北京土地市场揽金47.9亿 中海29亿落子北京朝阳

编者按：本文来自微信公众号「和讯房产」（ID：hexunhouse），作者：徐帅，36氪经授权转载

9月13日，北京市国土资源局以拍卖的方式出让三宗地块，地块分别位于朝阳、平谷及房山区。最终三地块总揽金47.9亿元，首开落子房山区、中海落子朝阳区、中铁建则夺得平谷区共有产权房地块。此次出让的三宗地块，总出让面积为21.13万平方米，总建筑面积为28.22万平方米，总起始价为38.22亿元。

值得一提的是，朝阳区崔各庄限竞房地块吸引了12家房企竞相角逐，现场经78轮竞逐后，中海才以29.1亿元收入囊中，在北京土拍市场，这样的的场面已经好久未出现过。中原地产首席分析师张大伟分析认为，但该地块溢价率为41.9%，其实并不算高，但该地块位置优越，容积率低，是2018年来住宅地块中，综合条件可以说最好的地块之一，所以有多次报价。

其中，京土整储挂(房)[2018]018号地块位于房山区青龙湖镇，用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、S4社会停车场用地，土地面积5.52万平方米，建筑控制规模8.43万平方米。

该地块的起拍价为11.50亿元，开拍前，该地块仅获得一次报价，由首开以底价11.5亿元拿下。该宗地要求，商品住房销售均价不超过37245元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过39107元/平方米（含全装修费用）。

地块采用“限房价+竞地价”的方式出让，开拍前该地块仅获得一次报价，最终首开以底价11.5亿元拿下。

中海以29.1亿元总价夺得朝阳区崔各庄限竞房地块，溢价率41.9%。

规划要求，该宗地内，商品住房销售均价不超过68924元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过72370元/平方米。

朝阳区崔各庄乡马泉营村29-L02等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地国有建设用地使用权。该宗地将以“五通一平”形式供地。地上建面84324平方米，挂牌出让起始价为人民币205000万元。本次出让宗地中商品住房销售均价不超过68924元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过72370元/平方米（含全装修费用）。

地块地处东北五环外，隶属中央别墅区的边缘板块朝阳北皋，东距孙河别墅区4公里，西距望京五环也仅4公里，地块临近15号线马泉营站，周边汇集京承、机场、京平三条高速公路，地段位置得天独厚。

此外，地块中还配建有3200平方米基础教育用地和3120平方米社区综合服务设施用地，以规划条件为保障，实现未来社区生活配套的完备。

该地块出让起始价为20.50亿元，地块吸引了包括金地、万科、绿城、招商等9家竞买人12家房企的激烈争夺，最终由中海拿下。

从板块的周边条件来看，10余年前北皋曾开发有观唐别墅、香江花园、长岛澜桥等多个知名别墅，目前二手别墅的挂牌价格在8万元／平方米上下。板块内也聚集有北京哈罗英国学校、北京京西学校等国际教育，以及高尔夫、马术等高端休闲娱乐配套，发展较为成熟。

平谷区地块位于平谷区夏各庄镇，为R2二类居住用地，土地面积8.11万平方米，建筑控制规模11.36万平方米，出让起始价为6.22亿元。

值得注意的是，平谷区宗地居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格15000元/平方米（含全装修费用）。

该地块吸引了包括首城、中铁建、路劲、天润在内的4家房企参与，经过20轮的竞拍后，中铁建以7.3亿的总价将地块收入囊中，溢价率17.4%。

合硕机构首席分析师郭毅分析，该地块虽位置较远，但平谷区曾在2016、2017连续两年出现共有产权住房（自住型商品房）供应断档的情况，区域内积累了大量刚需。夏各庄地块紧邻夏各庄中学与张各庄中学，教育资源丰富。目前，平谷区共有产权住房的限价为14500-15500元/㎡，与在售商品房30000元／平方米的均价水平相比明显偏低，因此未来的去化压力相对较小。

数据显示，年内合计土地出让金为868亿，而2017年同期土地出让金金额则高达1701亿，2018年截至日前，年内北京土地出让金同比减少了49%。预计2018年北京土地市场成交金额将比2017年出现非常明显的下调。

2018年截至日前，北京土地市场成交情况

土地溢价率在2017年同期为28%，而2018年则只有14.54%，更是出现了7宗流标土地。张大伟分析认为，整体看，2018年北京土地市场持续低迷，住宅土地均接近底价成交。预计2018年四季度的北京土地市场将继续低迷。房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷。