《理想居住报告》：今年有45.9%的家庭想“小房换大房”

编者按：本文来自微信公众号：贝壳研究院（ID：gh_44da0ccc8400），作者：市场研究部，36氪经授权转载

近日，贝壳研究院联合都市快报，开展了一次涉及全国1511户城市家庭的《理想居住报告》购房调查问卷。

结果显示，2月下旬以来，经历了“宅家模式”的人们，对居住有了更多要求和憧憬，有45.93%的家庭表示“2020年想立刻换房”。

为啥迫切想换房？因为更真切地感受到了居室空间无法满足需求。比如：女主人没有衣帽间，男主人没有独立的书房，孩子想要更大的空间等。

100㎡以上的房源成交比例上升  将出现一波“改善潮”

“蜗居”在家一段时间后，大家的购房心理究竟有怎样的改变？

丁桥板块链家门店的一位负责人表示，从开年以来板块内二手房成交的面积来看，预估接下来将出现一波“改善潮”。

“以前丁桥60多平方米小两房的户型成交占比最高，占50%左右。去年下半年到年底，降到40%左右。相反，面积较大的，比如100平方米以上的三居室或四居室，成交比例一直在上升，从原先的10%左右上升到20%左右。”这位负责人判断，今年丁桥89平方米至140平方米的成交比例还会继续增加。同时，物业服务、小区环境等附加值，也会逐步拉开楼盘之间的价差。

有同样感受的，还有桥西板块另一家门店的中介小陈，上周，有3位房东急着找他，要卖掉手头40平方米至70平方米不等的首套房，置换一套面积更大的房子。

小房置换大房  是城市居民改变居住现状的首选方式

“以前开玩笑说书房没用，放几本书做个摆设的，不如多放张床当个房间用。现在想想真是没远见啊！”家住西湖区文二路附近老小区的程女士说。

程女士家是60多平方米的小三居，除了一家三口，还住着帮忙带孩子的爷爷奶奶。她从事销售行业，“我们这行底薪每月2000多元，全靠销售过活”。

春节宅家期间，她几乎每天要开3次以上视频会议，讨论每个阶段的营销方向、策略、细节等，一个会议开个把小时是常态。“我尴尬地发现，在家里开视频会议居然没有合适的地方，主卧、次卧、客厅都有家人在看电视或休息，阳台太冷，厕所有回声，我头都大了。不仅是我，女儿每次上网课，也是全家要给她张罗腾地方。”她说。

“今年无论如何也要换套大一点的房子了，一手房摇不到就买二手房。”上个月，她参与了良渚地铁盘和光尘樾轩的摇号，想买130平方米左右的四室户型，可惜没能中签，眼下还在继续看房。

都市快报和贝壳研究院联合调查统计的《理想居住报告》显示，像程女士一样选择“以小换大”，成了城市居民改变居住现状的首选方式。在家待的时间久了，会让人们对居住环境有更深的认识，对存在的弊端也有更深体会。36.2%的受访者表示，对目前居住的生活环境，还不够满意。

如何改变居住现状？调查显示，45.9%的受访者考虑通过换房来改善，25.9%的人考虑重新装修，22.4%的人则表示只需局部装修，就能让自己住得更舒适。

超半数家庭选择延迟购房  但想换房的迟早还是会换

调查中，有59.7%的受访者表示，今年的买房计划将推迟一段时间。

余杭区良渚新城板块一家中介门店的陈经理说，其实改善型购房的浪潮从去年就已经悄然涌动。他原本判断，今年从正月十五开始的两个月内，要迎来第一波看房、购买力量，这也是行业内说的“金三银四”。

但因为特殊原因，今年春节大家都宅了一段时间，不过换房的心思和需求依旧存在。“住得大、住得好，是很多改善型家庭提高生活品质的必备项，所以想换房子的迟早还是会换，想买的始终还是会买。”

陈经理表示，随着2月20日以来各大中介的迅速复工，带看房源也渐趋往日的平稳，很多改善型需求的顾客，陆续在线上VR看房以及线下预约看房了。“但总体来说，目前线下带看的数量还没有很多，在线上关注和咨询的比例更大。”

主卧、客厅和阳台 改善型购房者 关注这三大空间的改善

调查显示，有换房意向的受访者中，73%瞄准了三居室以上的较大户型。

相对来说，改善型购房家庭的预算资金比刚需型购房家庭更充足，对大户型房子的承受能力更强，因此，改善型购房家庭中，选择三居以上户型的比例，比一般购房家庭要高出26.7%。

同时，改善型购房家庭对房子的通风、采光及交通配套更关注。改善型购房家庭在换房子时排名前三位的要求，分别是“厨房卫生间有自然采光”、“隔音效果好”、“南北通透”。

“南北通透是目前的市场主流，杭州在售的房子基本都是南北通透户型，但2010年以前还是有很多老旧户型，南北不通透，不是南北朝向的也有。”从事室内设计十多年的设计师小陈说，南北通透户型采光好、通风好，居住舒适度相对较高。

从小区配套情况来看，交通配套、地理位置和小区环境，是影响改善型购房者买房决策的三个重要因素。

改善型购房者很关注三大空间的改善：主卧、客厅和阳台。

《理想居住报告》数据显示，42.1%的受访者更关注主卧的舒适性，29.5%的受访者对客厅的舒适度更在意。而在空间允许的情况下，73%的受访者希望增加生活阳台这一功能性空间，把洗衣服这件事放到阳台上来做。

好的物业服务、低密度的居住模式 更能吸引换房者掏钱买单

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：今年，有换房需求的购房者，很多人在短期内可能会做出暂缓换房的决定，但这并不代表换房需求的消失，据贝壳研究院发起的消费者预期调研数据显示，超9成有换房需求的购房者不会改变计划，其中近4成会推迟4-6个月购房。

住房不同于普通消费品，是人们的生活基本需求之一，随着社会经济活动再次迎来欣欣向荣，改善型换房需求可能会在今年下半年左右，迎来一波集中释放。

同时，宅在家中的时间，人们与家人相处、更多地了解家人需求后，会再次引发居住思考，激发一部分隐性的升级换房需求。同样的，也会将现有居住环境中存在的居住密度高、小户型朝向或结构不合理、物业不够令人满意等各种问题暴露出来，引发人们对居住的更高要求，由此同样也会催生出以小换大、以旧换新的换房需求。且改善型购房家庭对物业服务、低密度居住、医疗配套的关注度也会有显著提升。

调查还显示，与刚需型购房者相比，改善型购房家庭对高品质的物业服务和低密度居住环境的需求更强烈。比如对拥有地铁等交通便利条件的远郊地区洋房、墅类（叠墅、排屋、合院）住宅项目，购买意愿分别达到75%和53%。