编码学院，最近不得不关闭了一些编码训练营。此次收购将把Flatiron School的课程和计划整合到WeWork的办公空间和在线上服务中。

2U

WeWork与2U的合作与其他收购和合作关系相同，可以增加公司的便利设施。2U是一家教育技术公司，为客户提供来自顶尖大学和学院的在线课程。Wework 的合作条款包括2U 向 WeWork 成员支付3年以上500万美元的奖学金。此外，2U将获得Flatiron School的Learn.co技术许可。

SOFI

WeWork与金融科技创业公司SoFi的合作，是为了WeWork服务商店中提供的一项服务。美国的WeWork成员可获得0.125％的学生贷款再融资或家长贷款方面的优惠。

Meetup

该公司收购了Meetup，这是一个将有着相似兴趣的人连接起来的平台，将与WeWork 提供的核心网络空间整合在一起。 自2013年以来，超过10万人参加了WeWork的聚会。

TechStars

WeWork与Techstars的合作，为全球加速器提供办公空间，并在多伦多、堪萨斯城、波士顿和纽约市提供WeWork服务。另外，Techstars和校友可享受折扣。

阿蒂·明森对这一合作关系发表评论说：

“Techstars创业者代表着未来行业前沿的一些世界上最优秀的创新者。通过欢迎更多下一代创业者加入WeWork社区，我们的成员——从创业者、自由职业者、小型企业到中型企业和财富500强企业——都将有新的机会进行联系和合作。“

扩展 WEWORK 品牌

WeLive

WeLive是为WeWork成员提供住房的项目。像WeWork的办公室一样WeLive 提供了可以按月出租的宿舍式公寓。电视、互联网、家政服务、社区活动、点心和公共厨房等都包含在价格中。

与WeWork的办公空间不同，WeLive并没有出现太多增长。该公司目前只拥有两个WeLive，离发展到68个的目标还有很远。但自WeLive上市以来，这两个WeLive占公司收入已经达到了20 %。

在纽约，私人工作室的起价为每月3050美元，华盛顿特区每月1500美元，而四居室公寓在纽约的起价为每月7600美元，华盛顿特区的起价为每月3700美元。

Rise by We 

2017年10月，WeWork  宣布开放其SPA和健身房——Rise by We。这个项目目前只是在纽约有一家，向WeWork成员开放，非WeWork成员，费用为每月180美元起。WeWork打算在其他地方建立类似的健身/SPA中心。

增加健身相关的设施似乎是一个非常恰当的决定，因为像Equinox这样的健身公司正在模糊休闲空间与酒店之间的界限，计划于2019年在纽约的Hudson Yards开发中推出一家Equinox酒店。

WeGrow

在宣布开放Rise by We一个月后，WeWork宣布计划开办一个名为WeGrow的私立小学。这所学校将于今年9月在纽约WeWork的切尔西总部落地。

学校的使命是围绕着“有意识的创业教育”。学生们最终将与WeWork的成员合作学习。这一举措引起了相当多的媒体关注，不过也引起了相当多的质疑。

WeLabs

WeWork的WeLabs 是一个与当地加速器和孵化器的合作项目，以帮助小公司收取费用（非股权）的“空间，社区和节目”。目前，该计划在纽约市的一个地点开业，4月1日在巴西圣保罗举行，3月和4月开放两个纽约市，并开设一个地点。更多地点计划在首尔，特拉维夫，上海和古尔冈，印度。

WeWork的WeLabs是一个与当地加速器和孵化器的合作项目，面向小公司提供“空间、社区和编程”等服务，不过收取的是资金而不是股权。目前，该项目就只有纽约的一个点开放，在3月和4月，将会在纽约再开放两个。4月1日，将会在巴西圣保罗开放一个。WeWork计划在首尔、特拉维夫、上海和印度的古鲁格拉姆设立更多。

全球扩张

WeWork在美国和海外迅速扩张，现在已经有了295个办公空间，而且还在继续增长。

迄今为止，WeWork在美国有154个办公空间——仅占全球总数的50％多一点。在美国，主要集中在纽约——拥有154个的49个。其次是旧金山和洛杉矶，各有15个。华盛顿有10个，紧跟其后。

