资本助力物业上市热持续升温，“收并购”加码或致行业集中度加剧

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：吴若凡，36氪经授权转载

物业行业频频受到资本市场热捧。

5月14日，红杉资本中国基金和腾讯完成对世茂集团旗下全资子公司——世茂服务的战略投资，投资总金额达2.44亿美元；5月15日，建业新生活在港交所成功上市，其基石投资者就是知名投资机构高瓴资本。

以目前的港股为例，物业股具备轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健等特点，业绩相对稳定。动不动就几十倍的市盈率 ，显示出物业企业“安全垫”的厚度，更是吸引了各路资本的追逐。

虽然物业服务行业并非新行业，但近年来房企分拆物业公司上市却成为“潮流”，且持续升温。2019年共有8家物业企业成功上市，创下历史新高；截至今年4月底，在港交所排队IPO的物业企业共有8家。而截至目前，今年已有兴业物联、烨星集团和建业新生活3家物业企业在港股成功上市。

《每日经济新闻》记者注意到，从物业企业上市募集的资金用途来看，用于收并购及战略投资的资金比例不断提升。如2019年新上市的8家物业企业，拟用于收并购及战略投资的资金比例高达约60%~70%，这势必将加速提升物业行业的集中度。

资本市场看好物业企业

物业行业为何会受到资本市场青睐？

从收入看，物业公司的收入主要来源于物业费收缴，这一块相对恒定；还有一块是增值服务费，比如保修、园区服务等，也比较稳定。正是这种良好稳定的属性和商业模式，给企业带来持续盈利能力，使得物业公司频频受到了资本市场的追捧。

如2019年12月，高瓴资本成为保利物业的基础投资者；今年5月14日，红杉资本中国基金、腾讯完成对世茂服务的2.44亿美元战略投资；5月15日登港交所的建业新生活，其基石投资者亦为高瓴资本。

某百强房企IR王浩告诉《每日经济新闻》记者，资本方在投资物业企业之前，首先会看企业的管理规模和营收规模，其次才是增值服务板块。

以刚刚在港交所上市的建业新生活为例，其2019年末的在管面积为5698万平方米，处于上市阵营内中游水平；储备管理面积达5772万平方米，在管和储备接近1：1的比例。由于传导效应的3年期限，所以未来3年内建业新生活的规模发展潜力值得期待的。

2016~2019年百强企业营业收入及增速情况 数据来源：中指研究院

再如世茂服务，截至2019年末的签约管理面积超1亿平方米，签约项目超360个，共覆盖全国超60个城市，其中81%位于一二线城市。今年1月传出消息，世茂服务计划将在年内赴港IPO，并已与潜在顾问就此进行深入谈判，预期集资5亿至6亿美元。

中指研究院统计显示，2019年百强物业企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%；管理面积均值达4278.83万平方米，同比增长15.08%。

王浩表示，物业公司相对来说是轻资产结构，现金流更好些，尤其在经济景气度不乐观的情况下，物业公司受经济周期影响较小的特点使其具有更强的防御能力。“也就是说，无论外界影响大小，物业费得照收。比如在这场万众一心的抗疫战役中，有听说鼓励减租金的，却没有听说倡导物业费免费用的。”

“而就物业公司的增量而言，主要取决于母公司在管面积的增加。这成就了物业股高成长性、高市盈率、高市值的特性。”一位证券不愿具名的分析师告诉记者。

行业集中度或加速提升

值得注意的是，市盈率高的上市物业企业，如佳兆业美好、新城悦、永升生活服务、雅生活服务、碧桂园服务等，都有一个共同点——背后有实力强大的房企作为依托。

这些物业公司一方面有地产母公司提供的稳定的项目来源，另一方面在成功登陆资本市场后，热钱的涌入正好能助力其通过大量的收并购去拓展业务版图。

如2019年新上市的8家物业企业，从其募集资金用途来看，拟用于收并购及战略投资的资金比例高达约60%~70%，这势必会加速提升行业的集中度。中指研究数据显示，2019年百强物业企业市场份额已扩大至43.61%。

2016~2019年百强物业企业管理面积、项目数量及市场份额变化情况 数据来源：中指研究院

记者注意到，近来资本市场陆续表现出对物业公司的看好，虽然不同物业公司的估值存在一定差异，但均高于其对应的母公司。如2019年初港股物业板块的总市值从为736.59亿元，而今年5月7日则达到3080.21亿元，增长超3倍；物业板块平均市盈率达33.37，远高于港股主板的9.68，这也充分体现了资本市场对物业行业的高度认可。

高估值的物业股符合市场行情，高市盈率能给物企上市带来高额回报率。58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为，行业集中度的提升是大趋势，各大品牌房企的物业公司未来占比也会进一步提升，这就决定了资本对于物业公司的重视程度会与日俱增。

据记者观察，当前超50%的百强房企均在积极对下属物业板块进行拆分，但由于百强房企与旗下物业板块的关联交易相对较高，在业务操作上很难将地产与物业板块之间的关联交易降到较低的范围，一定程度上打击了企业对标A股市场的积极性。而且，在资本化浪潮的大趋势下，有实力的物业企业均想要快速对标资本市场，以助力企业的高速发展。

值得一提的是，当前港股市场对物业股的整体估值较高、上市融资规模相对较大、上市时间进程可控。从2019年在港上市的8家物业企业上市时间上看，平均用时150.4天，远低于A股动辄超500天的时间跨度。未来2~3年，物业企业对标港股市场进行国际化融资仍将会是行业的一个重要资本化趋势。