一个地产项目高周转背后的潜规则

编者按：本文来自「每日经济观察网」，作者：陈博，36氪经授权转载。

不到40天时间，碧桂园位于上海、杭州、安徽的项目工地坍塌3次，造成共计7人死亡，多人受伤。7月30日，上海奉贤安全生产监督管理局对碧桂园工地6月24日发生的坍塌死亡事故发布调查报告，指出的第一个间接原因，就是建设单位盲目赶工催进度，压缩工期。

碧桂园素以高周转著称。据同花顺数据显示，2017年，碧桂园营运资金周转率约2.55，远高于万科的1.56。对房地产企业来说，高周转有着明显的现实意义，它能够提高资金的使用效率，让有限的钱在有限的时间里创造更大的价值。

但近期频发的工程事故，引发了行业内对高周转下建筑安全的担忧。这说明，高周转对房企统筹各种资源的能力提出了更高的要求，开发速度、业绩目标必须与能力相匹配。

经济观察报采访了某百强房企的一位项目总经理，介绍了项目从拿地到整体售罄的全过程，以期还原一个高周转项目的重要时间节点和资源调配过程。

以下内容为受访者口述记者整理。

都说项目开发是一场与时间的赛跑，这其间的紧迫性，只有操盘过项目的同行，才真正懂得。

我所在的公司，是一家百强上市房企。大约十年前，在公司“深耕珠三角”的决定下，我们风尘仆仆南下，拉开了布局广东的序幕。如今，在南中国这片沿海土地上，我们的项目遍地开花，销售业绩一路飙升至200多亿元。

若想快速实现在一个区域的规模化发展，高周转是不可绕过的一道坎。“高周转”一词最近频频出现，伴随着各方的审视与质疑。在我看来，高周转无非是快速办证、快速开盘、快速销售、快速回笼资金，再快速将资金投入下一个项目。

一位在万科工作的朋友说了，高周转的核心是工期必须要快，如果工期不快，资金就没法第一时间回笼。不过，高周转的关键在于要符合客观规律，一旦违背客观规律，后续可能会酿成大问题。

我们公司采取的周转策略是“369”，即拿地3个月内开工，6个月内出正负零（即基准面下完工、开始进行地上施工），9个月内拿预售证，第一次开盘的去化率必须达到8成。

我也经手过一个周转速度更快的项目。两年前，我们拿下一块总建筑面积约100万平方米的土地，折合楼面地价约5000元/平方米。半年后，项目第一期两栋楼获批预售证，旋即开盘。

3个月开工，“无证施工”

如今的房地产行业，土地市场竞争愈发激烈，比业绩更重要的，大抵就是资金问题。地价是每家房企开辟新项目必须面对的第一道难题，按照当地土地出让的要求，地块在成交后即时签订《成交确认书》和《出让合同》，开发商一般还须自签订《出让合同》之日起一个月内一次性付清成交价款。

如此短暂的支付时间，高达50亿元的地价，哪怕是我们公司这样的规模房企，也压力山大。高周转的优势在这时候便显现无遗，依靠前面项目快速回笼的资金，我们有惊无险地缴纳了大手笔的地价。

土地购置款搞定之后，项目开始报建审批。按照当地的理论办理速度，拿地之后办理修建性详细规划，至少需要1个月时间；接下来办理《建设工程规划许可证》（以下简称“工规证”），也至少1个月；最后拿到《建筑工程施工许可证》（以下简称“施工证”），大概还需要20天时间。所以，除非整个报建流程没出现任何纰漏，3个月开工的时间才具备可能性。

我们这个项目，赶在当年9月底开工，从拿地到开工恰好大概3个月时间。但实际操作中，我们的工规证是11月上旬才审批完，施工证12月上旬到手。这也意味着，3个月开工其实是无证施工，直接导致的后果是罚款。“无证施工”是我们这一行的潜规则，为了尽快回笼资金，大部分开发商都会将无证施工的罚款列入成本中。

融资压力重重，施工方垫资

在拿地之前，我们公司内部已提前召开定位会，千万别小看这个定位会，项目后期产品如何规划？定位哪种客群？销售价格如何界定？都会在这个定位会上做出初步判断。项目启动后，我们的第二道难题是开发成本。

这个项目定位刚需，土建造价大约1000-2000元/平方米，因为毛坯交房，不用计上装修成本。再加上外墙、门窗工程、园林景观、公共配套等建安成本，整体算下来，每平方米大约3000元的造价。如果是带精装楼盘，普通装修单价估计增加800-1000元/平方米，工程款也是一座“大山”。