我们分析了美国各地的办公空间向成员收取的费用，以了解每个城市的价格是如何上涨的。具体的价格是WeWork的全市范围内“热门办公桌”(在公共区域内某个地方没有分配的座位)以及的私人办公室的起始价格的平均值。

如上图所示，纽约市和旧金山是美国收费最高的城市，奥斯汀、波士顿和芝加哥排在前5位。值得注意的是，尽管洛杉矶的办公空间数量在美国排在第二位，但在成员平均起价方面排名第六。

放眼美国之外，伦敦的WeWork办公空间数量仅次于纽约，但是伦敦成员的平均起价要比纽约高20％。

很显然，伦敦肯定是WeWork的一个核心战略重点。据英国《金融时报》报道，WeWork已成为伦敦市中心最大的写字楼租户之一，仅次于英国政府办公室。

此外，根据WeWork英国分公司提交的文件，该公司在未来至少要在伦敦付至少11亿美元的租金，其中约3.18亿美元需要在未来5年内支付。

据报道，2017年10月，WeWork正在谈判从黑石集团手中收购位于伦敦德文郡广场的一座12层高的大楼。建筑物最初由东印度公司拥有。交易条款尚未公布，但传闻价格为7.85亿美元，面积为620000平方英尺。

在新兴市场的扩张

除了伦敦和美国之外，WeWork在科技公司不断涌现的新兴市场也在不断发展，特别是中国和印度。我们来看看这些国家中各个城市的平均起价，将它们与其他市场比较是什么样的。

在中国，全国范围内私人办公室的平均起价为757美元，与芝加哥或洛杉矶等美国主要城市相同，但如果不把香港计算在内的话——私人办公室的平均起价为975美元，热门办公桌的价格为455美元——北京和上海两个城市的私人办公室的平均起价下降到648美元，热门办公桌下降到341美元。

这并没有阻止WeWork在上海扩张，可能是因为该城市的利润率仍然有利于WeWork，另外还有相当可观的发展潜力。WeWork在上海有8个办公空间，2017年在上海租赁了规模最大的甲级写字楼，一个位于黄浦区的29万平方英尺的建筑。

与中国相比，印度的成员费用要低得多，私人办公室的平均收入为398美元，热门办公桌的收入为180美元。

为了促进在东南亚的扩张，WeWork还于2017年8月收购了联合办公的创业公司 Spacemob。这家总部位于新加坡的公司之前曾从Vertex Ventures SE Asia、Alpha JWC Ventures和淡马锡控股筹集了550万美元资金。此次收购完成后，由Spacemob的创始人兼首席执行官杜鲁恰斯·福阿德（Turochas Fuad）来管理WeWork在东南亚的扩张。

WeWork前任首席财务官兼亚洲地区董事总经理斯蒂安·李（Christian Lee）认为，合作管理和Powered by We将是在该地区扩张的主要推动力。“亚洲的业主们来找我们，寻求帮助或进行办公文化升级，”李告诉 TechCrunch。“这是亚洲最大的机会之一——我们把我们学到的一切都作为一个整体，带到一个业主建筑或公司大楼里。”

四、投资者、领导者和竞争对手

估值和融资历史

自成立以来，WeWork已经在私人市场上筹集了大量资金。迄今为止，募集的资本总额包括WeWork美国公司的46亿美元，另外有14亿美元分散在与SoftBank合作成立的亚洲公司。

在2013年5月进行的4000万美元B轮融资时，WeWork的估值就已达到了3.18亿美元。2014年2月，该公司的C轮融资筹集了1.57亿美元，估值达到了16亿美元，成为“独角兽”。

从那时起，每一轮的融资都将其估值增加数十亿美元，经过软银集团多轮大规模投资后，其最近一次估值大幅增长至惊人的200亿美元，约为公司2017年收入的20倍。

WeWork的估值大部分（如果不是全部的话）是基于其历史和预测的收入增长。与IWG等类似的上市公司相比，WeWork的收入增长率要高得多。

投资者

在Wework的投资者构成中，更加倾向于规模更大的机构性资金管理公司，如共同基金、捐赠基金和银行，包括哈佛管理公司、摩根大通、高盛、富达投资等，以及像Benchmark这样的传统风险投资公司。

