房价的新一轮「城市轮动」开始了：2021年很像是2016年

编者按：本文来自微信公众号“德科地产频道”（ID:dekedichan），作者：刘德科，36氪经授权发布。

房价的新一轮「城市轮动」应该是已经开始了。2021 年，你的城市能轮到吗？我们继续用国家统计局数据，来呈现「城市轮动」的节奏。

*注：本文采用的均是国家统计局 70 城房价涨幅数据中的「定基：2015 年=100%」这一统计口径；由于不同城市的新房限价严厉程度不同，一手住宅数据的可比较性较弱，故本文所有数据均采用二手住宅数据。

两个城市的时间差

对比一下过去几年上海与西宁的房价走势，你可以更清晰地感受到「城市轮动」的时间差。

注：根据国家统计局数据整理，图中数值特指「定基：2015 年=100%」这一统计口径下的当年涨跌百分点

两个城市在同一年份的涨跌几乎完全错开：2016 年，上海暴涨 40.9 个百分点，西宁仍然是下跌的；2018 年，西宁开始显著上涨，上海却跌了；2020 年，西宁与上海涨得旗鼓相当。

表面上看，2020 年西宁与上海是涨得旗鼓相当，但各自所处的周期不一样：西宁还处在上一轮上涨的高峰期（峰值年是 2019 年），上海则是刚刚开启新一轮上涨（上一轮的峰值年是 2016 年）。所以，从趋势上看，西宁在 2021 年的涨幅将收窄，上海的涨幅很有可能放大。

◆上海与西宁的房价走势对比（2015-2019）

注：根据国家统计局数据整理，特指「定基：2015 年=100%」这一统计口径下的当年涨跌百分点

通过上海与西宁这两个城市的对比，你的这种感受会更强烈：中国幅员辽阔，城市能级差异巨大，房价上涨存在明显的「城市轮动」——就像一块大石头扔进湖心，它的涟漪是慢慢波及到岸边的。

上一轮的「城市轮动」

如果把 2015-2019 年国家统计局的 70 城数据全部梳理一番，可以看得更完整。就像上海不同城市的「暴涨年份」，我们把「暴涨年份」设定为：年度涨幅超过 10 个百分点的第一个年份。比如，上海的「暴涨年份」是 2016 年，西宁则是 2019 年。

就省会、副省级城市或直辖市而言，东部与中部的「暴涨年份」基本上都在 2016 年，西部与东北的「暴涨年份」基本上都在 2018 年或 2019 年。

◆中国房价上涨的「城市轮动」（2015-2019）

注：在国家统计局统计的 70 城中，共计 49 个城市符合我们对「暴涨年份」的定义（当年上涨超过 10 个百分点）；苏州、南通、佛山、东莞等经济强市未被列为国家统计局 70 城范围

现在，我们可以完整地复盘上一轮「城市轮动」（2015-2019）的全过程——

●2015 年：深圳最先开始暴涨。

●2016 年：先是北京上海，「四小龙」（南京苏州合肥厦门）迅猛跟上，然后是广州杭州武汉郑州等等东部与中部的省会城市、副省级城市和直辖市。

●2017 年：全国调控政策下猛药，「城市轮动」效应减弱。

●2018-2019 年：主要是两种城市上涨明显，一种是西部和东北的省会城市、副省级城市和直辖市，另一种是经济强省的地级市。当然，也有例外，比如中国的边境城市丹东在 2019 年迎来了「暴涨年份」；再比如，受三亚超严格限购之影响，巨大的外溢效应使得大理成为了三亚的替代品，在 2018 年迎来了「暴涨年份」。

新一轮的「城市轮动」

现在，新一轮「城市轮动」应该是已经开始了。2020 年，又是深圳开始暴涨，上涨 23 个百分点，冠绝全国。

北京和上海在经历了三年的阴跌或横盘之后，也在 2020 年强势反弹——分别上涨 9.1 个百分点和 8.8 个百分点。

北京和上海在 2020 年的这股反弹，称不上是「暴涨」，但大概率是一种苗头：正在开启新一轮「城市轮动」。

重要的问题来了：2020 年深圳是暴涨，京沪是反弹，但这样就能断定会有新一轮「城市轮动」？

至少有这么三个关键因素值得重视——

第一，超严苛的调控政策，已被基本消化。

沪深在 2016-2017 年出台的超严苛调控，随着三四年时间的推移，已被潜能巨大的市场所消化：不仅调控政策的正作用（抑制需求）被消化了，而且调控政策的负作用（减少供应）显现出来了。

说得再简单一些：跟弹簧一样，压久了就会反弹。房价温和上涨是中国的必然趋势，如果行政干预掐断了这种温和上涨，那么在阴跌或横盘之后，迟早会反弹甚至井喷。

第二，宏观层面银根相对宽松的基本面，没有变。

第三，从微观层面看，房地产有其特殊的行业周期性：从拿地（一级市场）到楼盘交付（二级市场）再到进入二手房市场（三级市场），差不多是五年。

这三个因素叠加，我们基本可以判断：上一轮「城市轮动」（2015-2019）已经结束，新一轮「城市轮动」已经开启。当然，西宁、南宁、沈阳等少数城市仍然处在两个周期的交集中。

2021 年，京沪应该会很快就跟上——跟上深圳在 2020 年的那种上涨节奏；当然，还有很多头部城市也会再跟上。

2021 年很像是 2016 年，很可能又是一个标志性年份。你可以把 2021 年当作转折点，来判断一下你的城市何时会明显上涨：你所在的城市能级越高，上涨的节奏就会越快速地到来。

但是，调控这根弦仍然紧绷，所以新一轮的「城市轮动」，各个城市的涨幅将会弱于上一轮，轮动效应也将不如上一轮那么明显。