华平吴凯盈：在房产行业的变化中找聪明的创新模式

作为全球老牌的PE基金，华平从1994年开始关注中国的投资机会，在中国房产领域深耕12年，见证了中国早期房产市场井喷式增长到如今垂直房产领域的模式创新。华平投资董事总经理吴凯盈将华平在中国的房产投资历程总结为“借势”，一是与时俱进，发现环境变化中的新机会；二是作为投资人在与被投企业合作的过程学习企业的创新模式，进而将新模式复制到其他更多的平台上。她认为创新“不一定要去颠覆传统行业，如何完成企业的规模化并拓展到更大规模，这其中有很多更聪明的做法和切入点”。在36氪和克而瑞联合举办的“地新引力创新峰会”上，吴凯盈通过介绍华平投资的项目，分享了她对地产领域投融资创新的观点。以下为演讲节选：

非常感谢易居和36氪给我这个机会跟大家见面做一些分享。我是代表美国华平投资集团的吴凯盈，今天的主题是“新地产时代的投融资创新”，首先作为投资人在中国这个市场我们是非常幸运的，我们每一天都跟非常聪明的企业家打交道。房地产领域每年的市场环境和格局都在变化，这些聪明的企业家每天都在思考创新。我认为创新不代表一定去颠覆传统行业，如何完成企业的规模化并拓展到更大规模，这其中有很多更聪明的做法和切入点，这在我看来已经是创新。

华平应该是全球私募投资界里最老的GP之一了，总部在纽约，我们去年刚刚庆祝了五十周年。我们的核心关注点不是VC也不是杠杆收购，我们主营业务还是关注增长型企业，也是这个原因我们很早就进入发展中国家，1994年第一次进入中国，1995年进入印度，同时在欧洲、拉丁美洲都有布局。

将成功模式复制到更多平台

今天我的题目是投融资创新，我就通过几个案例特别在投资和融资方面给大家做一个分享。第一个叫易商红木，这是我们在物流领域里面打造的一个平台。易商的故事要从2009年开始，其实这个机会一开始是我们TMT组提到的，我们投了很多电商企业，这些电商有个共同问题就是物流配套。从房地产的角度我们觉得与其按一个很高的估值投资电商倒不如从房地产切入，自己建仓库，这样进入成本可以得到有效控制。

我们发现这个行业很有意思，就逐个拜访现有的运营商，这其中有个很奇怪的地方就是这行业里的运营商全都不是本土的，但我觉得这个市场足够容纳一个本土化的企业，所以找不到合适的平台可投，我们就自己创办一个新的平台。

我们和合作伙伴创办了易商，创新的角度我觉得有两点，第一是走出中国。如果单纯是卖买仓库，本质来说是不错的生意，但是华平不是房地产基金是私募基金，所以我们看重一个企业的核心持续性和它的规模。买仓库对房产来说并不是一个创新，我们当时已经开始在中国发展，很快就到了一定规模，我们做了战略的决策就是走出中国，2014年我们在韩国也是用类似模式创办了另外一个平台。前年年底跟日本的一个叫红木的运营商做了一个合并，刚刚两个月前在新加坡收购了一个新加坡上市的工业地产，通过这几个步骤把易商从纯中国的运营商开拓到一个泛亚太区的物流专业平台。

这有什么意义呢？首先易商开始的定位就不是传统物流，我们的定位是抓住电商客户，所以叫易商。电商客户包括亚马逊、一号店、京东最大的第三方仓储物流的提供商，这些客户其实大部分是根据区域去选择租赁物业，但是不局限在中国区域，还有泛亚太区，他们想到韩国、日本拓展业务的时候，易商在全亚洲都有物业就可以提供一个优先的竞争优势了。这个是通过几个资本市场的步骤把易商跟其他同行的运营商的定位错开了。第二个创新点易商很早一开始，可能第二年、第三年就开始借用第三方的资本拓展业务规模。当时我们主要的合作伙伴是境外一些大的养老基金和股权基金，他们对项目回报要求会相对低一点，但追求稳健和可靠性，在这个过程当我们有效的跟这些大的金主合作，在中国的规模就做得很快了，目前公司管理的规模大概有65亿美元。

相比于美国，中国地产板块的数据中心更有吸引力

第二个案例跟物流又很不一样了，数据中心我们认为是各个房地产板块里面最难、最专业、壁垒特别高的领域，要跟运营商合作、要搞定运营、要拿项目，这个很难。我们在美国投了很多TMT行业里的云应用或以企业服务为标的的公司，美国房地产数据中心的格局已经确定了，所以私募机构现在进入发达国家的数据中心市场其实有点晚，但是中国还是刚刚起步而且供需关系还是比较有吸引力的，我们经过了两年半时间在这个行业扫了所有的市场竞争对手。我们投资的世纪互联是很有意思的企业，他在这个行业应该是鼻祖了，做了十多年，业务也很杂，有传统的数据中心、托管服务也有云应用，也有一些我看不懂的高科技业务。那作为投资人怎么切入而且对我的合作伙伴有价值呢？现在其实很多数据中心用户对数据中心的规格和要求越来越高，所以世纪互联做得非常好的一点是在6、7年以前它就揽着北京所有互联网企业，都是他们的客户。但随着58、赶集这些企业高速发展，规格越来越高，对房地产相关业务的要求也越来越高，这并不是世纪互联的长项。然而，华平跟很多开发商、很多房地产的运营商合作过，我们在项目管理、拿地、融资是比较擅长的，所以我们就单独成立了房地产平台专注做房地产相关的业务。

轻重资产结合，将利益最大化

第三个案例是上海的盛煦地产，这其实是两个案例，一个是盛煦地产，还有一个是羿成创意。盛煦地产相对是一个重资产的模式，羿成创意是轻资产模式，主要负责输出管理，帮业主去改装一些老物业，转变成高端公寓、创意办公、特色商业等的新产品。这个案例创新在什么地方呢？单是重资产，竞争壁垒有门槛但没有特色，光是轻资产，这其实可以做50个项目、可以做100个项目，但含金量不高。所以我们促成这两家公司合并，轻重结合将利益最大化的，他们可以互相借用对方的长处有效发展。

最后分享一个上海的企业叫Kailong，它是一家基金管理平台，它刚刚做了一个Core Plus Fund。在中国很多融资工具大多是企业家兜底、集团担保，凯龙刚做这个产品是把原来十个它收回来的物业装进一个中国非常领先的公司合作，透过把这个项目装到一个资本回报要求比较低的载体里，把资产进行变现进而实现资金回笼，这个模式我觉得在中国是相对比较少的，它是无赎回的，没有五年回购也没有集团担保，年限很长大概是5+5+2，一共12年，通过这个动作凯龙可以把资产放到相对永久的载体里面继续增长，而不是卖掉又买回。

我今天就分享到这里为止了，还是总结一下作为投资人在目前的时刻我们真的很幸运。因为被投企业都在创新，我们学习他们做的事情，然后应用在别的被投企业里。希望今天的分享可以给大家带来一些启发，多谢大家。