万达解读实体商业：数据破解招商选址三大痛点

文 | 杨亚飞

零售老板内参独家专稿 未经许可不得转载

核心导读：

1.新零售浪潮下，消费群体的诉求发生了哪些转变？品牌商该如何调整策略？

2.商业地产招商痛点有哪些？智慧商业2.0时代的下一个机遇在哪里？

3.全球招商平台是怎样在实体商业地产上下游全产业链持续发力的？

过去一年间，新的零售革命正在持续冲击线下实体商业。以阿里巴巴、京东等为代表的线上巨头正将触角广泛地深入线下场景。消费升级浪潮下，线下原有的人群对于线下内容以及场景的消费倾向都在发生着新的迁徙。

盒马鲜生、喜茶、原麦山丘等零售新秀，以及无人便利店、智能售货机、迷你唱吧等新业态，几乎在短瞬间便吸引了海量的关注。实体商业的革新，势在必行。

但与线上商业不同，线下实体商业对于选址、品牌匹配度以及项目规划有着严格的要求，变革不是一朝一夕即可完成。

既要拥抱互联网，也需要遵从实体商业运作一般规律。高效地匹配品牌商与项目方的需求，才是核心要义。飞凡全球招商平台就是在这个背景下成立的一个“实体+互联网”招商选址交易平台。

作为万达网络科技集团的重要组成部分，飞凡全球招商平台主要通过一系列智慧招商工具，服务招商选址全过程，辅助购物中心的业态配置和招商调整。

飞凡全球招商平台总经理陈玉欣表示，商业地产招商选址目前主要存在以下三大痛点：

1.信息不对称，海量品牌盲选周期长；

2.信息不透明，项目方和品牌方无法实现无缝对接；

3.招商选址成本过高、匹配精准度较低。

面对新的消费形势，陈玉欣认为，商业项目需要做的主要是以下三点：

一、 积极迎合市场，细分市场需求；基于消费者日趋多元化的需求不断变革并融入到商业场景中。

二、 避免盲目跟风调整，需要根据自身情况，打造核心竞争力。

三、 着力挖掘消费数据，利用大数据分析及洞察消费者画像，并发现新价值点。

此外，对于坊间热议的“新零售”以及商业地产行业的“新商业”概念，陈玉欣认为，其最终都要回归落地到以“新”为导向的消费者需求。项目方在进行业态组合或者业态升级调整时应充分综合考量“人”、“物”、“场”三大要素，然后因地制宜。

以下为采访纪要：

1.飞凡全球招商平台在盘活商业业态配置和品牌组合上有过很多探索，从过往的经验来看，您觉得一个成熟的线下商业新场景是如何探索出来的？

无所谓是否是新的商业场景。商业项目只有不断变化，积极迎合市场，主动的招商调商，细分市场需求，才能打造定位准确的项目，才能稳场旺场。

毕竟在当前，商业地产行业不仅需要面对招商难、选址难、运营难三大难题带来的巨大竞争压力，还要应对消费升级大趋势下消费者的需求变化。在这样的环境下，传统购物中心或者说一成不变的商业模式对于新一代消费群体的吸引力正在逐渐失去，消费者喜欢的也不再只是产品本身。

此时，商业项目要做的就是基于消费者需求、消费趋势变化而不断变革，然后将这些变革融入到商业场景中，引发消费者共鸣。诸如近些年成为大势所趋的“IP”，抑或是陆续兴起的体验式消费、跨界合作、线上线下融合、共享经济等，都是大家正在探索的方向。

2.飞凡全球招商平台的“实体+互联网”思维主要体现在哪些方面？

我们主要是以解决问题为导向，全球招商平台旨在将专业大数据、海量商业地产资源、创新科技与实体商业相结合，助力实体商业快速升级。

一方面，依托万达网络科技集团大数据优势以及万达商业多年积累的商业资源，全球招商平台打造全球化、智能化专业商业信息共享平台，通过树立行业信息智能共享新模式，为商业地产上下游产业链整合提供一系列解决方案，解决传统招商选址过程中长期存在的信息不对称、信息不透明、沟通成本高等难题。

另一方面，针对传统招商选址模式短板以及市场空白，全球招商平台以“实体+互联网”为核心思想，开发出一系列基于大数据基础、实用性强的创新智慧招商工具。

3.商业项目目前普遍的业态配比存在哪些问题？从项目方来说，业态升级的关键在哪里？

盲目跟风、千店一面，无疑是当前商业项目中存在的最大问题。尤其是近些年，随着商业供应爆发、优质品牌资源稀缺，导致商业项目招商压力愈来愈大。

在这种局势下，不少项目方在对市场没有深入调研和了解的情况下，往往不顾自身情况、盲目跟风进行招商调整，造成市场“热点”扎堆，诸如餐饮、儿童、休闲娱乐等等，结果就是同质化严重、空置率高企，大多数商业项目都未能打造自己的核心竞争力。

