学校、社区图书馆、医疗、养老..... 未来住宅的自身资源你最在意什么？

4月23日，北京金茂府举办开放仪式，该项目周边一平方公里内规划了居住、医疗、养老、学校、商业会所、城市公园、地铁、街坊空间等8个维度的城市级配套，将街区与居住、休闲、娱乐、商街组合在一起。

如北京金茂府这样配套资源丰富的小区，在北京有很多，自身资源完善是宜居必不可少的条件之一。住宅的资源可以分为内外两层，内部资源主要是产品本身的品质资源。这在经济发展、建筑工艺提升的今天，对于不少住宅来说都是可以达到的。而更主要的支撑住宅价值的是外部资源，包括周边配套、社区配套，纵向的历史文化资源，横向的自然景观资源。

曾经，地段是衡量住宅价值的首要因素，它的部分价值在于交通、配套，比如，处于CBD或者燕莎这样的城市核心区，周边配套之丰富是很多区域难以企及的。地段的先天优势，决定了周边住宅人群可以近水楼台先得月；但同时住宅推出特殊服务，就可以在后期物业服务中把周边的配套资源“请进来”，这种资源利用方式就从资源和服务两个方面提升了住宅价值。

“未来随着居住区越来越远，人们不可能也没必要经常去城市中心以及商业聚集区，社区配套如何同步升级，用以满足人们的生活需要、情感需要，是开发商需要考虑的问题。”恒大地产北京公司副总经理高振阳表示。

康体、医疗、教育、养老，将是目前和今后社区配套买房人关注的重点。购房大都奔着“实用”去，而社区配套自然就是“实用”的最好体现。对于养老房来说，医疗、银行、公园、运动设施及小区绿化等是社区配套重点，而对于年轻夫妇购置婚房来说，幼儿园、学校、医疗等将是他们较为关注的方面。

对于高档楼盘来说，精英业主对商业配套的要求趋于精品化。比如会所、商业风情街、有机农产品超市、食堂、知名品牌精品店、咖啡厅、影院、美容美体机构……业主不出社区，就能享受到多种优质配套。

36氪关于《未来住宅价值》的网络调查显示，未来，大家重视的前三个配套设施包括公园绿地、学校、社区图书馆等文化设施，分别占比19&、16%、14%。

《未来住宅价值》网络调查

事实上，现在已经有很多房企在布局房地产+，“无论是健康、艺术、科技、文化、教育都是房地产+，房企会根据自身的规划和资源，有些只是给房子一个这样的附加值，有一些则想要作为公司未来独特的竞争力。”克而瑞副总裁张兆娟说。 

另外，必要的自然景观资源也是宜居环境必不可少的；而拥有历史文化底蕴，就可以有效实现住宅价值的升华，因为历史是不可复制的。

但无论是人文资源还是自然景观资源，合理利用的前提是保护这种稀缺。例如不可再生的历史文化遗迹，一砖一瓦都是历史的见证，一草一木都是时间的积淀。一旦被破坏，支撑住宅的价值就不复存在了。自然景观资源也是这样。值得称道的是，不少住宅在营造过程中都注重了对原生态环境的保护。如北京曾经的老盘合生·霄云路8号，在开发中就保留了40万平米原生森林和原生湖泊水景。这种原生的自然资源被保存后，直接为住宅开发增值不少。

说到利用，很多住宅可能占有了一种或多种稀缺资源，这种占有不是僵化的，它需要让居住者可以较容易、多途径地享受到这种资源。例如对景观资源的占有，居住者可以移步进入景观区，这是一种利用；居住者在家里，甚至在客厅、在厨房、在卧室都可以很容易地将百顷绿意尽收眼底，这又是一种利用。

因此，对资源来说，条条大路通罗马。只要保持对资源的珍视，对住宅价值开发的专心，住宅自身资源的利用和价值发掘，就可以多种多样并将是可持续的。

观点

孔鹏 旭辉集团副总裁 北京区域事业部总裁

未来二三十年时间，随着互联网、智能科技的发展，现有的城市概念、社会结构、阶层都会发生改变。出现逆城市化、社会分散、阶层越来越固化的趋势，在这个背景下，未来城市结构会出现几个趋势：

