开发商的秋

“ 房企已经很饥渴了”，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在接受作者采访时表示，“ 今年 1 - 7 月，一线城市住宅用地成交下降了 13% ，主要是北京减少供地。”

据中原地产首席分析师张大伟统计，作为全国楼市风向标的北京，在 2018 年前 8 个月土地出让金合计为 868 亿元，同比下降了 49% 。平均的土地成交溢价率从 2017 年的 28% 下降到了 14.54% 。

尽管欧阳捷认为，这次北京大量推出住宅用地，终于回归供求关系的市场规律，“但最终投资还是要看土地情况。期望较低的地价水平、较高的溢价率可能已不现实，这既不符合市场预期，也不符合调控要求。”

土地牵一发而动全身，等待土地换钱的不止有开发商，今年各地方政府被要求加大土地供应，以期稳定房价预期，完不成供地计划的城市可能会被拿出来批评。前8月供应急剧下降的北京，在9月份一口气推出66宗宅地的近期供应，合计总建筑面积近 931.5 万平米。

张大伟认为，这是测试市场、开发商、政策心态的一次博弈。消化这 66 宗地块需要 2500 亿元以上的资金，而 2018 年以来北京所有住宅类物业销售签约只有 939 亿元。 931.5 万平米可以建设近 10 万套房子，对市场趋冷还是回暖，都称得上是一次重磅冲击。

开发商各有各的焦虑，有钱的不太敢拿地，即使拿也重点关注优质地块。没钱的开发商，对融资和土地都很饥渴又无奈。

9 月 13 日，北京市场久违的土地拍卖市场再次启锤时，结果并没有出乎业内人士之前的预料，除了位置较好的朝阳区崔各庄地块经过了竞争拉扯产生一点热闹之外，所有地块很快各有其主。不过，除了金地从中海、保利、万科等企业手中抢走了房山青龙湖地块，其它地块被中海地产、首开、中铁建、北京建工等国企一一拿下。

有人感慨：现在除了国企和头部企业，没有开发商能在一线城市大手笔拿地了。

截至目前，万科 2018 年没有在北京拿一块地。 8 月份，万科拿地支付的权益价款 164.4 亿元，环比下降 35.4% ，同比下降 45.4% ；权益建面 261.2 万平方，环比下降 40.0% 。

土地流拍现象又一次在全国大范围出现。据 CRIC 统计，截至到 8 月 20 日，今年其重点监测的一二线城市中，发生土地流拍的城市达到 27 个，共产生 245 幅流拍地块。其中，太原流拍地块达到 23 幅，天津、乌鲁木齐和成都的流拍地块幅数也在 20 幅以上，郑州、合肥、福州、宁波流拍地块在 20 幅以上，北京出现了 9 宗土地流拍。北方城市和内陆地区的流拍显现严重。

一些优质地块落锤仍旧是市场的强心剂。在 9 月 13 日北京土地拍卖现场，朝阳区崔各庄地块则成为焦点。中海、中铁建、电建+金隅，首开+金地等 12 家房企表现出对土地的渴望，经过 78 轮举牌，中海地产以 29.1 亿元击败对手，溢价率为 44% ，高出起始价 8.6 亿元。

一位券商分析师表示，虽然房地产行业遭遇的调控最为严格，去杠杆压力最大，但因为房地产公司可以用土地房产做抵押，而且房价只涨不跌，故银行依然非常愿意给房地产公司贷款。

P2P 爆仓之后，金融机构和居民手中可以看见的优质资产都不多，房地产可能充当了很多人入门级投资方式的基线。尽管如此，房地产行业的投资成本也在快速上升，风险加剧。

据贝壳研究院 7 月份的统计，除了上海的首套房利率仍有折扣外，北京、深圳、广州、武汉、南京等购房需求旺盛的一二线城市房贷利率全线上浮，郑州、武汉、苏州等城市的首套房贷利率已经涨到了 1.3 倍以上。

不止是个人购房成本上升，碧桂园、万科等开发企业的融资成本也普遍上升。今年上半年的融资利率水平相对去年同期大概上浮了 0.1% - 0.2% ，开发贷大概在基准利率的基础上浮约 10% 。大企业如此，小企业的成本增加更高。

在一线城市的市场上，成为传说的不仅有「日光盘」，土地竞价到达上限也在逐渐成为历史。看到面前出现的海量土地，有的开发商会踮踮脚去「摘核桃」，有的开发商只能叹一口气发一条朋友圈完事。曾经擅长大年卖房、小年拿地的开发商，现在也开始慎之又慎，一遍又一遍计算吃下土地之后的结果。

在北京一波推出 66 块土地的背后，是 2018 年要供应 200 公顷共有产权用地、 650 公顷商品住宅用地（除共有产权房以外）的整体计划。但是出现在竞拍名单上的企业数量已经大不如前了。

（截图来自《关于印发北京市2018年度建设用地供应计划的通知》）

（2018年上半年北京房企拿地金额TOP 10 当中，除了排在末尾的泰禾，都是国资背景。）

冬天越来越长，这是很多开发商共有的感觉。