公寓、写字楼、酒店，2021年我们投资啥？

编者按：本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：雷布同，摄影©陶贰珂、小麦，图片版权归空间秘探所有，36氪经授权发布。

国家统计局日前发布数据显示，2020年全国商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%。这两项指标再度同时正增长的同时，创下历史新高，商品房销售额首次突破17万亿。尤其是12月一线城市出现的明显翘尾现象，让楼市飘红。

但是在房住不炒的基调下，“三条红线”政策不断细化并落实，“房价永远上涨”的市场预期早已不复旧观。尤其是房企的资金压力骤升，只能选择密集进行发债以缓解压力。至此，2021年房地产进入紧缩时代，开始回归“常态化”。行业人士预测，2021年房地产行业的市场表现可能弱于2020年。对于之前投资人需要走出房价永远上涨的执念，为手中的资本找到一个更具盈利想象空间，例如地产行业中的利基资产（即细分市场）。

在细分市场中，物流地产、物业等投资门槛过高，对于部分中小型玩家而言难以进入。而长短租公寓、联合办公&写字楼以及酒店等近年来的蓬勃发展的细分业态相对而言更具“亲和力”，资本在其中掘金的可行性更强。空间秘探在本文将探讨上述5大业态在2021年的投资前景，厘清细分市场中的下一个高光行业出现的方向。

作为2020年地产细分行业中关注度最高的一个版块，潘石屹的“疯子傻子说”又将长租公寓在年末推上了舆论的高潮。其实，潘石屹的原话是这样的，“在中国现在的金融环境、税收环境、租金水平下，要做长租公寓有两类人，一类是骗子，一类是傻子。骗子就是没有想着长远的发展，骗上一笔钱就可以了，傻子就是账没有算明白就进去了。”

虽然有一定的夸大，但是话语间点破了长租公寓的生存窘境，企业频频爆雷的一年，租赁市场中的各个参与方的发展模式，被市场和资本重新审视。原本行业的底层逻辑也发生了相应的变化，例如依靠规模而暂时回避盈利的互联网模式，因为蛋壳公寓的爆雷遭到了全盘否定。

不同的是，作为长租公寓行业中的细分品类，企业职住公寓和服务式公寓却实现了逆势上扬。尤其是服务式公寓表现不凡，头部品牌雅诗阁中国在2020年签约物业管理合同43家，共计9467套公寓单元，同比增长194%，创下历史新高，并落地了长租公寓品牌雅遇，韧性十足。

回顾过往并为今后的投资找准方向，以下是对2020年长租&服务式公寓市场的小结以及对2021年资本在这两个市场中的走向预估，仅供参考。

#2020市场小结# 

长租公寓：

全国被注销吊销企业达170家

2020年，疫情爆发之际本就是住房租赁市场的淡季。但是不曾想到的是，这场淡季会持续那么久，让不少长租公寓之后接二连三错过了春节返城后的小阳春、毕业季等。据贝壳研究院相关数据显示，市场热度呈现倒“N”型走势，租金水平下降，市场不断向“承租人”市场转变。另一方面，据天眼查统计，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。频频“爆雷”的长租公寓，鼓了部分恶劣投机者的腰包，却炸得长租公寓行业遍地“窟窿”，行业的公信力也在其中不断被蚕食。

服务式公寓：

意外坚挺的市场表现

近日，在第一太平戴维斯的报告分享直播间中，分享了一组数据。在海外客户出行受限的情况下，服务式公寓市场的缺口很快被国内客户弥补。据不完全统计，2020年国内新增客户有超过八成都是中国籍的客户，包括异地就业、工作、体验型客户以及以网络工作者（网红、博主）的年轻客群等。

被问及服务式公寓的实际数据和表现时，受访嘉宾回答了“韧性十足”这四个字。不仅如此，新玩家也是频频入场，合景泰富集团旗下合景公寓推出了高端服务式公寓；铂涛推出了面向新中 产阶 级的服务式公寓瑰悦，力图打造中国版的“雅诗阁”等等。

#2021市场前景# 

长租公寓：

政策、资本、供给红利持续释放

展望2021年，长租公寓市场中的政策、资本以及供给红利都将持续释放。政策方面，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。资本方面，中国人民银行金融市场司司长邹澜在国务院新闻办新闻发布会上提到，中国人民银行按照“租购并举”方向，加快研究金融支持住房租赁市场政策，将于近期公开征求社会意见。供给层面，集体土地租赁项目以及自持租赁项目未来将为市场带来大量可供租赁的新房。以北京为例，截至2020年9月，已有39个集体土地租赁住房项目开工，可提供房源5.3万余间。放眼全国，供给增加更是未来可期。

