36氪新风向 | 起风了！看房产背后，BIM造梦：老建筑革命的新创投野望

这个时代的关键词离不开房子，创投圈也一样。

有投资人投资项目成功了，在西四环买了套房；有创业者创业失败了，卖掉了东三环的家。

有人说，走到移动互联网发展的第 7 个年头，TMT 不行了，世道要变了...说来说去，绕不开“线上红利殆尽”这几个词。

此时，不妨将眼光往那些很大、很老、很土、很贵的行业看看，比如房子背后的建筑行业。那里缺乏互联网的思维、缺乏更行之有效的改变，相应地，也意味着有可能产生大批优质创业公司的机会。

建筑业的“二次革命”

今天，在建筑行业里，同时进行着两场规模很大的变革，其一是我们更为熟知的金融性质变革：“泡沫”、“库存”、“杠杆”、“投资炒货”、“套牢”等等涉及因素众多，门槛较高、操作难度大；其二，则是建筑行业客观发展的技术变革，相比前者，这场变革更值得关注，它本质上促进这个行业的良性发展，符合社会前进趋势。

这场变革在业内称为建筑行业近五十年来的“第二次革命”。

第一次革命是从手工绘图到 CAD （Computer Aided Design），通过计算机辅助进行设计。

而正在发生的第二次革命，则是从 CAD 过渡到 BIM ，这也将是未来计算机辅助建筑工程的发展趋势，它比 CAD 带来的革命更为颠覆，产生的价值也更为巨大。这也成为了36氪前沿科技组近期关注和研究的一个重点方向。

BIM 是 Building Information Modeling 的缩写，本身并不是一个具体的软件名称，而是一个技术趋势，从字面上可以看出，强调的关键点在于——信息建模。

换言之，就是以建筑项目各类相关数据信息为基础，进而建立完整的建筑工程项目信息化模型，模拟施工的各个环节。数据信息的颗粒度越高，模拟越准确，就越能精确地指导真实的项目落地过程。

为便于理解，请想象这样一个过程。你在《我的世界》中建立了一套建筑，设计之初，就将每一块砖、每一根梁的信息都记录在这个模型中了，这个模型的信息颗粒度很高，那到了实际施工过程中，需要采购多少块砖、多少根梁都可以非常精细的算出来；在这个施工过程中的信息又会在前面模型的基础上继续记录进去，到了后面住的过程中，即便某一块墙漏雨，你能够对比该模型知道，墙体中哪一块砖受力最有问题，在模型上进行维护后所模拟的效果，就是你真实维护后能有的效果，非常精确。

以上举例只是很抽象的描述 BIM 技术的意义所在，此为基础铺垫。

市场规模有多大？

在研究中国 BIM 市场之前，我们先把视角放到全球 BIM 市场。毕竟 BIM 的实践最初由几个比较小的先锋国家所主导，比如芬兰、挪威和新加坡，美国紧随其后（2003）发展 BIM ，逐渐成为主流，36氪认为，这也将对中国的 BIM 实践产生影响。

36氪观察到，全球大环境下 BIM 经过近 20 年的验证已步入健康发展阶段，数据显示，到 2022 年，BIM 仅软件部分的市场预期将达到 115.4 亿美元（约合人民币 785 亿元），复合年增长率保持在 19.1%。我们认为，随着 BIM 技术的成熟，BIM 软件将会具有更广阔的市场空间。

而根据 TMR 指出 2014-2022 年，亚太地区的复合年均增长率将达到 21.2 %，在此背景下，来看看中国的 BIM 市场。

• 2020 年中国 367.5 亿人民币

机构研究表明，2014 年中国建筑资产规模达到47.6万亿美元，已超过美国成为全球建筑规模最大的国家。BIM软件行业也正在迎来更大商机。

根据 DodgeData & Analytics 机构 2015 年发布的《中国 BIM 应用价值研究报告》，基于2014年350家BIM相关企业的调研结果显示：逾半数（52%）施工企业预测，未来两年内将在30%以上的项目中应用BIM。

