阳光城·京兆府：除了阳光，还有什么？

“今年买房，赚了还是疯了？”不久前，有媒体做了一场这样的辩论，观点不一，没有结论。唯一可以肯定的是：在限购、限价当口，开发商卖的房子一定比自身预期便宜。

在这个阶段，购房者可能不用再担心房子一天一个价地涨，也有了更多的余地去衡量一个项目的品质、服务、性价比，以及其未来可以呈现的生活场景和可以变现的价值。

比如，阳光城·京兆府。据项目方透露，作为阳光城集团进京的首个项目，它凭借着总价1100-1400万/套的叠墅产品，已经实现了18亿元的业绩。

交通与配套

区域的整体发展一定是住宅未来价值最直接的因素，周边产业、交通、配套都关系到居住者自己生活半径和生活方式的选择。

阳光城·京兆府地处通州台湖板块，距离东五环1.7公里。据介绍，年底就会有一条匝道开通直接连接项目和五环。此外，还有京哈、京津、京沪的三横交通，加上各个环线，大大降低了以后堵车的风险。此外，2020年将通的地铁17号线，其北神树站距离项目也只有400米。

粗略估算，半小时的辐射圈内就有CBD、北京市政府、环球影城、亦庄新城等功能聚集地。而随着这些聚集地的发展，区域配套大概率还能再上好多个台阶。

因此，适合通勤人士居住是阳光城·京兆府的一大特点，不论是开车还是公共交通，都会十分便捷。

从区域生态环境来看也是相当不错，正在建造中的台湖湿地公园有近755000平方米，周边还有老君堂公园、鸿博公园、红军公园、北焦公园等近10座公园，总面积约达400万平方米。

从教育配套来看，项目北侧就是教育用地，规划有九年一贯制的学校。此外，北京景山学校通州校区分校也将在台湖落地，尽管能不能划片儿入学更多是要看具体的排位情况，但对于区域的教育配套依然是很大的提升。值得期待的是，阳光城自身还涉足幼教相关领域的投资和运营管理，其全资设立的阳光幼教已经有了近20年的幼教领域运营经验，所以，其未来也有很大可能会选择在项目周边布局。

从生活的便利性来看，目前区域的商业配套还是非常让人捉急，“一切靠网购”是周边居民生活的真实写照。阳光城·京兆府旁边的泰禾拾景园和润枫领尚业主已经入住，住在里面的小伙伴对36氪表示，订外卖之前，都要去考察一下是否真的有店。连锁餐饮少之又少，更别说大型超市了，比较近的商超都在3公里之外的次渠或者小康家园。

从目前可见的区域未来商业配套来看，距离项目6公里处的泰禾1号街区规划有20000平米开放式商街，包括9000平米大型超市以及10000平米商业街，未来将会囊括休闲、娱乐、餐饮等全方位业态，填补区域商业空白。

而且随着便利店等业态对于中、大型mall的冲击，和人们购物行为的改变，如果项目着重引进一些便利的商业配套产品，也很容易让业主享有品质生活。

比如，社区就预留了210平方米的区域，未来规划建设成带菜市场的商业。虽然目前还确定运营方，但也给业主留下了很大的想象空间。

价格与空间

与相邻的泰禾拾景园和润枫领尚均是100平米左右的刚需类产品不同，阳光城·京兆府的目标客群是再改善需求人群。项目规划有8栋楼232户，楼间距保持在前15米、后18米。目前叠墅产品已经开盘，分上下两叠，一叠4层，户型面积为230-380平米，总价约1100-1400万/套。

阳光城·京兆府项目规划图，东边8栋为叠墅产品

相对于项目地块3.8万/平方米的楼面价，阳光城·京兆府5万+/平米~7万+/平米的单价低于自身预期，跟相邻的泰禾拾景园6.5万元/平米和润枫领尚5万元/平米的二手房均价也基本持平。

另外，距离项目5公里外，同是2019年下半年交房的万科·翡翠四季，相似的产品类型与售价，也与阳光城·京兆府形成了一定的竞争关系。

万科·翡翠四季的叠拼产品分为上中下三叠，一叠3层，目前仅剩250-300㎡的下叠户型在售中，均价1300万元/套起。值得一提的是，阳光城·京兆府是毛坯交房，而万科·翡翠四季则是精装修交房，采用的还是比较高端的翡翠系标准。在这方面，阳光城·京兆府并不具有优势。

户型与装修

从市场表现来看，闽系房企都比较偏爱中式建筑，阳光城·京兆府亦如是，甚至不惜提高建造成本。

叠拼产品样本间实景图

建筑立面采用了新中式风格，选用全石材，叠墅产品还配有柚木们，金镶玉的把手以及供业主定制的门匾。此外，配送的院子中规中矩，草坪交房。

比较特别的是下叠户型对于地下空间采光的设计。270°的地下采光，不仅充分满足了地下的采光通风需求，还实现小院景观的延续，给予这个空间更多的可能性。

叠拼产品样本间实景图

单层的同向面宽达到7.8-10.4米，也就是说，有了多个南向套房和充足的阳光。

下叠产品部分户型图

房间里面基本没有什么隔断，除了4面外墙，只有一个承重的半墙。让你有更多的机会规划自己的居室生活：如果家中有老人，可以在一层分出3.3米面宽的老人房；而二层则可以根据自身的需求，做成两居室或者三居室。

虽说是毛坯交房，但项目还是配有日立等知名品牌的净水系统、新风系统、中央空调、地暖以及户内电梯。在这些设施逐渐成为未来住宅标配，可以说帮业主省了不少钱。但电梯比较狭窄，三个人同时站立都比较拥挤。

园区与服务

项目内的环境被规划得很好，毕竟总共232套房，1.2的容积率，让它有了充分的发挥空间。采用江南造园手法，打造府系和园系两大景观组团，曲桥、叠石、流水串联，力求人与自然的相生互动。说白了就是项目内有景观花园，中间是双层的景观画廊，并利用层间的落差搭建了叠瀑、怪石、绿植之类的布景。

能看出项目对于建立社区关系和社区文化用心的是：有一个全玻璃幕设计的水晶书院，业主可以当作会客厅自由出入；还有下沉花园，供老人乘凉、孩子玩耍 ……

此外，项目人性化的设计也很多。人车严格分离，楼王产品的业主可以直接从家里走到下层的公园里。公共区域配有电梯，方便老人游园。而在项目西边的自住房区域，还有近10000平米的中央公园，包含了全生命周期运动娱乐设施，涵盖适合儿童的童趣园、方便年轻人健身的300米夜光跑道和老年康体园。

未来住宅品鉴心得

1、性价比不错，1000万/套起的别墅产品放在今年的市场上十分难得，而且交通便捷，对未来区域发展有期待。虽然受限于价格选择毛坯交房，但户内电梯、新风、地暖、净水的配置，着实给未来装修省了不少；

2、项目对于近10000平米中央公园以及小区内园林、书院、户外电梯的打造，都能体会到项目对于业主健康、社群营造的追求和用心；

3、项目方的说法是单层面积75平米。因还有电梯、楼梯的占位，如果业主装修时规划不好，很容易显得局促。