一是国土空间结构布局更合理。不同城市承载的作用不一样，出现功能性聚居特点，城市空间定位有的会重新规划。二是城市尺度，人的空间布局更合理。消费、居住、工作三大人类最基本的空间需求变得越来越融合，无边界。

三是在以上体系下，随着智能化发展，部分公共设施的功能被人工智能取代。不再需要那么多银行、医院、法院等。交通成本降低，互联网让社会从以商聚人变成以人聚商、用物流代替人流，最大化解决了城市效率、人的生存问题。

所以未来城市会更关注人本的内容，关注人的体验和交流的内容就会更加重要。

高振阳   恒大地产北京公司副总经理

对于未来住宅价值的界定，我想已经不仅仅局限于居室面积、交通和物业。随着社会发展阶段的不同，人们的需求也在升级，在居住需求之上，人们会更看重生活方式，包括社区配套、智慧物业以及文化、教育、健康、社交等各种服务，互联网正在让都市中缺失的邻里关系、社群关系以另外一种方式回归，这也是一个社会健康发展的前提。同时，未来随着居住区越来越远，人们不可能也没必要经常去城市中心以及商业聚集区，社区配套如何同步升级，用以满足人们的生活需要、情感需要，是开发商需要考虑的问题。

张兆娟  克而瑞副总裁  

住宅硬件都差不多，拼的可能就是软性服务，无论是健康、艺术、科技、文化、教育都是房地产+，房企会根据自身的规划和资源，有些只是给房子一个附加值，有一些则想要作为公司未来独特的竞争力。战略选择不同，+的力度就会大，甚至自己研发。如果没想做那么多，可能更多选择与成熟机构合作。

地段还是很重要，代表着交通的便利性和周边配套。“房地产+”不是决定因素，只是锦上添花。看重什么配套跟居住的人群有关。

郭毅    亚豪机构市场总监  

房子是生活的容器，容器中装什么，和居住者的生活息息相关，比如绿色建筑现在是建筑标配，就是和现在的环境保护大的背景有关。医疗健康是未来比较关注的方面，随着中国老龄化的情况，对于适老性的产品升级和设施配套会关注，比如马桶边上安装扶手，卫生间有浴凳等。以前开发商在强调社区之外的配套，现在开发商在有意识的引进第三方医疗健康平台。在物理层面，有些项目的地块属性中，规划有养老用地，能够实现老人和成年子女间一碗汤的距离。

王戈宏 新派公寓创始人

未来都市青年的住宅不仅是一个空间、一个盒子，而是新型生活要素的满足。城市居住消费主体和消费习惯都在改变，新型居住的设计更注重细节，品质以及以小空间为家的新功能要求。新派公寓总结出城市小空间的新标准，三高、三大。三高是淋浴花洒、马桶、抽油烟机要高品质，三大指大衣柜、大床、大鞋柜要大尺度。

其次新型居住要和健康，运动，休闲，社交等需求匹配，今后的城市青年居住趋势将是住位置，住品质，住职能，住体验，住社群的新型空间。

 陈虞辉 硬创大道创始人兼CEO 

未来住宅价值将出现两个颠覆性的全新评价维度：家庭个性化的精准匹配、居住与办公一体化功能设计。未来，在家兼职、在家专职、在家创业将越来越普遍，未来的住宅设计除了对传统居住需求的考虑，还应在家庭办公方面进行专业细致的设计，还可以进行居住与办公环境简易切换的精益式设计。

智能、科技在住宅内外部的运用，将朝安全监护、健康管理、亲情关怀和科技保姆的趋势发展，能实现健康安全监护并同时兼顾亲情关怀互动。

安娜  TOLO BEAR 多乐小熊CEO      

对于地产而言，未来一定是做内容的时代，无论现在还是以后的十年、二十年，都将会围绕教育、养老、保险等配套设施延展，而环保、智能、社交是社区功能属性。

“地产与教育设施结合，建设养老公寓与幼儿教育、大学教育、医疗保险等设施相结合的综合社区会更受欢迎。0-3岁、3-6岁的婴幼儿阶段是整个家庭关注度最高的时间，更能在经济和需求上满足地产的商业运营。有很多“高知老人”在退休后也希望能够继续学习。养老社区、老年公寓若能就近设置，并让老人享受一部分教育资源，同时也让老人在晚年发挥余热把所长展现出来，为孩子们增加多姿多彩的课外生活，这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。