通过技术手段透明物业公司工作信息，「爱物管」想帮商业地产业主降低运营成本

物业管理已成为写字楼、商场以及各小区的标配。对写字楼、商场等商业地产的拥有者（业主）和C端住户业主而言，物管可以帮其进行清洁、安保、水电等能源管理工作。但目前该行业存在一个问题是，由于物业管理是一个非常依赖个人的经验，并且信息不公开不透明的行业，业主往往很难确切了解物业公司的具体工作状况，这给众多业主造成了成本高却服务效果不佳的问题。

36氪最近接触到的一家地产运营智能服务商——爱物管，想要以SaaS系统和数据服务为切入口，为业主提供从咨询、建设到运营等一站式综合服务，帮助业主从人力、资源方面提高物业的运营效率。具体而言，该公司目前有两大产品线——BSP（商业解决方案平台）和DSP（AI楼宇数据咨询服务平台）。其中BSP平台可以通过对楼宇的数字化改造，在满足业主需求的同时不断收集对效率提升有帮助人力、交易、能源等数据，接着再通过数据不断优化自身算法，给物管提供SaaS系统提升其工作效率。而DSP则会利用通过BSP平台拿到的数据形成数据模型，并通过移动客户端及数据大屏帮助业主了解物管每个工作人员的工作状况及设施设备的管理状况。

举例而言，爱物管会通过现场智能硬件以及智能工牌的部署和使用，结合自研算法，获取一线工作人员的行动轨迹、工作时长等数据，实现劳动人员效率监控数据体系。再结合现场巡查等QA评分数据，系统每日实时结算一线工作人员薪酬。在这个过程中，一线的工作人员在薪酬等动力驱动下提升了工作质量，而且系统能力替代了传统的物管项目中层管理人员，服务质量也得到了透明化保障和提升。

在爱物管创始人滕一帆看来，这件事最重要的意义是系统能力替代了阻碍物管行业低成本规模化以及对行业透明化都有负面影响的项目中层管理团队。

传统物管公司的项目中层管理团队主要负责排班、人员考核等工作，实际工作量并不饱和。并且由于缺乏监管，其在排班、质量考核等环节中权力较大，造成了许多不公平现象。而有了数据和算法基础，中层的巡检工作也需要依赖系统安排，系统则会根据楼内的服务要求制定较高的工作量。比如，系统会要求中层人员一天内必须完成多个地点质量巡查工作，并且根据巡检工作对一线人员进行评分和薪酬发放，这些环节皆有数据可查，中层人员在工作效率提升的同时也不能私自滥用权力。滕一帆介绍，通过这些环节的优化，物业可把中层管理者的多余人力减少80%左右，这为业主省下了一笔较可观的运营支出。

并且在人力数据之外，该公司系统还可用于节省能源，比如通过会议室预定系统和门禁系统了解使用者对会议室等工作场景的使用需求和时长，通过监测调整对应的温度、灯光设备状态，减少楼内的对应能源支出。但由于能源监测需要楼内首先具备对应的能源管理系统，再接入爱物管的产品使用，如果客户方没有相关设备则无法实现该功能，所以目前针对人力成本的优化是爱物管目前接收到的最为普遍的需求。

整个服务过程中，爱物管的服务可按阶段划分为咨询设计、建设交付、运营维护，滕一帆认为这三阶段的难点主要集中于咨询设计。对爱物管来说，咨询和设计的过程是与客户达成共识的过程——客户需要和爱物管达成三点共识，分别是治理自己的物业公司、保证服务品质和服务成本的降低。如果客户方不认同或者仅希望服务成本的降低而不考虑服务品质，那将对之后的业务开展产生难度。一旦达成共识，那么建设交付将会在3~15天内完成。目前该公司已服务的客户分布在华南、华西，包括开放式商业街区（城市地标）、小型商业综合体、超甲级写字楼（央、国企总部）等。

可以看出，爱物管所服务的客户处于一个相对的传统行业，这对公司对产业的理解和技术的应用提出了要求，但滕一帆觉得这恰好也是其公司优势所在。从团队方面看，其创始团队大多为二次创业者，此前多服务于地产领域，对业主的痛点和物业公司的运作方式了解较深，技术方面，该公司的技术人才目前占到公司总人数的一半以上，前大众点评CTO和前百姓网CTO作为项目发起人、天使投资人以及常务顾问。并且滕一帆认为，爱物管以业主痛点为出发点，通过数据驱动用户的管理体系，切入点不同导致了对这件事的理解不同，所以大家最终提升效率的空间也不同。该公司介绍，由于切入的痛点较为精准，目前爱物管能对业主保证在透明服务流程和服务品质的前提下，降低10%~15%左右的运营成本。

在收费模式上，该公司通过不同方案制定了不同的收费标准，总体可分为顾问服务、SaaS服务、硬件销售三类。顾问服务主要围绕DSP业务提供相应咨询或驻场服务，SaaS服务则根据BSP和DSP分类，按照单功能模块、物业人员配置终端数、节省能源分成等按年或月收费。硬件销售则按根据项目配置具体定价收费。

由于产品的标准化打磨持续到2019年上半年，所以其收入从2019年下半年起增长较高。 2018年爱物管的总收入为207万，2019年达千万元左右，预计2020年会增长近5倍，其中可持续收入为80%。在服务规模上，其2019年的规模在800万平米左右，2020年计划的总服务面积为1200~1500万平米。

在全球物业运营管理市场上已有一些较成熟的上市公司出现。比如美国的CBRE（世邦魏理仕），这家公司已于2004年在纽交所上市，主要为业主、物业公司等提供资产交易、咨询服务、项目管理服务等。此外，在美国还有RealPage、AppFolio等公司为物业管理公司提供软件服务。国内的类似公司有SpaceUp，该公司基于全国万科的项目管理经验，通过资产管理系统、智慧企业服务系统、楼宇资产分析系统、经纪人渠道询盘系统和智慧楼宇IoT系统等为客户提高运营、管理效率。