卓越北上，北京首杀拿地后杠杆游戏开始

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：王露。

卓越北上

作者| 王露

编辑| 房涛

5月10日，在北京土地拍卖大厅的一片喧嚣声中，深圳卓越集团的人兴奋地跳起来，喊了一声“耶”。

因为他们在朝阳区金盏乡3005-02地块的竞拍中，杀败了包括中海、保利联合体、首开联合体在内的6家竞争对手，完成了北上进京拿地的任务。虽然在竞拍过程中，溢价率至顶，另外需要配建13%政府产权份额，但卓越似乎为了进京不惜成本。

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2020年10月，胡润发布了最新一期的《胡润百富榜》。榜单发布之后，有一个四川人“骄傲”地发了一条消息：广东深圳地区共有287位上榜企业家，上榜人数高居全国第二，仅次于北京。通过籍贯检索，发现其中有9位企业家来自于四川省，较去年新增1人。

这9位企业家共拥有财富1852亿元，较去年增长236亿元，涨幅达14.6%，整体表现抢眼。

9个人中，财富排名首位的是卓越集团创始人李华。他以690亿元财富位列榜单第54名，在疫情袭来的2020年，李华的财富还增长了80亿元。

但“80亿元”显然不能满足李华的野心。

今年以来。卓越从广州到北京，从西安到浙江嘉兴、湖州等地纷纷出击，拿地动作频繁。连续大手笔拿地，或许暗含卓越的上市野心及扩展市值的迫切期望。

据未来可栖不完全统计，截至5月10日，今年卓越集团在纳储方面已投入超过170亿元，拿地金额超去年全年的70%。另据克尔瑞数据显示，2020年1-4月卓越集团新增货值548.1亿元，位列行业第十位。

2021年1-4月房企新增货值

今年第一季度，卓越集团就已经拿了16宗地块。“两集中”政策实行之后，卓越还成为了各个城市土拍场上的常客。

卓越曾在两天内斥资45亿元连夺四城地块，刷新了重庆楼面价最高纪录，首进广州所拿地块楼面价仅次于黄埔“地王”。

其中，1月20日卓越集团以12.1亿元竞得重庆市一宗商住混合用地，楼面价达14,236元/平，溢价率为36.88%。公开资料显示，上述竞拍刷新了重庆楼面价最高纪录。

在“三道红线”给房企戴上“紧箍咒”的时候，卓越集团反而开启了“狂野模式”。

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卓越集团号称是“深圳CBD之王”，因为卓越在福田、龙岗等区域持有大量位置比较好的写字楼，开发了包括卓越·时代广场、卓越前海广场、卓越世纪中心在内的深圳40余座写字楼。

卓越还是深圳本地的“旧改大户”。据媒体不完全统计，卓越目前在深圳龙岗、龙华、宝安等地区储备有超过20个城市更新项目，合计总建面超过700万平米。

业内人士分析，卓越集团的发展模式与李华个人的发家史有关。

现年55岁的李华，原名李晓华，1966年出生在四川内江县。大学毕业之后，李华的第一份工作在深圳团委，但在90年代初的深圳下海潮中，公务员李华也开始心动，并很快付出行动。

下海之后，李华并没有立马进入房地产行业，而是和王石的下海经历类似，先通过贸易、加工厂赚到了第一桶金，然后在1992年进入房地产行业。之后，其胞兄李晓平也弃政从商，和李华一起联手打拼。目前，卓越集团的股权结构中，李华和李晓平分别持有95%、5%。

因为李华的工作背景关系，卓越集团是从深圳旧改开始做大的。在卓越发展最快的时候，还一度令万科侧目。

但2003年，卓越开发了公司第一个写字楼项目卓越大厦之后，突然转向，把投资重点押注到了商业地产上。

卓越集团执行总裁沙骥曾在采访中表示，“在2003年，卓越做第一栋写字楼卓越大厦时，中国的房地产行业还是个模式百花齐放的年代，大家都做了不同的尝试。之后卓越陆续开发了卓越时代广场、卓越世纪中心、深圳中心等商办物业。在2008年，市场环境很差，很多人不看好商办类物业，卓越在此期间投资开发了大量商办资源。”

