万达、华润、龙湖...2020租金收入：有的悄悄惊艳所有人

编者按：本文来自微信公众号“赢商网”（ID:winshang），作者：赢商网，36氪经授权发布。

房企年报已陆陆续续发布，经历了商业大环境遇冷的2020年，各大房企的业绩出现晃动，但仍有很多头部房企实现了业绩的逆势增长。

今天，赢商网聚焦12家涉及商业地产规模企业过去一年/半年的商场运营和收租情况，从它们的运营成绩单上，可以发现：

商场物业收租业绩较乐观，大部分房企商场租金收入有所增长；

头部房企大步走向“轻资产”模式，注重提升商业运营能力；

疫情下消费回流，高端商场业绩表现“抢眼”；

2021年规模企业继续扩张...

龙湖集团

营业收入：人民币1845.5亿元，同比增长22.2%；

归属于股东的溢利：人民币200亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为人民币186.9亿元，同比增长20.2%；

物业投资业务租金收入：人民币75.8亿元（不含税），同比增长30.9%；

商场租金收入：58亿人民币，增长23%。

// 重庆北城天街、北京长楹天街最吸金

从单个商行租金收入看，去年重庆北城天街与北京长楹天街分别以 4.93亿元与4.51亿元 ，成为龙湖集团的“吸金王”。 

// 2020商场销售305亿元，全年新开10个商场

2020年，商场销售额为人民币 305亿元，同比增长14% ；全年平均日客流151万人次，同比下降2%，年底出租率恢复至97%。 

新项目方面，重庆金沙天街、成都上城天街、苏州星湖天街等10座商场已于去年开业。其中， 龙湖重庆金沙天街 是 全国首个也是唯一集高铁、地铁、轻轨、公交、客运等公交系统，五轨合一的城市综合体 。项目体量超21万方，引进了超500个品牌，盒马鲜生、UME等主力店铺也带来了最新的概念或主题店。 

// 2021要开11个天街，全面启动轻资产模式

龙湖商业2021年的发展目标—— 计划开业商场11个，租金收入85亿 。按此计算，截止到年底，龙湖商业拥有的已开业商场将达60个。 

此外， 今年3月，龙湖商业宣布全面启动轻资产模式。 在2011年，龙湖确定“持商业”战略——每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业。 

至2020年底，龙湖商业在全国开业商场 达49座 ，已布局全国27城，覆盖华西、华东、环渤海、华南、华中五大区域， 在手项目突破100个 。 

大悦城地产

营业收入：人民币141.1亿元，较上年增长36.5%；

归属于股东的溢利：人民币11.05亿元，较上年下降32.5%；

商场租金收入：约人民币23.81亿元，较上年同比下降22.3%。剔除2019年处置上海长风大悦城与西安大悦城影响，较上年下降15.9%；

管理输出项目收入：约人民币1.47亿元，占收入总额约1% ，较上年增长10.5%。

// 8座大悦城租金收入全部下降

受疫情冲击，8座大悦城购物中心租金收入全部下降，有5座全年租金收入降幅达两位数。其中，上海静安大悦城跌幅最大，达到32.5%。出租率方面，除成都项目外，均有不同程度下滑，上海静安大悦城降10.0%至86%。 

// 靠原创IP活动运营“出圈”，拉动销售

原创IP活动一直是大悦城运营的一大杀手锏，去年，在疫情的影响下，大悦城通过一系列原创IP营销活动“斩获”了不少客流与销售。 

“青年引力场”品牌行动： 全年共开展青年活动97场，参与人数3219万；媒体投放7.7万次，品牌曝光量35亿；开展重点会员活动50场，参与人数5.5万；开展文艺活动17场，参与人次735.1万。 

全国联动原创促销IP活动： 在不同节点推出「大悦嗨新节」、「大悦疯抢节」等全国联动原创促销IP活动。其中，大悦嗨新节全国总销售额超4.33亿元，环比提升近184%；总客流量293万人次，环比提升77%。大悦疯抢节全国13个项目联动，周末销售超3.31亿元，客流突破175万人次。 

// 2021将开6个大悦城，未来3年内15个新项目面市

步入商业地产圈13年有余，大悦城共开出过 10座 购物中心 （其中上海长风大悦城、西安大悦城已被处置） 。截止2020年底，大悦城首次实现了全系商业产品线落地，在营、在建及储备商业项目总量 超30个 。 