但其实，无论是引发热烈讨论的“新零售”也好，还是商业地产行业正在积极探索的“新商业”也罢，其最终都要回归落地到以“新”为导向的消费者需求。所以，项目方在进行业态组合或者业态升级调整时应充分综合考量“人”（市场需求以及自身开发运营能力）、“物”（商品以及业态规划）、“场”（地段价值以及项目核心竞争力）几大要素，然后因地制宜。

4.从项目方与品牌方接洽、签约到最终落地开店，飞凡全球招商平台是如何在这一过程中持续产生作用的？

目前，各路品牌方、项目方已在全球招商平台上发布超过10000条真实招商、选址需求，且这一数字还在不断上涨。

但在全球招商平台看来，不管是项目招商还是品牌选址，最终落地都要回归线下。所以，在收集到这些类型丰富的项目招商、品牌选址需求后，全球招商平台通过大数据建模对其进行特征提取、智能化分类处理，向合适的项目方推荐其感兴趣的品牌选址需求。

并在之后的需求对接落地过程中，纳入资深商业地产人的专业建议，整合全球招商平台上选址、大数据、品牌营销等多方面资源，为项目招商与品牌选址需求落地提供支持。

5.飞凡全球招商平台的信息智能共享模式如何解决商业地产招商选址痛点？

总体来看，商业地产招商选址目前主要存在以下几大痛点：1、信息不对称，海量品牌盲选周期长；2、信息不透明，项目方和品牌方无法实现无缝对接；3、招商选址成本过高、匹配精准度较低。

面对如此行业困境，全球招商平台主要通过打造信息智能共享新模式，向用户提供智能匹配、实景体验、实时沟通、可视化数据等全方位交互体验，给出了解决问题的途径。

其中，“智能推荐”根据用户偏好和需求进行实时推荐；“3D室内地图”将项目现场条件进行数字化集成，让用户可以进行“实地”考察；“选址助手”在品牌选址过程中，为其提供商圈分析、周边环境、交通状况、人口密度、区位购买力、业态布局、客群挖掘、品牌画像等服务，帮助品牌商家开店选址；“数据报告”则提供专业真实大数据分析，为招商选址提供精确、真实、专业的数据支撑。

此外，全球招商平台还推出“线上+线下招商会”模式。现已成功在上海、南京、西安等地举办大型招商会，以及在成都、郑州等地举办高端沙龙。

6.选址助手的数据是如何获取的？实体商业的数据化提升主要表现在哪些方面？

“选址助手”采用了社会化数据、行业数据、项目数据三位一体的数据模型。在通过多方渠道收集到这些数据后，全球招商平台对其进行了脱敏处理，并根据行业特点分别建模，再结合万达网络科技集团大数据团队的技术优势以及资深商业地产人的专业建议，为商业地产企业解决发展难题。

包括在项目前期筹备阶段，利用大数据手段调研市场行情、为项目精准分析市场需求；在开业运营阶段，利用大数据手段对消费者及其消费行为进行画像，为项目（品牌）运营决策提供支撑；在招商调整阶段，利用大数据手段提升招商选址效率、助力商业地产行业快速升级。其关键在于，如何根据大数据特点，挖掘数据更多价值。

7.请问，飞凡全球招商平台如何吸引项目方跟品牌方入驻？目前，已有多少项目跟品牌入驻平台？

全球招商平台对于项目方跟品牌方的最大吸引力，莫过于平台本身的资源丰富度、真实性以及数据化运用、平台实用性、专业经验积累。

全球招商平台不仅通过线上线下的数据挖掘和整合分析万达商业多年积累的资源、经验，推出一系列智能高科技，还在积极构建业内领先的实体商业大数据库。

从2016年8月27日正式上线至今，全球招商平台已吸引绿地集团、太平洋百货集团、万达广场等超过2000＋项目，以及百胜集团、绫致集团、衣恋集团等超过20000+合作品牌进驻并发布招商、选址需求。包括星浩商用、宏立城、佳源商业集团、林清轩、三只松鼠等知名企业也均与全球招商平台达成深度战略合作。

8.我有了解到，飞凡全球招商平台提出现在已步入智慧商业2.0时代，在这种背景下，项目方和品牌方需要在哪些方面做出变革？

智慧商业2.0时代，线下场景大数据最能够反映消费者的真实需求。在这种背景下，项目方跟品牌方需要灵活运用创新科技、汇总有效的大数据并进行分析处理，通过需求洞察来提升服务，为自身发展提供智慧化的解决方案。