远洋资本王洪辉： 资本掘金持有型物业“正当时”

2019国际金融地产创新峰会”上远洋集团副总裁、远洋资本总经理王洪辉指出资本掘金持有型物业“正当时”。由国际金融地产联盟（IFFRE）主办的本届峰会以“升级转型 引领变革新时代”为主题，旨在通过对中国宏观经济、金融政策新方向以及房地产市场的深度解读、观点分享，透视金融地产的新形势，探讨以REITs为代表的资产证券化在中国的进程，进而挖掘地产投资的新洼地。

轻重双向赋能 掘金业态转型

据了解，从去年底到今年，外资在中国一线城市的商办市场展开了疯狂“扫货”。

“外资和中资机构其实并不存在直接的PK关系”。针对最近一段时期，以黑石、凯德、基汇等为代表的外资PE“豪掷千金”，频频入华收楼的行业动态，王洪辉这样回应道，“内外资机构都有足够的发展空间。”

王洪辉（正中）在圆桌论坛上与来自国寿资本、中信资本、领展资产管理、嘉铭投资集团的嘉宾就“新形势下业态投资趋势（区域、业态等）及转型升级”议题展开了研讨

“但我们对于外资投资布局中国地产市场的投资逻辑是高度认同的。”王洪辉指出，近期外资另类资产管理机构的频繁“出手”，充分体现出其对于内地市场的商业办公、物流地产、数据地产等持有型物业投资发展前景的高度看好。

以“商办”为例，王洪辉举例介绍到：“尽管国内一线城市的资产回报率与全球市场相比差别不大，但相对国外成熟市场，其租金的上涨空间较大（年增幅约为3%~5%）。目前，资产证券化进程正在加快，真正意义上的REITs呼之欲出，必将进一步推高此类资产的价格。

和黑石等外资另类资产管理公司的投资逻辑相一致，远洋资本始终看好以持有型物业为代表的地产投资板块的发展前景，且在此领域屡有不错斩获：于去年10月正式完成交割的北京硅谷亮城项目，不仅是业内并不多见的历经“募、投、管、退”资产管理全周期后成功退出的项目，同时也是整个持有型物业行业为数不多已实现高收益率退出的闭环操作案例：在约14个月的持有期内，硅谷亮城项目实现了投资期内超过50%的IRR。

在另一桩引起行业普遍关注的上海元博酒店收购项目中，远洋资本遍历并主导从项目获取、尽职调查、合同谈判到完成交割、自持运营等多个环节，为全面求解困境资产提供了可以借鉴的成功范例……这类项目的成功操盘、退出，在为投资人攫取超额收益、回报的同时，亦为远洋资本将整个地产投资行业的重量级奖项尽数收入囊中。

“在地产投资的逻辑和策略上，远洋资本有一个显著区别于其他机构的特点，即：将轻资产端——PE股权投资和重资产端——地产投资的优势相结合。”王洪辉向与会的300多位嘉宾介绍了远洋资本独特的“轻重并举”的投资优势。

所谓“轻重并举”，即： 借助“以‘轻资产端’PE股权投资的方式锚定租户（被投企业），依托重资产属性获取相应属性的用地并进行运营管理,为被投企业提供长期回租的附加增值服务”。

物流地产板块代表性项目介绍

然而，这一投资逻辑的形成却并非“刻意而为之”：从2016年开始，远洋资本先后通过“PE股权投资”的方式投资九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网等垂直细分领域优质物流企业。

众所周知，物流公司无一例外都有购买用地、建设仓储用地的刚需。“当时就有被投物流企业的负责人很直白地对我提出需求，能不能用你们投资给我们的钱去自建仓库？因为租赁仓库，常常会遇到业主无理涨价、被迫退租的事情。”王洪辉回忆道。

为了解决被投企业的需求“痛点”，远洋资本发起设立了第一支”轻重并举”的物流地产基金。此后，通过“为被投企业提供定制开发仓库、长期回租的附加增值服务，获取仓储用地并进行运营管理”的方式，截至2018年年末，远洋资本在管运营仓储面积超过100万平米，储备面积达300多万平方米，由此迅速跻身物流地产行业前列。

2017年，远洋资本通过战略性并购国内领先的IDC基础设施运营服务商——云泰数通正式切入数据地产领域。此后，在不到两年的时间里，远洋资本在管运营机架数量超过7000个、储备机架数量超过30000个。

数据地产板块代表性项目介绍

尽管成绩斐然，但王洪辉认为持有型物业投资的“黄金时代”还远未到来。“从发展水平上来看，我国在物流地产、数据地产等持有型物业的细分业态上，与西方发达国家存在着至少十年以上的差距。”他指出。