服务式公寓：

强强联合，国内品牌带来新气象

在服务式公寓市场，因为长住客的存在保障了盈利。因此，部分服务式公寓选择了逆势扩张，一方面是出于第三方业主对服务式公寓盈利能力的肯定；另一方面是服务式公寓背后的母公司，例如雅诗阁背靠的凯德集团看好中国市场的一线城市核心资产，对自持物业会给予投资辅助。

受限于服务式公寓的高门槛，因此市场内部一般出现像长租公寓市场的大幅波动可能性不大。但是新玩家的进入，势必会给市场带来新气象，一些手握资本和物业的房企与头部品牌的合作，甚至是奢侈品巨头如宝格丽公寓的入市，值得期待。2020年达成的两对战略合作伙伴，辉盛国际与复地产业发展集团，以及奥克伍德与碧桂园文商旅集团。前者计划在在五年内达到10个项目的战略合作目标，后者则计划于2030年在中国GDP前50强城市开设100家奥克伍德碧轩。这些增量，对于本在住房租赁市场中占比并不高的服务式公寓而言，自然是有益无弊。

长短租公寓之外，写字楼相对而言算是比较传统的投资业态之一。不同的是，在过去的6年时间内，一个新物种的出现，打破了写字楼市场原有的平静。

按下新物种不提，写字楼市场近年来的日子不算好过。近年来各城市写字楼供应高峰陆续到来，有报道将一些城市未来几年的写字楼新增供应简单盘点之后，得出“天量供应”的结论。以北上广三个城市为例，据世邦魏理仕统计，2020全年北上广三城的新增供应分别是69.3万平方米、68万平方米、36.1万平方米，总计173.4万平方米。然而这三城的净吸纳量分别是14.2万平方米、49.4万平方米、4.5万平方米，总计68.1万平方米，仅占新增的40%，去化压力立见高低。

而新物种——联合办公的2020年略有磕磕绊绊，但也持续前行中。甚至在一些城市的写字楼市场整体空置率创下十年来新高之际，以灵活办公的形式帮助写字楼去化，并成为其中的稳定租户。2020年写字楼市场的日子到底有多难，联合办公又是如何磕磕绊绊？2021年办公类资产值不值得投资，空间秘探观点如下。

#2020市场小结# 

写字楼：

供给高峰和疫情叠加影响下的去化压力

对写字楼去化而言，疫情还缓和了一部分的去化压力，将原本的供应高潮往后推。即便如此，写字楼市场依旧需要直面供应新增之后所带来的楼盘去化。以广州为例，2020年新增供应为近四年以来的供应新高。好在，国内疫情得到有力控制使得整体写字楼需求在下半年明显回暖，退租情况亦逐步好转。

好在疫情过后，一些热门行业企业的规模拓展产生的办公空间需求有所增加。以上海为例，随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。另外，金融业、TMT、消费品制造业、专业服务以及医药和生命科学等主力租户，得益于部分写字楼业主采取的积极租赁策略如减免租金延长免租期等，让这些企业的搬迁和升级需求得以满足。

联合办公：

行业第一股出现，大玩家悄然入局家

尽管曾一度被媒体冠以“至暗”时刻的标签，但是2020年对于联合办公而言并不算太糟糕。经历了一路坎坷，优客工场借壳上市终成行业第一股，用力击碎了“联合办公是伪命题”的谣传。万科、普洛斯、金茂、恒隆、恒基兆业悄悄入场，相继推出了办公产品，万科旗下的牛小时Office、物流地产之王普洛斯旗下的GWS普隆空间以及金茂的J SPACE。

不仅如此，深圳证监局已受理创富港的上市辅导备案申请文件，创富港处于接受上市辅导的阶段。不难看出，行业复苏态势逐渐变好。与巨头同时悄然入场的还有联合办公的整合转型，从业主体的重点课题从原本的以钱换规模，转为如何高品质的生存。

#2021市场前景# 

写字楼：

专注内循环，提供积极租赁政策

对于写字楼市场而言，新增供应量是无法扭转的因素，那么增加需求和硬件升级就成了其中的主要可变性因素。新增需求方面，写字楼需要重视内资企业，以深圳为例，据戴德梁行统计，内资企业需求占主导，租赁面积占比近90%。科技和金融两大主力需求继续支撑深圳优质写字楼市场的稳健发展。因此要重视“双循环”中的“内循环”——不断挖掘内资企业的办公空间租赁需求，一些原本以外资企业租户为主的甲级写字楼更是如此。同时，写字楼提供积极的租赁政策，从免租期和租金减免甚至是提供装修等方面入手，提升物业在租赁市场的竞争能力。

