商管物业第一股宝龙商业上市

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：吴若凡，36氪经授权发布。

10年前，宝龙地产成为商业地产领域赴港上市第一股；10年后，宝龙商业成为内地商业管理领域在港上市第一股。

12月30日，宝龙商业在香港联合交易所主板挂牌交易，股票代码9909.HK。开盘报9.5港元/股，盘中最高涨幅7.37%，达10.24港元/股。

截至午间休盘，宝龙商业市值59.8亿港元。若与其他主要服务住宅的物业股对比，这一市值与新城悦上市时的规模相当，相较碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务规模偏小。

宝龙商业董事长许华芳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，今年物业股涨了很多，宝龙商业一开始定价区间很高，希望借助业绩表现获得广大投资者的认可。

今年2月，宝龙拟拆分商管上市，冲击内地商管物业第一股，从启动到上市到敲钟，耗时不超一年。

许华芳告诉记者：“宝龙地产本身是上市公司，财务和业务非常规范，同时宝龙商管又是联交所首家商业管理公司，对于程序的审查更为严格。”

敲钟时刻 每经记者 吴若凡 摄

商业运营收入占比9成

招股书显示，宝龙商业2016～2018年的商业运营服务收入分别为7.52亿元人民币（单位下同）、9.73亿元、12.01亿元，年复合增长率为26.3%。截至2019年上半年，公司营收同比增长29.8%至7.49亿元。

值得注意的是，在宝龙商业的可租售建面中，约51.23%位于长三角，而上海又占据了长三角的23.79%，比重最高。另外，按可租赁面积计算，二线和三四线城市占比分别在43.14%和44.70%。

许华芳表示，宝龙商业十几年发展中，与同行相比，优势主要体现在区域布局，以及产品线上。2015年，宝龙重新梳理产品线，形成宝龙广场、宝龙天地、宝龙城和宝龙一城四大产品线，基本覆盖社区级、片区级和都市级。

从营收结构看，商业运营占宝龙商业营收的比例达到90%，结构影响下，公司毛利率达30%水平，高于住宅物业管理业务。

宝龙商业首席执行官张云峰告诉《每日经济新闻》记者，宝龙商业是一家商业管理公司，和之前上市的众多物业管理公司略有不同，宝龙商业旗下管理的物业主要是商业地产项目，商业物业是营收和利润额主要来源。

“作为商业地产管理公司，我们的收入结构来自租户而不是业主。”张云峰表示。

多项指标仍待优化

据记者了解，宝龙商业计划2020年新开业10家、2021年新开业9家商场，希望借助上市实现更大幅度的商业扩张。

许华芳告诉记者：“宝龙商业希望2025年自有和轻资产项目加起来有150个，其中长三角超过100个。”

“支撑宝龙商业进行下一轮扩张的核心竞争力在于低成本、利润增速高，以及深耕长三角的区位红利。”58安居客首席分析师张波认为，“但宝龙商业的负债也较高，运营能力也有待提升，在资本运作上有较大的提升空间，这些都需要关注。”

他续称，宝龙个别项目存在空置率较高问题，其中三四线城市的项目可能受需求不足拖累，而二线项目主要位于环渤海，个别项目出租率低于70%。

而招股书显示，截至2019年4月底，宝龙商业整体出租率为85%，剔除空置率较高的宝龙天地后，出租率为90%。

对此，张云峰向记者表示，明年宝龙商业的任务就是对环渤海项目进行改造提升，抓头部就是在市场上牢牢占据行业领先地位。

许华芳则表示，商业是最难的管理业态之一，但出租的核心是租金。但商业也是旱涝保收的生意，在市场波动下管理方受影响相对较小，租金相对固定。