同创地产：“空壳”之谜

编者按：本文来自微信公众号“进深News”（ID:leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，36氪经授权发布。

乐居财经 吕秀伦 发自深圳

四十不惑，41岁的杜晶选择与昔日“战友”一同创业。

彼时，杜晶的履历光鲜夺目，是地产圈高材生。1992年，他从东南大学建筑系毕业后加入中海，开启了自己的地产“掘金”生涯。

上世纪90年代末，杜晶后来的老东家万科业绩虽尚未达百亿，但大规模的扩张已催生对人才的渴求。千禧之年，万科开启著名的“海盗行动”。

事实上，杜晶也是当年万科 “海盗计划”，从中海挖来的多位干将之一，2002年加入万科，直至2012年，从万科副总裁职位出走。对于出走原因，杜晶自称“因举家移民德国”。

直至8年前，杜晶感叹地产转型大势如潮，过往20年的地产经验让他难以割舍，他公开宣称，“我与同创地产再次出发”，开启了地产创业生涯。

创业维艰。与万科相比较下，同创地产板块业务，至今却未走出广东、香港。不仅未来布局全国，路途还很“遥远”，它还面临内部离职员工举报，涉嫌旁氏流转、空壳皮包等。

旁氏流转？

就在不久前，杜晶旗下公司股权有了新的变动。

4月20日，深圳市同信筑盈投资合伙企业（有限合伙）的股权发生变更，杜晶由变更前的持股0.01%股权上升至8.14%股权。6天后，杜晶持有的深圳市同信创盈投资合伙企业（有限合伙）股权则从0.01%上升至12.92%。

两家公司的股权变化，均是因为有投资者撤出，所以导致杜晶个人的持股比例增加。

同信筑盈投资和同信创盈在投资版图上出奇一致，仅对外仅投资了一家企业——同创汇运营管理有限公司（简称“同创运营”），均持股4.69%%。

值得注意的是，同创系股权质押融资基本都集中于同创运营。

作为出质人的同创运营，目前有5条“有效”质押信息，共计质押5000万元股权数额予广州农村商业银行华南新城支行、中国农业银行广州北秀支行等银行。

去年9月，一位同创离职员工发布了一篇题为《深圳同创地产被内部员工举报涉嫌偷税 洗钱等经》的帖子，引发业内围观。

帖中爆料，“公司的资金运营，拿着银行贷款旁氏流转。钱流到了XX的各种上下游公司，主体只要保持资金链不断就可以继续操作下去；同创这家公司底下有三十多家子公司，大部分都是空壳皮包公司；所谓的轻资产项目，回本期至少20年。”

事实真相，果真如此吗？

在同创地产13家“在业”子公司中，目前6家并无对外投资迹象，好似“空壳”公司。

它们分别为深圳欣达实业管理合伙企业（简称“深圳欣达”）、广州瑞达企业管理合伙企业（简称“广州瑞达”）、深圳欣盛实业管理合伙企业、深圳市创世和实业、深圳市同兴润实业、深圳市瑞欣实业管理企业。

其中，深圳欣达和广州瑞达还牵扯出了同创地产与“金融大鳄”平安之间的微妙关系。这两家公司均为同创地产持有0.06%股权，深圳平安汇通投资管理有限公司持有剩余99.94%股权。

穿透可知，深圳平安汇通投资由平安基金管理持股100%；而平安基金成立于2011年，注册资本13亿元，在股权上由平安信托、新加坡大华资产管理有限公司、三亚盈湾旅业分别持有60.7%、25%、14.3%股权。

如此看来，平安信托或许可以为同创地产“输血”。

六大“长老”

成立于2012年的同创地产，注册资本1000万元，法人为杜晶。查阅股权可知，同创地产唯一股东为同创企业管理集团有限公司（下称“同创集团”），持有100%股权，

穿透可知，同创集团的注册资本1亿元，由广州市创聚投资、广州市创富投资、广州市诚创投资发展、广州市雷霆投资、广州市创启投资、广州市利永投资6家机构分别持有34.19%、22.8%、14.81%、13.673%、12.53%、2%股权。

前5者背后分别由杜晶、陶翀富、王晓东、罗霆、黄尚斌持有100%股权；而广州市利永投资则由张洪利、谭永兵各持股59.18%、40.82%，其中张洪利也曾是万科物业总经理。

不难发现，同创集团股权上不直接由个人持股，而是各自通过公司间接持股，此举或意在规避未来不可预估的风险影响到个人。早在同创集团成立不久后，便由杜晶、陶翀富、王晓东、罗霆、黄尚斌个人持股转变为其背后全资公司持股。