联合办公：

实现轻资产输出，与写字楼抱团生存

回顾联合办公过往的6年，以钱换规模的旧路难继，取而代之的是行业的整合转型。或许在2021年轻重资产之争会在联合办公行业中销声匿迹，因为届时的联合办公将会以“八爪鱼”的姿态行走于市场，轻资产品牌输出、包租模式以及企业定制等等。

因为这些迹象在2020年已经开始显露，轻资产品牌输出，最大赢家莫过于WeWork，尽管被行业认为是“断臂求生”，但是其能从品牌和服务上获取年度服务费是事实。包租模式，无需多言，而企业定制，已有氪空间上线内部孵化品牌Kreator Space，主打与写字楼业主合作，寰图为富力首府甲级写字楼富力中心打造办公空间，并提供专业的商业管理解决方案。

不同的是，联合办公需要在2021年学会与写字楼抱团生存，甚至帮助其实现部分去化压力。对一些高端服务式联合办公品牌而言，更需要重视这一板块。例如联合办公对办公空间的规划和运营能力，就能成为其在写字楼市场中的一把利刃，吸引那些希望降低装修成本的企业。

关于酒店资产的投资，空间秘探之前已有多篇文章作以探讨，此处不再赘述，仅摘取部分见解分享如下：

《“一根筋”的万科，为什么做酒店？》点明了酒店作为存量商业地产的重要部分的投资属性，投资周期长、利润增长缓慢。

《在房价“万元时代”，如何做好酒店投资》指出了酒店领域2020年的三大变化及动机：各大酒店集团产品升级优化；新创品牌不断增加；强强联合报团取暖成为常态，其背后的逻辑是看中未来10年酒店投资的新机会。

《孙宏斌1个亿“抄底”融创，后地产时代如何投资酒店、公寓？》预示了房产投资新的商业秩序即将建立，多元化的投资格局构建过程中，围绕着与地产息息相关的酒店产业的纵深产品或将迎来最好的机会。

《从酒店到文旅，OTA的投资野心有多大？》挑明了勤于搭建酒店及其他文旅资源投资版图的OTA的野心——坚守旅游大住宿产业，在上下游产业持续加码，具备真正对战的实力，有朝一日实现“既想做参赛者又想做裁判员的愿望”。

上述四点以及其他因素的共同作用下，让务实、高效、创新成为了酒店发展和投资的主旋律。也不枉华住集团创始人季琦在2020华住世界大会收官之站的舞台所讲述的那句话，“酒店是很好的投资，品牌酒店是更好的投资！”

#2020市场小结# 

三大投资趋势一一验证

2020年开年之初，浩华管理顾问公司对当年酒店业作出发展趋势的预判，其中三则有关酒店投资趋势的展望，在这一年都一一验证：存量物业改造升级、新一线及二线城市成投资主战场、都市新区和近郊旅游度假成新投资热点。

首先是存量整合的确成为国内酒店行业的下半场战事。据浩华统计数据显示，目前国内酒店行业的发展主要驱动力正在从增量市场转向存量市场，新增酒店市场占比仅为11%，而存量酒店市场的改造占比达到55%。同时，因为旅游消费市场升级影响，存量酒店升级中高端酒店成主旋律。而为了争夺国内的存量市场，国际酒店都不遗余力。洲际酒店集团亮出了voco酒店这个“既软又硬”的品牌，将其视作进入中国酒店存量市场之战的“撒手锏”。

其次是新一线和二线城市所展现出的更强的对抗经济下行的能力，的确值得挖掘。华住就是深耕者之一，2020年年底，华住宣布三年开店500家高端酒店，聚焦一二线和旅游目的地。而作为特殊时期的主流度假方式“宅酒店”，更是点燃了都市新区和近郊旅游度假的市场。据飞猪数据显示，今年元旦期间，不少年轻人选择了“宅酒店”跨年，飞猪平台本地及周边游酒店预订量同比增长超50%。

#2021市场前景# 

搭建品牌矩阵加速下沉，用数字化实现超速

一个不可忽视的趋势是各大酒店集团正在构建品牌矩阵，通过差异化的品牌定位，不仅能够获取不同的消费人群，而且有利于迅速占据下沉市场。以洲际开拓西部市场为例，其在川滇环线布局了包括英迪格、洲际、皇冠假日、金普顿、智选假日、假日等六个酒店品牌，覆盖奢华、高档至中端的不同市场需求，错落有致。