考虑到调研基数中多是已经应用了BIM技术的企业，保守估计2022年全国所有新开工项目的BIM应用率为15%。根据《2016年上海市建筑信息模型技术应用与发展报告》，30.6%的项目BIM技术应用费用投入超过项目总投资的0.5%，保守估计2022年的BIM技术应用费用（包括软件使用与咨询费用）平均投入在0.5%左右。国家统计局的数据显示，2016年的我国新开工项目计划总投资为49万亿，即使未来五年新开工项目计划总投资不变，则2022年中国BIM市场规模将达367.5亿元。

36氪认为，在当前的经济周期下有如下特征值得关注：经济下行、固定资产投资增速放缓，建筑行业下行亟待转型升级。这意味着，全行业对建筑的若干阶段如设计、造价、施工、维护等各类信息的可视化要求将会越来越高，因此 BIM 技术将会拥有广阔的应用空间。

拆解建筑行业链条，看供给侧痛点

建筑工程行业链条相对较长，拆解开来看大致分为三大阶段：设计——建造（施工、造价）——运维。

建筑行业还存在以下特征，给 BIM 创业公司留下大量空间和机会。

以传统设计为例，痛点在于：资源共享沟通成本高、信息没法同步更新、长链条中各参与方协调难度大、做不到可视化、设计成果容易在实际落地中遇到各类问题（典型的如碰撞问题）。

而在施工阶段，复杂结构施工方案设计和施工结构计算是一个难度较大的问题，前者难点关键就在于施工现场的结构构件及机械设备间的空间关系的表达；后者在于施工结构在施工状态和荷载下的变形大于就位以后或结构成型以后。而工程质量中的难点在于统筹规划、资源整合、具象化联系和平台构建。

到了最后一步，即项目的运维阶段，往往需要几十年甚至上百年，且运维阶段需要处理的数据量巨大且凌乱，从规划勘察阶段的地质勘察报告、设计各专业的 CAD 出图、施工各工种的组织计划、运维各部门的保修单等，如果没有一个好的运维管理平台协调处理这些数据，可能会导致某些关键数据的永久丢失，不能及时、方便、有效检索到需要的信息，更不用提基于这些基础数据进行数据挖掘、分析决策了。

各阶段应用落脚点

目前来看，各阶段可以应用 BIM 的主要内容有很多。

设计阶段：

• 方案设计：进行造型、体量和空间分析；以及同时进行能耗分析和建造成本分析等

• 扩初设计：五大专业建立BIM模型，进行能耗、结构、声学、热工、日照等分析，进行各种干涉检查和规范检查，以及进行工程量统计;

• 施工图：各种平面、里面、剖面图纸和统计报表都从BIM模型中得到;

• 设计协同：设计有上十个甚至几十个专业需要协调，包括设计计划，互提资料、校对审核、版本控制等。

• 设计工作重心前移：目前设计师50%以上的工作量用在施工图阶段，BIM可以帮助设计师把主要工作放到方案和扩初阶段，使得设计师的设计工作集中在创造性劳动上。

  
  

施工阶段：

• 碰撞检查：利用BIM的三维技术在前期进行碰撞检查，直观解决空间关系冲突，优化工程设计，减少在建筑施工阶段可能存在的错误和返工，而且优化净空，优化管线排布方案。

• 模拟施工：三维可视化功能再加上时间维度，可以进行进度模拟施工。

• 三维渲染：三维渲染动画，可通过虚拟现实让客户有代入感，给人以真实感和直接的视觉冲击，配合投标演示及施工阶段调整实施方案。

• 知识管理：保存信息模拟过程可以获取施工中不易被积累的知识和技能，使之变为施工单位长期积累的知识库内容。

运维阶段：

• 空间管理：空间管理主要应用在照明、消防等各系统和设备空间定位。获取各系统和设备空间位置信息，把原来编号或者文字表示变成三维图形位置。

• 设施管理：包括设施的装修、空间规划和维护操作。

• 隐蔽工程管理：在建筑设计阶段会有一些隐蔽的管线信息是施工单位不关注的，或者说这些资料信息可能在某个角落里，只有少数人知道。特别是随着建筑物使用年限的增加，人员更换频繁，这些安全隐患日益显得突出，有时直接导致悲剧酿成。基于BIM技术的运维可以管理复杂的地下管网，如污水管、排水管、网线、电线以及相关管井，并且可以在图上直接获得相对位置关系。当改建或二次装修的时候可以避开现有管网位置，便于管网维修、更换设备和定位。内部相关人员可以共享这些电子信息，有变化可随时调整，保证信息的完整性和准确性。