按照规划，未来三年内，大悦城预计有 15个新商业项目 （包含大悦城、大悦春风里、祥云小镇、悦街） 开业。其中， 计划今年开业的商业项目为6个 。 

恒隆地产

物业租赁收入：港币89.11亿元，较上年增长4%；

股东应占基本纯利：港币42.01亿元，较上年下降6.1%；

内地商场业务组合收入：人民币37.31亿元，上升19%。撇除于2019年8月开业的昆明恒隆广场，其余八个内地商场的整体租赁收入按年上升15%。

// 五星商场表现亮眼，上海恒隆广场成“收租王”

疫情冲击之下，恒隆于内地不同定位的商场表现呈现出明显的分化。 去年表现亮眼的均为奢侈品品牌聚集的”五星商场” （高端商场） ，包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场，以及昆明恒隆广场。 而其时尚生活品牌集中的四星广场 （次高端商场） ，如大连恒隆广场、天津恒隆广场、济南恒隆广场等 表现则明显较弱。 

值得一提的是， 上海恒隆广场 去年的租金收入表现可谓一骑绝尘， 全年收租20.32亿元，同比增长20% ，成为恒隆地产妥妥的“收租王”。 

// 恒隆入局武汉高端商业，带来110家武汉首店、独家、旗舰店

今年3月，总面积17.7万平方米的武汉恒隆广场开业。该项目历时8年的开发建设、前期研究和招商落位，最终吸引 约300 家品牌入驻，其中 约110家为武汉首店、独家及旗舰店 。 

在内部空间营造上，项目 引入了三大特色空间：下沉广场、天台花园，以及潮人打卡圣地“天井” 。此外，武汉恒隆广场还携手国际知名艺术家带来三件首入武汉的永久艺术装置和独家首创的“一切从新”互动装置。 

万达集团

今年1月，万达集团公布 2020万达实体服务业经营业绩 。作为国内头部房企，万达这一年来的表现及举动皆引起业内的广泛注意。 

// 万达广场：租金同比增长8.1%，全年新开45个mall

2020年，全国万达广场出租率99.4%，租金收缴率99.9%；减免租金超过43.3亿元；租金同比2019年增长8.1%（扣除减免租金的影响）。 

全年开业45座万达广场： 主要分布在华东、华中、西南、华北、华南、西北六大区域，其中华东区是布局的重心。目前，万达在上海已经开了12座万达广场。同时，万达仍在加速一线城市的布局，2020年一线城市共开业7个万达广场，其中北京3个，上海2个，广州、深圳1个。 

2021万达商管“全面轻资产”，尽快实现境内外上市： 从2021年起，万达商业管理不再开发重资产项目，即：不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。未来万达商业管理公司每年都会签订轻资产合同，万达广场的产量不低于60家。 

此外，今年3月，万达集团主动撤回A股IPO申请，随后将重组后的万达轻资产商管公司落 户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，后续推进上市。 

// 电影、儿童等其他版块动作多多

万达电影： 2020年，万达电影全国票房市场占有率达15.4%，同比提升1.2%；第四季度万达电影国内影城电影票房恢复至去年同期的86.5%。 

此外，去年万达电影还首次全面开放特许经营加盟权，并新增74座万达影城，到年底，万达开业的影院已达645座。按照计划，万达于2020-2022年将新建162家直营影院。 

万达宝贝王： 去年5月，万达宝贝王宣布从原来的直营模式转变为直营+加盟；7月，万达宝贝王将旗下早教业务出售；并把万达宝贝王升级为宝贝王乐园、IP运营和网络教育三项核心业务，同时推出全新产品“宝贝王小小乐园”，抢占5万平米以下购物中心及社区店等细分和下沉市场。 

华润万象生活

营业收入： 人民币67.79亿元，按年增长15.5%；

股东应占基本溢利： 人民币8.18亿元，同比增长124.1%；

商业运营及物业管理服务收入： 人民币28.95亿元，同比增长20.8%；

购物中心商业运营及物业管理服务收入： 人民币18.12亿元，较去年同期增长16.3%，占总收入26.7%。

2020年，华润置地拆分商业和物业科技，打包并入旗下物业管理及商业运营平台“华润万象生活”，并于12月9日成功登陆港交所。

以往，集团的商业运营服务是华润置地综合商业物业开发及投资物业的一部分，而从2020年1月起，华润万象生活逐步将商业运营服务作为一个独立的业务分部及营收动力，开始确认该项业务收入。截至2020年12月30日止，集团为57个已开业购物中心项目提供商业运营服务。此外，有两个已开业购物中心分租项目。 