另一方面，数字化提升将成为酒店在资本市场的重要加分项。在疫情的催化下，酒店行业的数字化比重不断增强。那些擅长利用数字化进行服务升级的酒店甚至是供应商都从中获益诸多。前不久，为酒店客户提供智能服务机器人的云迹科技就完成了10个月内的第2次资本运作，累计融资额达5亿元人民币。资本对住宿行业数字化的重视，可见一斑。

被人们称为“百年美股第一人”的杰西·利弗莫尔曾说过，“投资是世界上最迷人的游戏。但这不是一场面向蠢人、懒人和心智不健全的人的游戏，也不适合急功近利的冒险家。他们到死都会是一贫如洗。”

这句话，更适用于上述5大业态，与其他地产相关行业不同，长短租公寓、联合办公&写字楼以及酒店早已过了“草莽投资阶段”，也不曾享受过房企所拥有的土地红利和金融红利，而是一直处于管理、运营红利时代。

高瓴资本有一句奉为圭臬的话，“投资要站在企业家角度想问题，这样就有同理心，真正能够去理解企业”。将5大业态在2020年的发展态势回顾之后，对于2021年的投资前景，从企业家的角度出发，空间秘探认为以下5点将会成为不同业态在资本市场中的“杀手锏”，助力其在资本市场实现“钱途”光明。

01 长租公寓

专注企业职住市场及政策性租赁住房

作为与民生相连密切的长租公寓，在2021年要做的关键是沉淀。对于一些有能力持有重资产的企业，此处并无太多建议。但是对于以包租模式为谋生技能的企业甚至是一些摩拳擦掌准备入局的企业而言，企业职住型租赁产品和政策性租赁住房更值得入场。从抗压层面而言，同样是在疫情防控影响下，2020年3月底，除北京和武汉，其他城市蓝领公寓均已恢复到正常经营状态，而白领公寓则不然。主要原因是，蓝领公寓客户主要为企业端，客源、租约相对稳定。疫情下，C端客户暴露更高的违约风险，影响出租率。

02 服务式公寓

关注新生客群，升级住宿产品

服务式公寓有着入住期较长的特点，与酒店相比，入住率压力有所缓解，平均入住率远高于2020年年初酒店行业的个位数入住率，且疫后恢复速度也更快。所以服务式公寓在2021年要重点关注的是，新生客群，尤其是网络从业者客群的需求。不同于商旅客人，对于服务式公寓而言，这类客群有着相对陌生的客群属性。例如他们对智能居住空间的需求，采用智能无接触技术和设备，包括送餐机器人等。而从长远来看，这类人群甚至有可能会要求服务式公寓重新定位。

03 写字楼

重视产业聚集,瞄准市场动态及时捕获新兴客户

写字楼市场在2021年需要重视的是产业聚集效应同时对新兴产业客户的捕获。园区的兴起，消耗了部分写字楼租户的需求，主要原因是园区所具备的“磁石效应”，以中关村国家自主创新示范区为例，行业巨头的“磁石效应”十分显著，联想、方正、百度等总部入驻园区之后，以惠普、IBM、微软等也先后在此设立分支机构。写字楼可以有意识在招商过程中重视产业择取，实现产业聚集。

04 联合办公

加强与写字楼等传统业主之间的合作

IPO并不是所有联合办公企业都能走的路，所以需要“抱住大腿”，处于空置率焦虑期的写字楼就成了不二之选。无论是为写字楼提供运营服务，或是为其提供全套的空间解决方案皆可。因为，与大宗物业业主之间的合作，是2021年联合办公必须强化的生存技能。

05 酒店

深耕国内游与服务内容,让品牌走在规模前面

无论是下沉市场，开拓西部市场等市场拓展战役打得多响，所提供的住宿产品内容都是酒店企业的立身之本。譬如环香格里拉的松赞酒店、被赞誉为“诗一般的酒店”的柏联，1995年创立至今，仅有5家酒店，但都选址于当地地貌、文化和历史契合度最高的自然环境中，成为众多游客心中的必打卡酒店。

内容成为了这些酒店品牌先行的关键，而规模则往后顺延。尤其是一些高端游需求转向国内，他们对旅游市场有着更高的审视标准，2021年或也将成为酒店的“口碑之年”、“品牌之年”，而这或将成为酒店与资本谈判桌上一个有力的谈判砝码。

高瓴资本创始人兼首席执行官张磊曾说，“最好的投资机会就在中国，就在当下，现在就是重仓中国最好的机会”。长租公寓、服务式公寓、联合办公、写字楼、酒店，5大空间内容服务商的挑战与机遇罗列如上，重仓与否，期待2021年资本的行动回复。