如何借到钱，而且是便宜的钱，对我们开发商来说至关重要。首屈一指的融资渠道当属开发贷。

一位阳光城的财务朋友解释得很清楚，当前开发贷的利率大约为7%-8%，非标贷款利率主要根据项目所在的区位及具体情况来决定，一线城市可能是8.5%，但三四线城市高达11%-12%。

开发贷占据房企融资的比例超过5成，但银行由于表内资金规模紧张，这两年对开发贷的申请要求也愈发严格。

阳光城的财务朋友说，除了传统的‘432’（即施工证、工规证、国土证、预售证等四证齐全、除去土地款之后的30%自有资金、二级开发商资质）等硬性规定之外，银行往往优先提供给总行合作名单内的房企。排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金，即便有，大部分利率也是基准上浮50%。

而且，银行开发贷主要针对普通住宅，即商业占比低、非别墅、产品主要为去化快的中小户型，区位主要偏向于二线以上以及环一线城市群中的三线城市。

既然开发贷获取困难，能否从非标融资借到“更贵”的钱？答案也是否定的。去年12月，中国银监会下发的一份《关于规范银信类业务的通知》规定，不得将信托资金违规投向房地产领域。

融资渠道遭到“围堵”，这个时候，施工方带着钱前来救场。地产行业的另一个潜规则是，施工方先垫资，再按照施工进度和节点还款。以我们这个项目为例，约定按照出正负零、拿预售证等节点支付总费用，每个月根据当月产值（施工面积）的70%-80%另外付款。

6个月后，首次开盘

开发资金的难题暂时缓解，工地上热火朝天地干起来，我们开始追赶施工节点。这个项目规划了一层地下室。

土方工程的进度主要由地下室层数来定，它也决定了出正负零的时间。如果项目不在市中心，政府不控制泥头车进出时间，每天正常挖土，将近一个月可以挖完一层。挖土时同步进行基坑支护，后续还需要半个月的时间进行基坑支护收尾。加上打桩、验收再费时一个来月，大概3个月才能将一层地下室的桩基做完。

但我们这个项目当地规定泥头车只能夜间进出，如果想抢工，付出的是更高的成本以增加车队与人手。

为了更快拿到预售证，我们采取了分块开发的模式。比如第一期，我们推出的是2栋楼，施工的时候先对这2栋地下区域实施土方工程。从9月底启动土方工程到一层地下室完工，总共花了2个多月时间，11月上旬，第一期的2栋楼出正负零。

出了正负零，地面上的建设期就顺利许多。一般来讲，裙楼每层的建设时间大概20天，标准层的建设时间是5-6天。按照当地商品房预售许可证的办理规定，七层及以下的商品房项目，要完成结构工程并封顶；七层以上的商品房预售项目，要完成三分之二结构工程。这个项目第一期的2栋楼都是7层以下，12月中旬封顶，旋即顺利拿到了预售证。

自拿地时间算起，6个月后，这个项目首次开盘。推出的这2栋楼可售面积约3万平方米，均价约1.2万-1.3万元/平方米，一期开盘去化约80%。按此估算，首次回款约3亿元。这笔回款，我们继续滚动投入到第二期的施工建设中。

与上述这个项目的开发逻辑相似，每家房企在进行大体量项目的开发时，一定会用最短的时间抢工部分楼栋，开盘销售再将收益投入下一期。

自拿地到整体售罄，这个项目用时两年，也就是资金回正用了两年时间。从当地项目的开发情况来看，这已经算开发速度非常快的项目。

扎根开发商这么多年，我没有哪一天不为了赶工感到焦虑，每每压力山大。

严格来讲，一个房地产项目的整体利润通常只有10%，对于地产公司而言，如果不尽快周转、回笼资金还款，按照目前的融资利息，整个项目的成本会是难以承受之痛。

再算笔账，你干一个一年半之后赚15个亿的项目，远不如通过高周转半年赚了10个亿，再将这10个亿滚动投资开发下一个项目赚更多的钱。

但是，每个项目的工程质量管理都有标准工期，进度和质量永远很难兼顾。一旦不顾一切高周转，很多动作就会变形，从而触发更多突发事件。

比如上述那个项目，首次开盘半年已是极限。如果真的再缩短时间，将首次开盘时间提前到半年以内，那表示，将有更多东西可能不按照常规操作。