2020年二手房市场怎么走？

编者按：本文来自微信公众号“商业地产头条”（ID：Dtoutiao），作者苏珊、安琪、嘉欣，36氪经授权发布。

本期内容为《2020年房地产市场展望》系列之二手房篇，更多报告内容将陆续发布，敬请关注。

——贝壳研究院

2019年，二手房市场在调控继续深入下延续低温态势，成交量降至近五年低位，预计全国二手房交易面积下降2%至3.75亿平，交易额增长2.8%至6.5万亿。那明年在部分地方政策调整下，二手房市场将会怎么走，是否会触底反弹？

我们先来回顾一下2019年二手房市场为何仍处于低位？

一是，2019年房地产调控继续深入下，市场预期不断走弱，客户陷入观望情绪，带看成交难度增大。受预期影响较大的二手房市场自3月短暂回升后便持续下降。二是，今年新房放量带来的分流影响使得二手房市场回升困难。比如，北京2019年新房在供应增长明显下销售同比增长36.3%，而全年二手房成交同比下降8.7%。

图：链家重点18[1]城二手房带看成交比走势

数据来源：贝壳研究院

[1] 链家重点18城包括：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。

图：链家重点18城二手房成交量走势

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那在政策略有优化下，明年二手房市场能否回升呢？

首先，当前市场已降至低位。2019年全国二手房成交量较2016年高值下降15.8%。根据市场规律，市场存在“政策消化期”，当市场降到一个较低的水平后，成交开始缓慢回升，向平均水平靠拢，也就是“中枢值”。比如，前期市场降至低位的上海、济南和厦门，今年市场有所回升。因此，前期积压的一些需求将在明年逐步释放。

图：近五年全国二手房成交量（万套）

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图：厦门、济南和上海二手房成交量

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市场回升前成交较近五年均值变化

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其次，明年新房对二手房的分流效应将减弱。今年二手房下降的一个原因是新房的分流效应，而明年新房新增供应下降，外加新房的价格优势减弱下（一二手价格倒挂消失），新房对二手房的分流作用将减弱。

图：杭州（左）、大连（右）主城区新房及二手房成交均价（元/平）走势

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最后，如我们之前所说，重点城市放开户口限制将对市场交易带来一定支撑；部分城市政策调整短期内也会对市场带来一定积极预期。

总的来说，明年二手房市场将低位回升，但受限于整体政策环境依旧较为严厉，需求难以大幅释放。预计2020年全国二手房成交量小幅增长3%至438.5万套，交易额达7.24万亿。

图：全国二手房年度成交量及GMV走势

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在“中枢值”效应下，目前调控久且成交量调整幅度较大的北京、成都、青岛和长沙，其2019年成交量较近五年均值已下降20%以上（成都接近20%），明年市场回升可能性较大。

图：全市二手房成交量走势

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图：2019年二手房成交较近五年均值变化

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