// 去年商场零售额破800亿元，新开5个商场

去年，在受疫情影响下，华润凭借扎实的综合运营能力和抗风险能力，旗下「万象城」、「万象汇」率先恢复经营与客流，业绩从第二季度迅速回暖，全年零售额突破人民币 800亿元 。此外， 成都万象城二期、宁波万象汇、沈阳长白万象汇、杭州东站万象汇及崇左万象汇5个购物中心逆势开业。 

截至2020年底，华润万象生活购物中心运营及物业管理服务业务布局56个城市，已开业项目 59个 。 

// “轻资产”加速，今年目标：外拓购物中心项目达到10个

目前华润万象生活各大区都在积极拓展外部项目，合作方式包括 管理输出、承租经营、商管公司收并购 。 去年签约8个第三方项目，其中5个已开业。

3月2日，华润万象生活华北大区签署了第一个轻资产项目，合作对象是石家庄的润江星际中心项目，将以品牌管理输出模式，打造石家庄首个“万象汇”。

3月30日业绩会当天，华润万象生活华东大区与OPPO签约，将为杭州OPPO全球移动终端研发总部商业提供轻资产管理输出服务。

2021年，华润万象生活要实现 外拓购物中心项目达到10个 。 按照华润万象生活披露的“十四五规划”，2021年到2025年，团队需要外拓项目（非华润系项目）达到 50个 ，目标到2025年实现在营购物中心达到 150个 。 

瑞安房地产

收入：人民币45.97亿元，同比减少56%；

归属股东净利：亏损人民币7.4亿元，同比下跌138%；

租金及相关收入总额：人民币25.28亿元，同比减少2%。

// 上海物业包揽77%的租金收入

2020年，瑞安物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）所产生的租金及相关收入为25.28亿元，其中77%的租金及相关收入来自上海的物业组合，6个在上海的项目全年收租均过亿。

上海新天地：2020年大爆改，串起各区动线

2020年，上海新天地南里商场升级后回归，变身“新天地时尚I”，于11月中试营业。升级后的新天地时尚I 以“Neo Luxury”为核心，引入包括UNITED TOKYO在上海首家门店、Lenôtre中国首家旗舰店、蔡澜、I.T 3.0等店铺。还打造全新美食社交空间“Foodie Social”南里食集、沉浸式花园的逛街体验。

改造后，上海新天地各区地块形成有机联动，从新天地广场经由石库门街区，一路延伸至新天地时尚I&II，呈现完整的动线。

// 多个项目来袭，坚持轻资产策略

上海太平桥：第 123、第 124 及第 132号地块将发展为一个商业综合项目，其中，总建面为84000㎡的商场——太平洋新天地商业中心计划于2023年交付。瑞安房地产持有项目25%的权益。

上海瑞虹新城：瑞虹天地第10号地块将发展为一个商业综合项目，包括两幢甲级办公楼——瑞虹企业天地，以及一座总建面为183000㎡的购物商场——太阳宫。项目计划于2021年竣工，商业将于今年秋季亮相。

南京投资项目：2020年12月，瑞安房地产与高富诺联合收购南京一个甲级多用途地标物业，并在其中各占50%的权益。该物业包括一幢 45层甲级办公楼、一幢7层零售商场，总建筑面积为109196平方米。

太古地产

营业收入：港币133.08亿元，同比下降6%；

公司股东应占溢利：港币40.96亿元，同比下降69%；

内地投资物业组合租金收入：28.62亿港元，较2019年同比增长3%；

内地零售物业租金收入：港币24.91亿元，同比增加5%。

// 内地三大商场销售业绩逆势增长

从去年的业绩可以看到，在疫情的影响下，太古在内地的五个项目中，广州太古汇、成都远洋太古里，以及上海兴业太古汇零售额都实现了正增长，表现亮眼。 

广州太古汇：祭出“三板斧”，销售额同比增长36%

去年，广州太古汇190个店铺中有三分之一（60多个）发生变化，包括引入新品牌、位置调整、门店重装等，其中，全年引进14个首店品牌。此外，项目全年分品类共推出5场，包括促销、公益、旅游主题等，拉动销售达1.7亿+。 

成都远洋太古里：销售额增长6%，奢侈大牌活动“首发地”

