张家鹏：从商业地产创新者到数字化服务创建者

大多数人不喜欢往自己身上贴标签，觉得那是固化的思维，是认知的枷锁。但睿意德创始人张家鹏不一样，在36氪和他闲聊的三个多小时里，他往自己身上贴了不少标签。

六年之前，张家鹏还是那个国际五大行之一的明星高管，因为“害怕舒适”，他撕掉了身上这个金标签“想不开”去创了业。

六年之后，张家鹏从商业地产创新者，变成了数据化服务的创建者，他创办的睿意德服务着国内近150个城市逾1.3亿平方米面积商业。

在商业地产的语境里，张家鹏说自己是“店小二”，拨到互联网的频道，他就成了“产品经理”，睿意德旗下的乐铺、云猫、中商数据、小喇叭招商都是他的产品。

“当我们进入到互联网之后，感觉就像是进入到一个特别深不见底的隧道一样，很多东西都是要再下载、再开始。”

“店小二”的危机感

传统地产商高喊“活下去”的时候，商业地产人觉得“轻飘飘”。

过去十多年来，商业地产一直都是充分的买方市场，供应过剩、品牌强势，哪怕是身处最核心、最高端的商业项目，都必须引进强势品牌以保持活力。而传统住宅市场一直都是卖方强势的市场，开发商只要搞定土地，项目的盈利就基本可以确定了。“住宅市场是强势心态，商业地产是服务心态，两者之间的反差，有点像老板到店小二。”老板可以坐等收钱，但店小二却不能停下奔跑。

在这个维度上看，企业和商业的生命周期是一样的，张家鹏把两者最后的结局归结为组织的人心态上的老化，闭目塞听、养尊处优，之后就会被后继者干掉。

正因如此，“做商业地产，做企业，或者说所有组织保持生命力的根本，都是一样的，就是危机感。”

在张家鹏看来，那些真正好的企业，都是勇于把“危机感”挂在嘴边的——比尔盖茨说微软离破产只有18个月，任正非一有风吹草动就说“华为的冬天来了”，地产下行的时候万科喊出了“活下去”。正所谓生于忧患死于安乐，“坚硬的市场往往才会产生伟大的公司”。

而对于睿意德来说，最大的危机感在于“要更快达到理想状态”。

当年出走创业，张家鹏就是想要给商业地产这个行业带来“基础设施”。如今的睿意德摘牌再出发，版图已经扩至北京、上海、深圳、沈阳、成都、郑州六大区域，合作客户覆盖中国地产百强80%。

但这在张家鹏看来还不够，还可以更快一点，理想状态下的睿意德将会触及更多领域、更多维度的客户和品牌。

“产品经理”的自我批判

“虽然很想成为一名技术员，但是现阶段，我觉得自己更像是一个产品经理。”

相比于商业地产服务商的身份，张家鹏对自己的定位显然更具有互联网特色，“我希望更多的人用我们的产品”。

张家鹏的四个产品当中，乐铺是交易入口平台，中商数据是大数据处理公司，云猫是内容运营公司，小喇叭招商则是商场租赁平台。

从中我们可以看出张家鹏的产品逻辑，从招商服务起家，然后布局数据，紧接着进击交易入口，骨架清晰之后再补充血肉，把产品触角涉及到商业地产的全链条领域。

作为一个产品经理，张家鹏更看重的是产品本身，反而对“规模”、“扩张”并不感冒。

“规模是一个结果，它既不是目标也不是过程，如果客户满意度达不到100%，我自己心里不踏实，这样怎么出去扩规模呢。”或许这也能解释，为什么手握不少融资的乐铺花了两年多时间才走出北京。

“我们要先做好内功，才会去考虑外扩，商业地产是服务行业，并不要求我们追求快，用户体验和满意度才是最重要的。”

基于用户出发的产品理念，睿意德最近将传统商铺营销服务升级为融入新技术要素的C2B新模式。

在这个模式当中，针对每一个商铺销售项目，睿意德借助内部生态系统实现对招商与销售前置，推动针对租客的订单式开发和针对买家的定制式预售逐步实现，以项目投资开发前对租户和买家的预先精准匹配，为开发商降低投资风险，提升销售的可控度与效率。

打破平静，踏沙前行

创业第六年，张家鹏最大的成就感来自于人的变化和对团队的认知。

近一两年，随着新业务的不断扩张，睿意德引入了各种不同领域的人才进行“补充”，其中不乏来自于美团、阿里等互联网企业的专业人才。“创始人不要跟同事拼专业，专业的事就得交给专业的人来做。”

“一个公司的生态太过于复杂，就会带来内耗。但生态太过单一，就会没有创新。所以创始人和CEO应该是这样一个角色，看到哪里很平衡，就上去一拳把它打破。”

张家鹏在团队塑造上有着自己的一套规律，“管人就是，把爱给够，把话说透。”他会在团队中强调反思、批判，不仅是同事间的互相批判，也包括对他自己的批评。不过也因此，张家鹏还在为过几天要给学员们讲课的主题而头疼，“他们太能问了，我得仔细琢磨讲点新东西。”

张家鹏自己也坦言，作为一个创始人，他并不关心规模和利润，也头疼看财务报告和盈利数据，人和创新方向才是他关注的兴奋点。

今年，乐铺从北京成交最多的商铺交易平台，扩展到了上海、深圳这样的一线城市，中商数据也联合小喇叭平台推出了包括北京、上海、深圳、成都、郑州、沈阳等十余个城市的商业分布地图，睿意德也将自己的触角伸到了深圳。即使张家鹏并不在意规模，随着产品的迭代更新睿意德的行业版图也在不断扩大。

对于张家鹏来说，睿意德一直都在解决商业地产基础设施问题的方向上走，“我们做一个公司，就像是走沙漠一样，设定了那个目标之后，每天就听着脚底下的沙子响，这样就挺好。”