从今天回看，这次战略转变直接导致卓越的发展速度下降，从一个让“华南五虎”重视的企业，变成了一家区域型公司。

此后，卓越曾在2009年到香港递表上市，但因国际认购不足铩羽而归。

今天谈到卓越，深圳当地的地产人会表示“一说大家都知道”，但走出大湾区，很少有人了解这家企业。

直到最近，在土拍中异常高调的卓越才引起更多人的注意。

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2020年11月25日，云南昆明市一次性推出16宗地块，总面积高达37万平方米。这16块地都被卓越收入囊中，总成交价约28亿，溢价率均在160%以上。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，「一方面卓越为了达到规模更上一个台阶的目标，加速规模扩张。同时，卓越本身土储短缺，为了达到扩储的目的加速了拿地节奏。」

这一切都源于卓越在2018年喊出的“三年千亿”目标。

2018年的新年致辞中，卓越集团董事局主席李华公开表示，将维持高土储、高周转、强融资。

仅2018年上半年，卓越集团旗下商业地产平台深圳市卓越商业管理有限公司推出多个融资项目，融资金额达111亿元。

2020年债券年报显示，报告期内卓越商管总负债为1177亿元，同比上升7.91%。一年内到期的非流动负债为117.59亿元，同比增长73.6%。

除房地产开发之外，卓越集团开展了金融投资、资产运营的业务。2015年初，卓越集团成立卓越投控，目前总资产规模已超过80亿元，

卓越强融资的底气无疑来自于旗下的商业管理公司拥有深圳CBD多个商业项目可为地产「输血」。然而据CRIC监测数据显示，2016年以来卓越平均融资成本为6.18%，仍高于行业平均水平。

2016年以来部分房企平均融资成本

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卓越集团两次IPO均碰壁，但其旗下的物业业务在2020年搭上物业公司上市潮，顺利赴港上市。

卓越官方资料显示，卓越持有一线核心物业面积约120万㎡，物业总运营面积约140万㎡，持有物业账面价值700亿元，估值超千亿。物业出租率超过95%，2019年物业租金总收入近30亿元，平均投资收益率约35%。

但对于卓越的千亿目标，物业管理的收入显然杯水车薪。

与此同时，写字楼业务的销售收入也开始下降。未来可栖查询《深圳市卓越商业管理有限公司发布公司债券2020年年度报告》发现，报告期内，卓越商管实现营业收入126.56亿元，同比减少24%。

来源：卓越企管2020债券报告

卓越虽然拥有大量旧改土地储备，但旧改项目变现较慢。比如，盐田区桥东片区更新单元项目，2010年就被列入深圳市城市更新第一批计划，2016年卓越开始进驻项目，2019年项目第一期才正式开工。

在物业服务、写字楼、城市更新项目之外，卓越要想快速发展、追上规模，能走的路就只有大力开发住宅业务。这也是卓越今年疯狂拿地的主要原因。

卓越集团虽然拥有超过5000万平方米的土地储备，但其中70%左右位于大湾区，且有相当部分是城市更新和写字楼项目。因此，卓越有了充足的“北上”动力。

从2017年开始，卓越开始加速全国化，新进了长三角多个城市，以及云贵区域。据不完全统计，卓越集团在2017年新获取项目39个，货值共计1361亿元。

在北京，卓越本次参与拍地之前，曾深度与万科合作万科翡翠公园项目。该地块的拆迁安置、一级开发均由卓越操盘。原拿地方绿地集团，因地块开发难度较大等原因引入卓越合作，最终仍选择了退出。此后，卓越便与万科约定各占一半的股权比例合作开发该项目。

卓越还曾与万科、旭辉组成联合体，78亿元摘下北京石景山五里坨组团地块。

一个月前，国贸CBD核心区租金最高达每平米13元的世纪财富中心，成为了卓越物业上市后的首个新猎物。卓越商企拟以2.25亿元的价格收北京财富物业管理有限公司75%股权。

5月10日，卓越又独自出现在北京土拍现场，并多次举牌拿下了朝阳区金盏乡3005-02地块，高达5.1万元/平米的楼面价，对应的是不到6.1万元/平米的限售价，可以预见这会是一个零利润项目。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，在卓越重点布局的粤港澳以及长三角等热点城市，优质热门地块的竞争性相对较大，卓越想要竞拍到心仪地块或许有一定压力，这对于冲刺TOP20的卓越来说或许增加了难度。

2020年，卓越没有达成原定的千亿目标。当年4月，卓越集团7年老将副总裁徐春辞职。接替徐春的是明星职业经理人陈凯。

李华很快给陈凯定了新目标：“两三年内希望卓越能做到行业TOP 20。”

位列第20位的中梁控股销售额为1688亿元，卓越与其差距约有700亿元，意味着卓越还需要增长70%以上才能实现李华的目标。

在拿地之后，卓越的杠杆游戏才刚刚开始。

36氪旗下未来可栖