2020年，海瑞温斯顿、香奈儿鞋履精品店、山本耀司及「上下」在商场开设其在中国内地西南地区第一间店铺。 

营销活动方面，成都远洋太古里除了积极探索城市空间和城市中心的创造性发展，与不同艺术家、设计公司合作打造公共艺术装置与主题活动之外，还会经常与国际大牌和合作，把它们的全国性活动的首站或唯一一站落地于此。 

上海兴业太古汇：销售额增长15%，首店“成绩”亮眼

上海兴业太古汇坚持创新突破，引入更多首店、特色店铺，以及首发新品和首发活动。目前项目已引入超过20家中国首店和30多家上海首店。 

2020年新入驻的品牌包括帕尔玛之水、BURTON、杜嘉班纳、哈罗德、HOMME PLISSÉ ISSEY MIYAKE、耐克、Polo Ralph Lauren、泡泡玛特、泰格豪雅及芝乐坊餐厅。 

// 前滩太古里、三里屯太古里西区即将亮相

北京颐堤港扩建项目： 太古地产于12月公布与远洋集团合作发展北京颐堤港扩建项目，进一步将颐堤港打造成为首屈一指的休闲商业地标，总楼面面积约39万平方米（不包括停车场），计划分两个阶段于2025年底及2027年落成。 

上海前滩太古里： 上海前滩太古里约12万平方米，有200多家店铺，是太古在上海的第二个项目，也是中国内地第三个「太古里」项目。该项目将连接汇聚三条地铁线的换乘车站。项目已于2020年12月竣工，计划于2021年下半年试营业，现正进行预租。 

北京三里屯太古里西区： 北京三里屯太古里的零售延伸部分，即三里屯太古里西区也将全新亮相。该项目面积约3万平方米，其翻新工程预计将于2021年上半年左右完成。 

嘉里建设

总收入：145.26亿港元，同比下降19.4%；

股东应占溢利：54.03亿港元，同比下跌 22%；

内地投资物业收入：35.2亿港元，同比下跌3%。

// 上海静安嘉里中心：安义夜巷点燃夜场消费

2020年5月31日，“安义夜巷”再次回归上海静安嘉里中心。夜市划分了夜巷花园、有机农场、南广场、花园舞台、酒吧街、迷你高尔夫、娱乐互动这七大特色板块，吸引了麥吉 machi machi奶茶等众多网红品牌的入驻。在每周六、周日及节假日的中午开放至晚上23点。安义夜巷自开放后客流非常高，一度实行限流。

// 杭州嘉里中心：加码原创营销活动，引入品牌首店

2020年，杭州嘉里中心以“‘鼠’你ZUI嘉KERRY新春艺术大SHOW”、“HKC时装周”、“城中里巷”、“202OKML.”、“潮音万圣 星际探秘”、“点亮奇迹 圣诞嘉乐”6大原创营销活动贯穿全年。截至去年12月，商场客流实现5%同比增长，全年带动销售超13亿。

商场全年更新品牌超50家，首店17家。其中，餐饮首店9家，零售品牌首店6家，引进一緒に和牛寿喜烧、庆春里、%Arabica等网红餐饮首店。

九龙仓集团

收入：209.97亿港元，同比增24%；

归属股东净利：38.64亿港元，同比增14%；

内地投资物业收入：42.01亿港元，同比增加7%。

// 长沙IFS：收入同比增长25%，奢侈品拉动销售

2020年即使面对疫情影响，长沙IFS收入仍然增加了25%，营业盈利增加55%。商场部分，在奢侈品带动下，2020年商场零售销售上升42%，整体客流大致恢复到疫前水平。商场达到100%的出租率。

// 成都IFS：收入同比增长6%，新增超70家首店

过去一年，成都IFS收入上升6%，零售销售上升18%，新引入的高端品牌超过120家，创历史新高，其中全国、地区或本地首店超过70家。国庆黄金周期间客流更创新高，录得单日客流峰值近300,000人次。还创新购物体验，打造中国首个户外AR艺术展「Fun in the AiR 奇趣花园」等。

世茂集团

营业额：1353.53亿元，同比上升21.4%；

股东应占核心业务净利润：约122.83亿元，上升17.2%；

商业运营收入：15.38亿元，同比增加约7.7%；

租金收入：10.76亿元，同比增加1.1%。

// 上海世茂广场：全年收租2亿，制造年轻人喜欢的潮趣体验

大型促销活动掀起消费狂潮：上海55购物节期间，开启全场5折消费大促；去年9月，伴随上海旅游节与南京步行街东拓，上海世茂广场首度联动上海新世界城、上海第一百货商业中心，组建合三为一的“百世新”，开展联合大促。

搬来人气IP，呈现更多潮趣空间：携手《国家地理》带来“潮生万物”永续生态展、举办上海蓝精灵乐园奇趣嘉年华、携手《这！就是街舞3》打造魔都唯一“潮酷体验馆”线下快闪店、牵手泡泡玛特开启全国首场蒸汽朋克风主题展览“潮酷冒险岛”...