• 应急管理：传统的突发事件处理仅仅关注响应和救援，而通过BIM技术的运维管理对突发事件管理包括：预防、警报和处理。迅速定位设施设备的位置。

• 节能减排管理：BIM ＋ 传感器=日常能源管理监控。实现建筑能耗数据的实时采集、传输、初步分析、定时定点上传等基本功能，并具有较强的扩展性。此外，进行室内温湿度的远程监测，分析房间内的实时温湿度变化，配合节能运行管理、对异常能源使用情况进行警告或者标识。

切入的机会点

我们认为，BIM 行业目前极大落脚点可以分为三个层次来看：软硬件服务、内容服务、金融服务。

这三个层次对应整个发展的前中后阶段，由于软硬件服务目前落地更为直接，而内容服务更多需要结合大数据的开发和使用能力，从现阶段来看，落地得等到国内装配式建筑进一步推广才更为务实，金融服务道理类似，因而在本分析报告中暂且不提，希望可以抛砖引玉。

软硬件服务：

• 包括存储显示类软件，方便在移动终端进行轻量化应用：随着互联网和移动智能终端的普及，人们现在可以在任何地点和任何时间来获取浏览。

  以往来说，设计单位五大类之间配合靠互相转图，并且进行浏览的时候需要依赖专业软件。问题在于 BIM 文件打开对软件和电脑配置要求较高，加上 BIM 软件众多（如 Revit、ArchiCAD、AECOSim 以及犀牛等），打开查看和沟通成本很高。

  通过类似“百度云盘”的 BIM 软件，保证项目参与者在上传各类 BIM 文件格式后到云端，其他参与方可以在移动设备，Web浏览器及主流设计软件上实时查看浏览。由于 BIM 文件体量较大，因而对图形化处理技术有一定要求。

• 包括协同管理类软件（PMIS 类），传统链条涉及参与方众多，沟通费时费力，成本较大：以最常见的“碰撞预测”为例，如果通过一款协同管理的平台，保证施工方可以在线预览 BIM 文件时，针对部分管道与结构冲突的部分直接进行线上讨论、标注、修正。修改完成后同步更新，保证环节下一方能及时获悉调整之处。

• 包括细分场景的完整解决方案类软件，目前建筑行业里面又门类众多，比如钢结构建筑、土桥类建筑等等，不同细分场景所对应的 BIM 建模软件不一样，如果能够聚焦某建筑细分市场，推出一整套解决方案，打造 BIM 构建的整体闭环能力，会很有优势。

• 包括轻量化的建模效率工具，目前不同细分场景使用 BIM 建模工具不一致，且对电脑和显卡等硬件要求较高，如果能推出综合兼容主流建模的云平台建模效率工具，能够降低使用门槛，更便捷的使用其建模服务。类比例子有：WPS 至于 Office 等。其他还包括，主打免费以快速占领用户桌面的 BIM 的小工具等等；

• 硬件层面，如果能够针对现有建筑市场核心问题，推出提供解决方案的小硬件，会是一个不错的方向，参考韩国最大 BIM 服务商 Doalltech 推出 Rfid 用在人力管理和控制需求的案例。

  另外在施工、运维阶段，推出软件结合传感器类软硬件方案。现在可以把监控器和传感器放置在建筑物的任何一个地方，针对建筑内的温度、空气质量、湿度进行监测。然后，再加上供热信息、通风。信息、供水信息和其他的控制信息。这些信息通过无线传感器网络汇总之后，提供给工程师就可以对建筑的现状有一个全面充分的了解，从而对设计方案和施工方案提供有效的决策依据。

总的来说：

据36氪观察，相比海外，国内建筑行业过于偏买方市场，甲方很强势，修改频次很高；加上 BIM 行业将原本业内信息不对称之处（比如低价抢标，后期靠错误变更获利）变得过于透明，影响施工单位的利益，推动难度大。

当然，目前国内 BIM 行业仍处在早期，但其规模巨大、数据多元，在国家政策和各方推动之下必定能够跑出若干百亿市值的头部玩家。

写在最后：

本篇新风向必然存在一定不足和有待讨论之处，分析拙劣，希望抛砖引玉，如果有围绕 BIM 进行创业的创业者或者行业人士，欢迎进行指正交流。