明发集团复牌暴跌60% 重点商业项目靠夜宵一条街、超市撑着

编者按：本文来自微信公众号“镁刻地产”（ID:Real-estate-Circle），作者：镁刻地产，36氪经授权发布。

今日（1月18日），港股停牌近5年的明发集团复牌，但跌幅达61.38%。

自2016年4月1日因审计风波停牌至今，明发集团一度被业内认为复牌概率很小。在发出复牌公告的同时，明发集团还表示，公司已经完成一笔2021年到期的8900万美元债券的发行，计息达到15%。

复牌对明发集团来说将是考验的第一步。虽然明发集团在资本市场消声多时，但其仍拥有规模不小的土地储备。而对明发集团旗下那些奄奄一息的商业地产项目来说，复牌可能也是个转机的开始。

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停牌期间管理层大换血

明发集团的停牌期始于2016年4月1日，当日它被暂停在香港联交所主板买卖。

根据当时的公告，停牌缘由为核数师罗兵咸永道会计师事务所对明发集团2015年年度报告出具了“不发表意见”，核数师对明发集团的三项出售事项真实性存疑。同时在2015年年报审核过程中，核数师发现部分现金付款和收款情况解释不明。

涉及的三个出售事项分别为：2014年明发集团以6.63亿元代价出售天津一家附属公司51%的股权；以1.89亿元向控股股东及其关系密切家庭成员出售8个物业单位；以及向一名分包商出售若干物业的使用权，涉及42组物业，总代价6.44亿元。

另外，明发集团2015年在现金付款和收款上分别有约9亿元和5.4亿元款项没有合法的书面证明。

因上述三项出售事项事关重大，彼时核数师要求对交易真确性及商业实质性进行独立调查，但截至2015年业绩报告发布，明发集团并未展开调查，随后将明发集团拖入了停牌的泥淖。

而在停牌的4年间，明发集团一直在努力地达成复牌条件，如一直定期披露数份业绩报告，并成立风险管理委员会，还更换了上市公司管理层，包括黄焕明家族四兄弟。

汇生国际融资总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，明发停牌的时候属于旧的停牌和除牌机制，在旧的停牌机制下港交所要求一家企业复牌有更宽松的要求，会给与更多的时间，港交所会看公司是否有财困，是否有潜在的没有处理和调查清楚的财务问题。

2020年4月，明发集团实控人黄焕明辞任公司非执行董事、董事会主席兼公司授权代表各职务。黄焕明认为，辞任等举措对明发集团作为上市公司能够为股东带来投资回报实属必要，也是公司致力成为香港股票市场的物业上市公司中企业管治模范所需的工作。

接替黄焕明成为明发集团董事会主席的是林家礼，其为香港数码港管理有限公司主席、麦格理基础设施及有形资产亚洲的香港及东盟区非执行主席兼首席顾问、香港特别行政区政府创新、科技及再工业化委员会委员、香港城市大学顾问委员会成员及香港特别行政区政府民政事务总署大厦管理纠纷顾问小组召集人。

“目前看来，明发此前管理层的辞任从某种程度上来说获得了港交所的接受，算是解决了之前的公司管制存在缺失的责任问题。”黄立冲补充表示。

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首个商业广场项目靠夜宵一条街撑着

黄焕明于1994年在厦门成立明发集团，业务聚焦房地产以及酒店经营，是最早一批房企里的一员。先后在厦门、南京等地投资开发了明发国际新城、明发海景苑、明丽山庄、明发滨江新城等楼盘。

2002年，黄焕明转战商业地产，开启新里程。据《每日经济新闻》此前报道，其第一个商业地产项目厦门明发商业广场曾让明发集团名声大噪，也带着明发走出厦门在全国布局。但这个自带光环的项目，最终惨败并成为商业地产的反面教材。

厦门明发广场服饰街布局 图片来源：每经资料库

据了解，厦门明发商业广场规划设计有近3000间独立小商铺，被分割成30~60平方米不等的独立店铺，面积小，总价低，有利于销售，但不利于招商。销售初期，明发商业广场凭借一站式商业综合体投资概念实现热销。后期交房和开业遇阻，大体量的商业体并未分期试水运营，而是一次性推出市场，结果开业情况并不理想。

厦门明发商业广场的结构设计有些一言难尽，同心圆形布局，走道太多，分岔口多，如同迷宫。《每日经济新闻》记者曾在现场多次迷路。同时，明发商业广场大部分商铺为露天，夏天热，冬天冷，雨天积水路滑。明发集团曾引以为傲的拥有连廊、扶梯、电梯130多部，以及近100条主题步行街，最终却成为影响购物体验的因素。

有网友曾开玩笑，“没在明发迷过一次路，你都不好意思说自己是厦门人”。

厦门明发广场的白天和夜晚截然不同。

厦门明发广场夜宵一条街 图片来源：每经资料库

这是许多厦门本地博主推荐的夜宵一条街所在地。每当夜幕降临，各类小龙虾、烤鱼大排档的霓虹灯格外夺目，夹杂着歌声、叫卖声。不过也有人评价说，明发业态越来越奇怪庞杂，除了坚守的夜宵餐饮，还有宠物店、刺青美甲店和夜场酒吧生存至今，夜宵一条街顺理成章地出现了，成为明发最大的商业支柱。

“白天阴沉寥落，夜晚鼎沸喧嚣，犹如身处两个不太真实的世界。”

网友们对于厦门明发广场的评论 来源：知乎

异地项目也不容乐观。合肥资深地产人士李成也告诉记者，合肥的明发商业广场早已交付，是商业+住宅。“商业目前就靠永辉撑着在，其他的小铺子都是空闲，没人，买商铺的人踩坑了。”

但明发集团依旧土储丰富。

业绩报告显示，截至2020年6月30日，明发集团应占土地储备增加5.6%至约2250万平方米，共计133个项目，其中有30个未来发展项目。

撰文：黄婉银

编辑：魏文艺 陈梦妤