易居重启上市 这次讲什么故事？

文/曾慧娟

私有化16个月之后，易居中国重新启动上市计划。据易居中国董事长周忻透露，易居拿到了碧桂园在内的24家品牌房企投资，目前已进入上市静默期。

这是易居中国第二次启动上市，带着不一样的故事而来。

2007年易居中国上市时纽交所外场景

上市的故事怎么讲？

易居中国是国内上市较早的房地产代理商。在房地产黄金十年的初期，对资本市场嗅觉敏锐的周忻就启动了易居中国的上市计划。2007年8月，易居中国成功登陆纽交所，完成上市，开盘首日股价涨幅超过40%。融资2亿美元之后，周忻给出的结论是：“我们走对了路，找对了人。”

易居中国董事局主席周忻

但是8年之后，中国房地产市场环境和国内外股市、资本市场发生反转，中国地产股掀起一波从境外退市回A的风潮，其中就包括易居中国。2016年8月，易居正式退出纽交所，完成私有化，之后的路径充满着市场传闻，但并不清晰。

从私有化到重启上市的这一年多时间，易居中国筹谋颇多，确立了多元化版图。易居系的上市公司中，有在美股上市的乐居、钜派，新三板挂牌的筑想科技和太德励拓，非上市资产中包括易居营销、克而瑞信息咨询、房友、实惠、宝库这些品牌。其业务范围涵盖金融、建筑建设大数据应用、公关传播、房地产营销、房地产互联网及电商、房地产信息咨询、社区增值服务、文化产业等。

就在周忻宣布易居重启上市的同一场合，隔天之后，周忻又宣布易居将投入10亿元资金，用于建立垫付佣金的资金池，并借此打开全国二手房市场，在这个5万亿的市场中拿到份额。2018年，该二手房平台的目标是，进入全国32座城市，超过1万家合作门店，并打造全新的二手房S2B2C赋能平台。

如果说链家走的是实体店扩展模式，然后逐渐加强线上，向线上迁移；易居的房友业务则是想建立一个平台型业务，一步到位实现链家未来的目标。

在易居中国的业务中，与新房相关的整合营销仍是其主要收入来源，易居将这一业务描述成是易居企业集团的基石，业务覆盖中国20个大区165个城市逾1000+案场，年总销超4300亿元。而曾经占到易居中国收入一半以上的乐居，近两年一直处于下滑态势。

资本市场怎么看？

对于易居中国这次选择的上市地点，市场有不同的传闻。有业内人士分析认为，易居选择在香港上市的可能性较大，因为目前在A股上市的难度很大，排队时间过长，而且易居中国需要先解除VIE结构才能回A，这又将涉及到公司在股东架构层面的调整。

在推动上市背后资本层面，从目前它的股东阵容看，有碧桂园、中南置地、俊发、祥生、中骏、新力地产等共24家百强房企，以及包括云锋基金、纪源资本以及磐石资本在内的3家投资机构。有国内最大的开发商，有一线阵营的私募基金背书，可谓阵容豪华。

同样处于上市筹备期的链家，其背后则有融创、万科、华晟资本，高瓴资本、新希望、腾讯、百度等共计32位股东，并还有进一步扩大的可能。

从目前的情况来看，资本的推动是提升公司估值的最直接因素，但是否真的受到资本市场认可，还得看上市后交易的股票价格。协纵国际策略管理集团创始人黄立冲认为，上市往往附带有对赌协议，上市前与PE（私募股权投资）对赌的估值是大股东承诺必须给PE的最低回报，如果达不到相对应的估值，大股东需要赔钱或股票，从易居目前的投资方构成看，易居被房地产商看好，但能否被市场看好，还需要验证。

如果赴港上市，能否改变房企在美股股价一路走低的局面，尚待观察。在易居中国私有化的同时，房天下（原搜房）也传出过私有化传闻，因为其股价一路下跌，市值从2014年3月69亿美元的高峰值跌至21.49亿美元（1月8日价格）。2017年上半年又继续亏损了1220万美元。此前，2010年在纳斯达克上市的思源集团，已经在2013年4月9日完成了私有化退市。

房地产代理企业的集体低迷，跟地产大环境的变化和房地产电商的模式被禁有着直接联系，目前的代理企业发展模式越来越雷同。

易居、世联行、思源都是以新房代理销售为基础业务，切入产业链的其他环节，并从线下业务开始整合、推出线上平台，讲一点互联网化的故事。此前思源集团也投入重金打造二手房业务和线上平台，但最终没能有所收获。代理销售企业打造第二块主营业务并不容易。

上市的路有多难？

黄立冲告诉36氪作者，易居中国在2015年提出私有化，2014和2015年A股价格大涨，A股要实施备案制，上市申请加速的预期高涨，中概股私有化回A出现浪潮，主要原因是当年《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》发布，其中提到了实施股票发行注册制改革，探索建立多层次资本市场转板机制。《意见》出台，意味着企业通过股市融资的门槛大大降低，企业上市审批步伐加快，增强了中国证券交易市场对企业上市的吸引力。但随后的发展出乎多数人的预料，估计当时的上市目标是A股。易居中国完成私有化是2016年，同一时期监管层出台了多项政策，全面强化资本市场所有领域、所有参与机构的监管，竭力抑制资产价格泡沫，防止系统性风险的发生，房地产企业在A股上市之路几乎被封死。

另一位匿名人士表示，易居中国采取的是“ppp”模式回归之路（上市-私有化-上市，Public-Private-Public），在公司股票表现不佳的时候采取战略性主动退市，“以退为进”暂时离开公众视线而积极进行内部整合和长期发展，完成资源优化配置之后再以更高的市场价值重登资本市场。不过易居中国没有赶上最好的时期。

佰仕会创始人陈方勇则认为，易居中国上市的外部环境也并不乐观。在“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产调控思路下，2017年地产行业迎来严格的市场调控。此轮调控范围广、持续时间长，以“限购限贷限售”来抑制需求端，以“共有产权”、“长租公寓”来扩大供给端，双管齐下。伴随着调控从短期政策演变为长效机制，房地产销售代理、中介、广告行业，受政策影响太大，房子销售不好，代理佣金就少，广告收入少。这对现金流、业绩、利润都将是考验。

擅长资本操作的周忻，又会让易居讲出怎样的故事？

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