冯仑：被数字化改造的房地产

编者按：本文来自微信公众号“冯仑风马牛”（ID:fengluntalk），作者：冯仑风马牛，36氪经授权发布。

封面图|《西部世界》剧照

文 | 冯仑 （公众号：冯仑风马牛）

上个月，马云在 2020 年线上智博会做了一个发言，多次提到一个词：数字化。

他说，在疫情之前，中国的街边小店，有能力在线上运营的不到20%，疫情发生一两个月之后，几十万的街边夫妻小店开通了外卖生意。

在线上做外卖不是目的，而成千上万的夫妻小店有能力在线上做买卖，这就触及到了数字化的生产能力。也就是说，先进技术开始改造传统行业。过去，先进技术出来之后，首先改变的是电子商务，而今天，是农业、物流、服务业。

所有的行业，其实都面临着一个前所未有的巨大机遇，那就是用数字技术来加大研发和开发，以此降低企业的推广成本、渠道成本、人力成本和管理成本。

这次疫情正在把很多原来的应急技术变成日常技术，这是一次巨大的机遇。面对新技术，面对数字化变革，传统的行业还有没有机会？传统行业从业者要如何自我升级？

其实，每一个行业都有机会变成一个技术驱动的现代行业。马云说过，未来不再会有一个行业叫做互联网行业，因为所有的行业都会用上互联网技术。传统行业和未来行业的唯一区别是有没有用新的理念、新的技术来改变自己。未来 10 年最有可能发展的一定是利用数字技术，提升自身的传统行业。未来 10 年最确定的一件事，是所有的行业都会用数字技术来提升自己，传统行业将由此得到巨大的进步和发展。

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那么，我们来看一下房地产行业到底会被数字化进行怎么样的改造？

就我目前的观察，从已经发生的一些变化的苗头来看，大概有四个方面，数字化这技术会深刻地影响到房地产行业。

首先是在交易环节发生的变化。中介行业的数字化，最重要的一点就是数据处理能力的巨大提升，可以极大地消灭交易过程中的信息不对称。也就是说，所有的买家、卖家，租客、房东，他们需求，在巨大的数字处理能力面前，很容易得到满足。

过去，想找个房子非常困难，你需要在电话本上、印刷的杂志、报纸上找到信息，再通过电话找人，甚至是去门店里找人，找到中介之后，他再告诉你哪里有房。而且房子具体什么样，他还不一定说得清楚，你还得再去看。这个过程，有时候甚至需要好几天。不管是要买还是租一个房，想快速地把房子信息搞清楚，非常困难，需要花很多时间，甚至花很多钱。

租房或者买房的时候，不仅要搞清楚你看到的房子，还得做比较，这个房子的价格怎么样，合理不合理，和其它房子相比，价格合理不合理，性价比高不高？等等，过去想做这样的比较非常困难，但是现在，非常容易。

十几年前，美国一家公司有了一个系统。它就是把要交易的房源都放在这个系统上，客户可以通过互联网检索这些房子的具体位置、交易历史，以及周边房屋最新的成交价格等信息，可以做比较。这家公司已经上市了。

最近，中国房地产行业也发生了一件大家很关注的事，那就是贝壳上市。

贝壳找房的历史并不长，也就三五年时间，是从链家分离出来的。它一头连着大量的房源，另一头是大量要租房的人。很多房屋的业主把房子委托给它，然后它进行标准化的管理服务。而租房的人在贝壳的网站上能找到很多的房源，而且它能够提供标准化和靠谱的服务，线下也有很好的配合。于是它就成为了目前国内最大的租房平台系统。上市以后，市值高达数百亿美金。

其实，早前还出现过一个在交易环节的公司，叫房多多。这家公司也上市了，它主要是做新房的交易，也包括一些二手房交易。

最近还有一个新闻，阿里杀进了房屋的交易系统，它和宜居中国合作，要投入几十亿人民币加入到房屋交易的领域，然后依据它们的大数据，向用户推荐新房，试图在十几万亿的新房市场当中分一杯羹。当然，在交易环节，他们有很大的优势。

另外，在国外还有利用区块链技术来推动交易的，而且在交易过程中使用数字货币。通过数字货币交易完以后，还可以换成法币，这样的系统也出现了。当然，未来可能还会有些系统，就是使用区块链技术，怎么样在交易领域，促进交易的高效、安全、便捷。