Wework还得到一些著名的中国投资者的支持，其中包括联想的母公司联想控股，以及锦江国际（国企）。

不过，WeWork最具影响力的投资者肯定是软银集团。2017年，软银集团筹集了930亿美元成立了软银愿景基金（SoftBank Vision Fund）， 旨在收购市场领先的科技公司的大量股权。

“我告诉亚当·诺依曼，不要为WeWork在没有大量销售人员或花大笔营销资金的情况下有机增长而感到自豪。让它比你原来的计划大10倍。” 

——软银集团首席执行官孙正义

WeWork是愿景基金的第一批投资之一。据称，软银的交易条款是由诺依曼和软银首席执行官孙正义在孙正义的车后座草拟的，那个时候，他刚刚结束了去WeWork办公室的15分钟访问。这些条款规定了对WeWork进行的30亿美元的投资，包括股票收购（13亿美元）和新资本（17亿美元）的投资，并对亚洲新公司WeWork Japan、WeWork China和WeWork Pacific进行额外投资。

就WeWork最近的扩张来看，诺依曼和他的团队似乎正在将软银的资金投入使用。

随着软银继续部署愿景基金，有必要密切关注孙正义投资组合中的公司的办公地点。《华尔街日报》报道称，孙正义曾表示，他将敦促其投资组合内的公司使用WeWork的服务，软银的子公司Sprint就是WeWork企业客户。

招聘与领导

最近，WeWork的招聘人数有所下降。在过去的一个月里，其公开招聘的工作岗位数量下降了26％，在过去六个月中下降了19％。不过，在过去的12个月内，增长了8％。

我们绘制了WeWork高管的构成图。虽然WeWork的领导层结构很模糊，但这里有一些高管要么直接向首席执行官亚当·诺依曼汇报, 要么得听取他的意见。

竞争对手

私人创业公司纷纷参与竞争

在美国，有近4000个联合办公地点。虽然没有一家公司能够像WeWork那样具有资本优势，该公司在淘汰竞争对手方面一直表现得咄咄逼人，甚至通过提供几个月的免费成员资格来“抢夺”成员。

Knotel就是一个例子。这家总部位于纽约市的公司从Bloomberg Beta，500 Startups和Rocket Internet等投资者那里筹集了2500万美元。2017年，该公司（和其他两家）指责WeWork竟然采用了间谍活动 ，派遣员工扮演潜在的客户。

在旧金山，  RocketSpace 是一家资本充足的联合办公企业，旨在帮助创业公司成长，提供办公室和加速器服务。该公司还有一些企业客户。该公司成立于2011年，从中国企业集团海航集团那里募集了3.36亿美元。

Convene是一个为企业活动提供空间的公司，为会议室提供支持和一流的设施和技术。其他的联合办公企业更加注重于一些具体的领域。 比如，Neuehouse，着眼于“单人创业者”和小于10人的团队，尤其是在电影、时尚和设计行业。迄今为止，公司已经筹集了4050万美元的资金。

与此同时，Wing提供了一个全女性的社交、合作和网络俱乐部。2017年第四季度，WeWork参与了其3200万美元的B轮融资。2016年，Wing在纽约Flatiron街区开放了第一个点，在SoHo的第二个点于去年开放。计划在今年晚些时候在华盛顿特区和布鲁克林开设其他的点。

一些公司，例如  Croissant  和  Spacious，以其他独特方式开辟了办公空间。Croissant成员可以随意使用在纽约市、旧金山、洛杉矶、芝加哥和华盛顿特区附近的办公室。而纽约市的Spacious则与餐厅建立了合作关系，并能够在非营业时间获得服务。

随着WeWork扩展到亚洲，一些公司也成了它强大的竞争对手。位于北京的优客工场（Ucommune）（在被WeWork起诉之前，已经从红杉资本中国等公司筹集了5.248亿美元）估值为14亿美元。截至2017年8月，优客工场在中国拥有750万平方英尺和100个办公空间。

