售后返租：开发商如何套路购房人？

编者按：本文来自微信公众号“壹书生说房”（ID:yishusheng-fang），作者：叶书利，36氪经授权发布。

文｜叶书利

售后返租，多数以陷阱和维权收尾。

高返租率的售后返租从经济常识的角度便可知是不可持续的。一般来说，房企头一二年还会至少返一些，然后就没声音了。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）注意到，在售后返租中，开发商的主要套路如下：

A，购房与租赁分开，开发商向投资者转嫁经营风险。

实践中开发商多将购房与返租剥离，以规避跑路风险。

开发商一般通过如下两种方式进行剥离：

第一，投资者与开发商签订房屋买卖合同，而房屋租赁合同则由开发商指定的经营管理公司与投资者签订，由经营管理公司通过租赁的方式从投资者手中获得经营权和使用权，经营管理公司承担返租租金的合同义务;

第二，开发商在其与投资者之间同时建立房屋买卖合同和委托经营双重合同关系。开发商与投资者签订房屋买卖合同的同时,也可以与投资者再签订委托经营合同，即投资人委托开发商对其购买的商业地产进行经营。

上述两种方式无论选择哪一种，开发商的目的都在于在开发商与投资者的投资回报之间设立防火墙。一旦出现违约风险，开发商基于其不是租赁合同相对方和返租义务承担者而免责。而在委托经营模式下，开发商只是受投资者委托经营商业地产，而从法律的角度而言，委托的法律后果归于委托人，因此，如果商业地产经营不善，导致投资者投资落空，该后果也只能由委托人及投资者自行承担。

综上分析，两种模式本质上都是开发商坐收投资者的投资后就将经营风险甩手转嫁给了投资者，在经营不善时，要么是所谓的经营管理公司承担责任，要么是投资者自己“自食苦果”，开发商则“独善其身”。实践中更有开发商在收取巨额房款后，携款潜逃的实例，留下一栋栋的烂尾工程和黯自神伤的投资者。

B,开发商往往处于迅速回笼资金的需求而推出售后返租，意味着开发商存在资金断裂的风险。

房产项目需要巨额资金投入，而实力不尽雄厚的开发商往往需要迅速回笼大额资金。因此，售后返租应运而生。在售后返租中，开发商得以迅速回笼大额资金。而开发商获得资金后，资金的流向不再受投资者控制，开发商可能将资金投入其他项目，也有可能投入本项目却仍然无力支撑，若开发商本身的实力就不够雄厚，则极有可能面临资金断裂，从而导致项目烂尾、项目停滞、经营不善的风险。

C，经营不善导致投资者投资预期落空的风险。

商业项目的运作与地理位置、市场定位、广告宣传、周边配套等有相当密切的关系，开发商或经营管理公司向投资者承诺的高额回报主要依托于商业项目的运行。若商业项目经营不善，利润微薄，开发商或经营管理公司根本无力履行高额回报的承诺，由此导致投资者的回报落空，情况严重者，甚至是所有投资的泡汤。

D，投资者面临无法办理产权证的风险。

售后返租的商业地产很多都未办理确权至投资者名下的房地产权属证书，主要原因概况有以下这些：

第一，地产项目烂尾导致无法办理产权证。

地产项目开发过程中，存在开发商资金断裂、项目违法违规被叫停等可能性，这些可能性都会直接导致项目烂尾。烂尾楼无法进行竣工验收，自然也就无法办理房地产权属证书。

第二，分割式销售导致无法办理产权证。

有的开发商会违背其规划报建的建设方案，而将整体的商业地产划分成为众多的小单位进行出售，如售后返租中的商铺甚至会有几平米的蚁型商铺。而开发商在出售商业地产时，往往项目还没有竣工，因此投资者甚至不知道自己所购买的商业地产的实际位置和面积。当商业地产进入实际运营时，又因为商业地产多是大型商场项目进驻，要求整齐划一地利用，从而导致所有投资者的投资物业必须捆绑在一起，界址根本无法分清，测绘也无法开展，更无法办理确权至投资者名下的产权证。

第三，若无法办理至投资者名下，则房产项目的产权多办理在开发商名下。从理论上而言，开发商作为权属人，是可以将该房产进行处分，如进行抵押、担保等。而对真正的投资者而言，其合法权益却无法得到保障。实践中，无法办理产权证的投资者比比皆是。虽然投资者可以向开发商主张相关法律责任，但若开发商本身已经没有实力和资金，则投资者能够获得的也仅仅只是一纸胜诉判决文书，对于投资者权益的保护，实际上只是隔靴搔痒。