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第二个领域是在不动产的空间运营领域。所谓运营，就是把空间用于一个特殊的目的，然后使它的服务对象能够得到更好的服务，使用效率得到巨大提高，因为通讯、能源等技术的进步，让服务对象在这个空间的感受、体验变得非常好。同时，引入一些大数据的技术，使某些门类空间的专业运营效率大大提高。

比如说，过去，一个空间，一个购物中心，可能是面向年轻人的，人们走过路过看见了，然后进来。这样的随机人群，其实可能很有限，但是如果能够在网上进行非常好的运营，就能使很多年轻人对这个空间，对这个购物中心有兴趣，然后他们就有目的的来购物。这就会比不进行网络运营的空间能获得多得多的客流。比如说西安的赛格，这个购物中心目前应该是国内排名前三的单店。它最重要的成功秘诀，就是在网络运营过程中，把目标人群细分，然后通过大数据运营导流，引导目标用户到这个空间里来。

当然，在空间运营上，有一些很有意思的创新，比如说，在上海人民广场有一个 IP Mall，这个 IP Mall 实际上就是把一些著名的 IP 集中在这里，然后通过数据导流，引导一些特殊的机构和人群过来，在这里产生化学反应，进行一些活动，提供一些特别产品，从而来创造效益。这个 IP Mall 也运营得很成功。

也就是说，在空间运营上，越来越多的数字技术渗透进来，帮助获客引流，帮助分析客户的行为，同时也把空间的每一个具体的内容界定得更细分、精准。实际上，大数据的引入和云计算的引入，对于空间运营的效率提高起了很大的作用。

第三是智慧家居方面。最近有这样一个新闻，华为和几家地产公司签了一个战略合作协议。华为投入巨大的精力做了一个非常领先的智慧家居系统。我在几个月前去华为访问的时候，专门看过这个系统。这系统非常棒，具体来说，就是能够在一个手机上，或者一个 pad 一样的控制板--我们叫做家庭网关--来操控家里的每一个家电，大家电、小家电，都被它整合到一起。能够很准确地管理家里边的每一个空调、电磁炉、冰箱，等等。它能管的很多，包括家里面的打扫卫生，健康管理，它都能管理。这样的智慧家居系统能够给生活带来很多便利。

智慧家居管理系统，华为现在做得很棒。当然，我知道小米也做得很棒，海尔也在做，很早以前其实联想也尝试过，还有一些以前做家电的企业，或者做通讯的企业，现在都有在里边做一些开发。

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数字化对房地产的影响的第四个方面，就是在开发的过程中，越来越多的数字化会提升开发过程的准确性，提升开发的效率，同时也降低开发的成本。

比如说有两个数字化的技术的工具，一个叫 BIM 工具，实际上就是先建数字模型，然后把设计图纸数字化，然后让人们通过这样的模拟，来非常准确地指导施工过程和施工管理。这样的话可以大大的节省成本，减少浪费，同时加快速度，使建设过程更加顺利且精准。

此外，房子建了以后要销售，也需要用到很多数字化产品。有一家公司叫明源，现在有一个数字化的产品，叫明源云，是专门给房地产企业服务的数字化的产品。这也是一个非常独特的围绕着开发的数字化的产品以及数字化的服务。

当然，除了中介、空间运营、智慧家居、开发过程的数字化这 4 个直接跟房地产有关方面，其实还有一个间接有关的方面也非常重要，那就是物业开发建设或者城市建设过程当中的数字的基础设施。在这个基础之上才能建立物联网系统。

数字的基础设施现在谁在做呢？我知道腾讯在积极的介入，而且跟房地产行业也建立了一种合作或者说联盟关系。在积极推动社区或者城市的数字基础设施。

在数字基础设施的基础上，我们才能够通过智慧出行，通过人与车、人与楼、人与物、人与家具、电器等等万物之间的互联互通，通过这样的技术，使一切都变得聪明起来。车也聪明，楼也聪明，道路也聪明，人当然更聪明。

这样的话，大家之间和谐共处，每一个行为之间的准确性就很高，而且管理起来更加精准，井然有序，效率大大提高。于是，城市真的就有可能像我们小时候看的科幻那样，真的能做到饭来张口，衣来伸手，一切都非常之便利，实现这样一种幸福景象。

总之，数字化会进入到每一个传统行业，每一个传统行业只有用了数字化的思维，用数字化的技术来改造或者说改变自己的行业，才能够使自己所在的传统行业或者传统企业开出一片新天地，走向一个新未来。