根据 Deal Street Asia的数据，总部位于上海的naked Hub在中国、越南、澳大利亚和英国有44个办公空间（有些已经开始营业，有些即将开业）。

公开上市的房地产公司已经注意到了这一点

主要的房地产公司正在争取与WeWork进行竞争性投资。2018年1月，布鲁克菲尔德资产管理公司和加拿大最大的资产管理公司Onex Corp分别对IWG Plc（一家灵活的办公空间供应商）进行竞标，但37亿美元的出价被拒绝了。

IWG的22亿美元市值大约是WeWork估值的十分之一，尽管它拥有3000个办公空间，WeWork只有295个。其联合子品牌Spaces在美国有39个办公空间已经营业或将于2018年春季开业。此外，IWG计划将Spaces品牌扩展至全球25％的地区。

2017年12月，IWG与布鲁克菲尔德公司达成协议，在哈德逊码头开发项目中租赁一个7层高的楼 ——这是布鲁克菲尔德认为与其自身租赁战略相关的重要性的指标。

黑石集团也进入了联合办公行业，以约6.95亿美元的估值收购了灵活的办公空间供应商The Office Group的多数股权。黑石是美国最大的房东，也是全球最大的房东之一，其管理的房地产总资产达到2190亿美元（截止2017年9月30日）。黑石也是WeWork的房东。

BX房地产集团美国资产管理负责人罗布·哈珀（Rob Harper）表示，“我们肯定会在联合办公空间上投入大量的资源。”

传统的商业房地产房东肯定感受到了压力。

在英国，全行业租赁期限六年来首次出现下降，房东感到有必要做出改变。英国最大的房地产投资信托基金之一的英国地产有限公司甚至已经开设了自己的联合办公品牌——Storey。

除了在联合办公领域积极布局之外，业主们正在建设他们的便利设施来与WeWork竞争：主要的商业地产房东正在积极地建造公共空间、欢乐时光、游戏室等等，来增加建筑物对公司客户的吸引力。

当然，一些竞争对手认为，与WeWork合作比与它竞争更好。像鲁丁管理公司和波士顿地产这样的大型房地产开发商已经从 WeWork 的增值中获利。

这些公司在布鲁克林72号码头新建的联合建筑是一座面积达675000平方英尺的甲级建筑。WeWork将占据其中的222000平方英尺，同时35000平方英尺的建筑将用于由WeWork设计的便利设施，包括13000平方英尺的食堂，15000平方英尺的健康中心、休息室、会议室、屋顶会议中心、活动设施，以及其他设施。

该建筑物还将有自己的应用程序来协助建筑安全、会议中心预订、食品交付和交通更新。IBM和Verizon等公司已经指定由Powered by We来提供办公室支持服务。

五、总结性思考

迄今为止，WeWork已经证明了两件事。首先，它可以迅速扩大规模，每月增加50万—100万平方英尺的面积。其次，它可以在不同的地方设计空间利用效率高的办公空间 ，从全新的办公室到曾经由东印度公司运营过的旧办公室。

这两件事都依赖于可靠的战略优势，即对整个建筑生命周期的控制和数据信息设计的掌握。

WeWork可以节省成本，让企业受益，这在技术效率方面是一项巨大的成就，也必然会是一项引人注目的外包服务。这使WeWork的Powered by We服务极具竞争优势——只要公司可以继续提供和提高其技术能力。

WeWork面向企业的业务对其长期战略至关重要。如果WeWork继续增加迎合大型企业的共同管理协议，那么其高估值就会拥有更多的支撑点。但如果增长停滞不前，而且企业似乎只是将WeWork看作营销工具而非办公室解决方案的话，WeWork就可能会面临失败。

此外，WeWork的会计风险仍然很高。考虑到其资产负债表和财力雄厚的投资者的实力，该公司的短期违约风险似乎很低，但从长期来看，还面临着诸多的不确定性。降低风险可能需要WeWork限制新租赁地点的数量, 而不是共同管理。

总而言之，如果WeWork能够继续提高办公室设计的效率，那么这家资金雄厚的公司可以为商业地产管理创造一个新的范式。

原文链接：https://www.cbinsights.com/research/report/wework-strategy-teardown/

编译组出品。编辑：郝鹏程