// 新项目不断输出，主题乐园成黑马

2020年，纵使大环境遇冷，世茂旗下多个商业项目出租率实 现逆势上扬，部份项目整体出租率高达95%。同时，新项目也持续输出。

社区商业版图拓展：青岛世茂52+、长沙世茂52+正式开业。

主题娱乐项目表现亮眼：由世茂与比利时蓝精灵版权方合作打造的亚太区首家蓝精灵乐园于2020年5月正式开业，开业半年已吸引逾70万客流，全年销售突破7000万元。

2021年，世茂将迎来3个新项目入市——成都世茂广场、厦门集美世茂广场及杭州世茂大厦。同时，新一代产品线“世茂国际中心”亮相，两个颇受关注的代表项目深圳世茂深港国际中心、南京世茂国际中心先后举行招商发布会。

新鸿基地产

截至2020年12月31日止6个月：

收入：460.7亿港元，同比增长19%；

公司股东应占溢利：135.78亿港元，同比下跌12%；

内地总租金收入：人民币24.86亿元，同比上升15%。

// 广州天环Parc Central：带来独有品牌首店、潮玩体验

潮玩主题展、市集、人气快闪店掀起打卡热：2020年，天环打造众多潮玩展，如“星愿环游记”主题展，制造冬日飘雪奇境、POP MART 广州首展、“雀悦新春”主题展、“Super color潮·出色”色彩季、“花森思”荧光花艺展等。

除了引进「潮集」露天市集、咖啡文化艺术节外、还带来强大的快闪店阵容，如天环 X YSL全球独家「出位派对」、喜茶 X %Arabica华南独家快闪店等。

首店扎堆入驻：2020年，如TOM FORD全球最大旗舰店、法国娇兰广州首家精品店、广州首家喜茶LAB旗舰店、StayReal Café广州独家门店、BAKE CHEESE TART广州首店等首店进驻天环。

// 北京apm：注入新鲜的品牌血液，年轻化营销

2020年，北京apm升级调整更注重年轻化和首店引进，且在品牌门店中融入更多的中国元素，打造更富有城市概念元素的特色店。

兰蔻全球旗舰店，打造出以小黑瓶装饰的6米高巴黎铁塔，与口红装点的中式风格天坛。 

POP MART北京城市旗舰店，融入京城元素，MOLLY格格、天坛等元素，还有多处有趣的互动打卡区。

线下活动也注重年轻化：如北京apm与POP MART联合举办的“城市开箱”全国首展活动、“PAC-MAN极限运动会”40周年特展华北首展主题活动、“妙手回春”美妆节等众多互动活动。

宝龙商业

总收入：19.21亿元，同比增长18.6%；

归母净利润：3.05亿元，较上年同期上涨70.8%；

商业运营收入：15.63亿元，同比增长17.1%，占总收入的81.3%。

// 持续聚焦长三角，2020新开9大项目

2020年，宝龙商业新增商业签约项目达33个，新签约总建筑面积为248万平，长三角新签约项目面积占比为82.1%；且开出了9个商业项目。

// 宝龙悠悠半年新增会员200万

2020年，宝龙商业对“纽扣计划”管理平台做了可视化、移动化和关联化，旗下6个项目已试点30场直播，总销售额达千万。年末，宝龙商业已完成会员、商户、商管三大程式即宝龙悠悠、宝龙商+、PMS系统的初步联动，并成功首发微信支付积分以及直播功能，在悠悠小程序内实现“直播+购物”闭环，使商户与消费者保持密切沟通，促进线下成交量。这一年，宝龙悠悠3.0全面上线推广，半年新增会员200万。

// 2021年将开22个商业项目

宝龙商业计划于今年开业22个商业项目，包括13个宝龙广场、3个宝龙天地、6个宝龙星汇项目，这也是宝龙商业开业项目最多的一年。