此外，广州市利永投资作为后来者，直到2018年12月才成为同创集团的新增股东。

反观上述原始股东均与万科有着莫大的瓜葛，他们此前身份均为前万科高管，实属“抱团”创业。至此，除谭永兵外，同创集团以董事长杜晶为首的“六大长老”高管团队成形。

目前，同创集团对外投资7家企业，主要包含同创地产、同创资产、同创基金和同创物业四大板块。

其中，同创运营不容小觑。该公司成立于2017年，注册资本高达2.06亿元。5月15日，它新增三位新股东。

变更前，由同创集团、成都渤元股权投资基金、同信创盈投资、同信筑盈投资各持股82.89%、7.19%、4.97%、4.95%；

变更后，同创集团、成都渤元股权投资基金、同信创盈投资、同信筑盈投资、同汇创盈投资、同信聚盈投资、同信汇盈投资各持股78.21%、6.79%、4.69%、4.67%、2.93%、1.58%、1.13%。

目前，同创物业板块主要业务体现于广州市同创物业管理有限公司，该公司就被划到同创运营旗下。同创物业控制企业多达21家，主要集中分布在广深地区。

同创的朋友圈

头顶万科前高管光环，杜晶的“朋友圈”颇为强大，通过同创系的投资版图便可窥探一二。

平安并不是同创集团傍上的唯一“大腿”，在其对外投资企业中还出现广东传媒“巨头”的身影。

在广东羊城同创文化产业发展有限公司股权上，同创运营及其全资子公司广州市同创资产合计持有65%股权，而广东羊城报业传媒集团持有剩余35%股权。

类似现象还发生在广东南方同创汇产业运营管理有限公司身上，同创运营、广东南方报业传媒集团各持有其65%、35%股权。

去年，有人在地方领导留言板留言写道，“2016年9月，其与羊城同创汇分部签订商铺租赁合同。同创汇销售人员口头许诺诈骗，承租商铺可以享受商铺边的广告位，结果同创物业不给，羊城同创汇的运营导致多家商户的巨额投资打水漂。”

此前，还有网友爆料称，广州羊城同创汇YT公寓拖欠押金一个半月，各种理由推脱。

乐居财经了解到，羊城同创汇项目位于广州市东风东路羊城晚报社原址，是羊城晚报、同创地产共同打造的集新概念办公、商业、公寓于一体的项目。

此外，在同创集团房企合作名单上还出现了合景、珠江实业、泛海控股等。

值得一提的是，上海御中投资管理有限公司作为同创集团全资孙公司，背后“主人”曾是泛海控股。

去年年底，上海御中投资“易主”。同创集团全资子公司上海歆创实业有限公司接手武汉中央商务区股份持有的100股权，后者完全退出。至此，泛海控股与上海御中投资再无瓜葛。

杜晶们的创业小宇宙

多年的地产戎马生涯，造就了地产“老炮”对于地产的执念，杜晶便是其中之一。他曾称，他的车后备箱永远放着下工地的装备。

中海、万科20年的工作经验对于他来说，“中海让他懂得房地产，万科让他懂得什么叫梦想。”

自2012年同创地产成立至今，同创地产已走过9个年头，原本5位前万科高管出走“抱团”创业，不免让人想起万科。果不其然，同创集团官网至今显示，仍为前万科、中海高管创办同创。

显然，同创至今并未丢去“万科化”的标签，仍把把万科当做自己的“活招牌”。

杜晶曾解释说，当出来创业后，万科的背景既会成为优势，亦会带来风险。过去在万科积累的能力和经验，包括对公司文化和公司治理的理解是最宝贵的财富，“没必要‘去万科化’，‘去万科化’说明我们傻。”

但有意思的是，截至目前，同创集团及其下属成员企业，并未发现同创系与万科存在合作的蛛丝马迹。

与万科相比较下，同创地产板块业务，至今却未走出广东、香港。未来布局全国，对于同创来说，路途还很“遥远”。

事实上，对于地产人来说，创业并非一道坦途。杜晶放到地产圈内，也并非万科系创业个例。

例如，2015年，毛大庆宣布从万科集团高级副总裁任上辞职，创办优客工场，经历了从共享办公行业从人人看好到唱衰的过程。不过最终，优客工场在去年如愿登上美国纳斯达克证券交易所。

又如，《万科周刊》第一任主编郭钧，他头顶“明日之子”等光环，于2000年从万科出走，跳槽华远，七年后与发妻吴东楣一起创业，成立汉镒资产。然而2018年，郭钧因涉嫌非法吸收公众存款罪，被公安机构逮捕，倒在了自己所创办的汉镒资产。

创业如人饮水，冷暖自知，有些人外表看似风光，内心却已经受了一波又一波的煎熬。