请查收，2020降负成绩单

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：盐阿白。

有人将房企的2020年，总结为“上半年抗疫，下半年降负。”

在今年年中，三道红线的消息开始传出，引发了行业的震动。贝壳研究院根据12家房企的中报，做了一份这样的统计：

重点企业数据

可以看到，在这些企业中，除了保利、中海、华润，即便是行业中的优等生的万科也都踩了一条线。而像恒大、融创、绿地三家典型的“高周转”房企，更是连踩三线。

为了谋求未来的“生存空间”，在下半年，踩线的企业纷纷走上了“抓回款，缓拿地，降负债”的道路；即便是踩线不严重的企业，也在扩张的态度上显得更为严谨。

抓紧回血，“卖卖卖”

房企在降负回血方面的举措，今年很明显的趋势是在出售资产包上。

就在上个月，“踩三线”的绿地传出了一份商办项目推荐书，媒体透露其有意出售上海和江苏两地共14个项目、27个物业，售价231亿元。

随后绿地回应称只是将资料汇总在一次，并不是资产变卖的概念。但行业人士表示：“如果不是想卖项目的话，就不会做楼书；如果想租赁，应该是做招商广告。”

不仅是绿地，媒体报道称，雅居乐也正有意出售位于粤港澳大湾区的四项“大宗资产”，分别包括惠州白鹭湖超市、广州从化集市中心、佛山南海御景豪庭社区商铺、佛山南海御景名门社区商铺。

而恒大则计划出售全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业，总数超过200个。

中国金茂也从9月份开始即挂牌出售项目股权回笼资金，其中包括旗下福州滨茂51%股权、贵州黔茂60%股权、青岛方靖100%股权、常州龙茂45%股权等。

此外，华侨城、招商蛇口等众多房企在出售资产包方面也是动作频频。

和促销卖房不同，出售资产包不仅可以回笼资金降负债，还可以借机调整业务结构，剥离不良资产。以万达为例，2017年壮士断腕的割掉了文旅和酒店，短期内回血数百亿，也不再需要向酒店、文旅板块大量输血。

这似乎也说明，“卖”很急迫，但“买”更要慎重。

收紧腰包，“不买不买”

在今年发布中期业绩报之后，恒大透露了这样一个消息：“未来三年，恒大土储未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。”

“缓拿地，去化土储”已经成为今年大型房企降负又一大趋势。据贝壳研究院统计的12家重点房企拿地销售比，“踩二线”、“踩三线”的企业在今年有明显的下降，其中绿地的降幅高达84%。

数据来源：贝壳研究院整理

即便是未踩线的房企，在拿地上也显得更为慎重。

据wind数据显示，截止12月16日，全国55家主要房企拿地金额9042.7亿元，不及2019年全年拿地金额的一半。在其统计的55家房企中，也仅有龙光、龙湖、首开、中海、蓝光等10家拿地金额比2019年增加。其余45家房企拿地金额少于2019年。

行业人士指出，由于大多数房企土地储备较多，一两年不拿地，并不会影响业绩。但是在三道红线压力下，未来企业拿地难度将会越来越大。

为了减少支出，不少房企也在债务结构上下了很大的功夫。绿地采取的是短债“变”长债，张玉良曾提出，绿地要压缩短期借款占比，增加中长期借款占比。截止三季末，绿地的长期负债比例增至7成。

而恒大则是将高额的战投，转为了公司股份。11月22日晚间，恒大发布公告，正式宣布1300亿元战投全部协商完毕，1257亿元战投转为普通股，剩余43亿元由恒大回购。

融创更是通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构。2020年上半年，融创新增有息负债的加权平均成本较2019年全年新增有息负债加权平均成本显著下降1.9个百分点。

促销回款，“收收收”

降负更为重要的举措，还是在于去化存量，盘活资产。在今年，房企打折促销已经是一种十分常见的现象。

就在12月，富力集团推出了“25周年感恩回馈”活动，即：面对员工，给予最低75折的买房优惠。相当于500万的房子，员工在年底前一次性付款，至少可以省下125万。

这场优惠不限套数，并可以免费更名。业内人士明确指出，这实际上是给了员工一次“炒房”机会，变相刺激员工的售楼积极性。

在今年，促销抓回款一直是富力的“关键词”，年初便推出过2000元订房，总裁直播买房等举措。年末的这一波操作，并没有让业界感觉到意外。

如今的富力已经是连踩“三线”的高危企业。截止6月底，总有息负债为1877.4亿元，短期负债为748亿元，货币现金只有360亿元，这其中还有180.9亿元是受限制资金。而在今年前11月，富力地产总权益合约销售金额约1172.8亿元，距离1520亿的全年目标还有较大的具体。

不仅是富力，在这个下半年，不少房企的促销动作都十分频繁。

在“金九银十”中，恒大打出了“全线七折卖房”的促销战，两月实现销售额1819.7亿元，销售回款1358.5亿元，打破恒大的历史最高纪录。

保利、万科、融创、碧桂园两月销售额也分别达到1057亿、1069亿、1394亿和1185亿元，同比增长36.82%、15.36%、9.43%和9.42%。

在而后的“双十一”中，有机构统计，全国共有100多家房企、3000个楼盘、共计80万套房源参加促销活动，平台涉及天猫好房、贝壳、安居客、抖音、房天下等等。

扩大资金流入途径

在“卖卖卖”之外，扩大资金流入途径，也十分重要。具体可以总结为几条：引入战投、分拆业务上市、增发以及配股。

在“引战”方面，绿地也是一马当先。具体为引入有金融背景央企战略投资者，战略投资金额约60亿元，该计划预期在农历春节后进行。

在上半年，行业中也有很多“引战”案例，如福晟引入世茂、绿城引入新湖中宝、新华联引入中国国际金融、万科引入信达资产管理等7家公司。

引入战投，意味着要增加所有者权益，并牺牲一部分的控制权。在行业中，也有不少“鸠占鹊巢”的案例发生。相比之下，房企更愿意采用分拆业务上市的方式，在资本市场上谋求打开融资渠道。

据统计，年初至今已有十余家物管企业成功赴港上市，仅10月份就有4家物管企业成功上市。根据中指院数据，截至10月末已经启动上市的物管公司还有17家，正在筹划上市的物管公司还有80余家。

另外是配股和增发，疫情发生后，不少大型房企都在试图用股权融资获得低成本融资。

8月底，金茂完成了一轮19.92亿港元，约合17.19亿元人民币的定向增发融资；

9月15日，富力通过配售2.57亿股新股净筹款24.98亿港元，用于偿还境外债务性融资；

10月14日，恒大公告称，拟配售2.6亿股，募资约43亿港元，用作现有债务再融资及集团一般营运资金......

据同策研究院监测40家典型房企得来的数据，1月-10月样本企业股权融资规模为1137.1亿元，同比上升225%。

写在2020的最后

就在今天（12月31日），央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，未来将根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。

具体要求是大型银行房地产贷款大概占比40%左右，个人住房贷款占比控制在32.5%左右；中型银行房地产贷款占比不超过27.5%，个人房贷不超过20%。

贝壳研究院研究员许小乐认为，“此次新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一。”

这或许也意味着未来房企要想从银行、金融机构获得资金将更加艰难。而据贝壳研究院判断：2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务才会实现实质性降速。未来几年中，房企现金流仍将保持紧张状态。

2020年，或许只是房企大范围降负的开端。未来可期，但没有坦途。

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