蛋壳凶险

编者按：本文来自微信公众号“牛刀财经”（ID:niudaocaijing），作者 吴大郎，36氪经授权发布。

一份公司高层人事变动通知，再次让长租公寓运营商蛋壳公寓陷入风波。

2020年6月18日晚间，蛋壳公寓向外界披露一份人事调整任命。

披露信息显示，蛋壳公寓董事会宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理CEO。公司联合创始人、董事兼CEO高靖，因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资，目前正涉及地方政府部门调查。

消息一出，蛋壳公寓迅速与其切割。蛋壳公寓方面表示，高靖所涉及的调查事项与蛋壳公寓并无关联。该公司其他董事及管理人员均未收到与该项调查有关的通知及问询。

公开信息显示，高靖毕业于北京交通大学，大学没毕业就进入了百姓网，工作5年，从一个人到组建北京公司30多人的团队。此后相继在百度、好乐买、糯米网工作，主攻大数据商业智能方向。

2015年年初，高靖创办了“蛋壳公寓”，自五年前蛋壳公寓成立以来，高靖一直与公司另一位联合创始人、董事兼总裁崔岩共同负责公司的管理和运营。

2019年财报披露的数据显示，高靖持有蛋壳2.46亿股B类普通股，占比为13.5%，拥有75.7%的投票权。

受此事件影响，蛋壳公寓多次触发熔断，最新市值降至16亿美元。

从年初引发用户的信誉危机到如今公司联合创始人、董事兼CEO高靖被调查，蛋壳是否正在面临更大的危机？

激进扩张的背后

回顾蛋壳公寓的成长史，2015年，蛋壳公寓成立，创始人高靖的想法很是简单。

在他看来，蛋壳公寓要对房东和租客负责。不仅仅是做两端的信息匹配，对房东负责表现在让其获得稳定收益，对于租客则是要价格真实、服务升级，符合年轻人的生活需求。

作为互联网系长租公寓的头部企业，蛋壳公寓与传统中介机构一样，都是赚取租金差与服务费，但互联网系长租公寓的产品与服务明显比传统中介机构更有竞争力。

无论收房还是出租，都通过线上完成，比传统模式更高效；在产品端，蛋壳公寓全部精装修，家电全新，房租支付也更加灵活，租户可以选择押一付一。

近几年来，由于房价居高不下，更多年轻人选择了服务与品质较好的长租公寓品牌，在资本的加持下，长租公寓迅猛发展。

蛋壳闯入时，正值长租公寓兴起风口。行业内，长租公寓运营模式分为“集中式”和“分散式”。

蛋壳属于后者，即通过租赁协议从业主手中获得零散房源，统一改造装修后转手出租，从中赚取房租差价与管理费、增值业务收入等。

如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客为了省钱，往往选择半年租甚至一年租。

事实上，蛋壳公寓犯了商业大忌，蛋壳最主要的客户其实是房东，如果拿不到足够多和足够优质的房源，蛋壳的商业模式就无法运转。这注定其需通过规模扩张拓宽盈利基础。

短短几年，蛋壳公寓迅速进入北上广深等13座城市，截至2019年11月30日，蛋壳管理公寓数量达43.27万间，较成立之初增长178倍。

激进的扩张为经营埋下隐患，其负债率也一路攀升。截至2018年末，蛋壳公寓资产负债率为83%。到2019年三季度末，杠杆率进一步放大，负债率提高至100%。

公开资料显示，蛋壳公寓招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓持有现金1.73亿元，总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.8%。

与规模相匹配，蛋壳公寓营业收入也水涨船高。目前，该品牌收入主要来自租金和服务费。从2017年到2018年，蛋壳公寓营收增长307.3%至26.75亿。2019年前10个月，营收进一步增加到57.12亿，较2018年同期增长198.8%。

此番发展离不开资本助力。天眼查数据显示，蛋壳四年间完成7轮融资，在蛋壳公寓最新一轮的融资中，融资金额甚至达到5亿美元，老虎环球基金、蚂蚁金服均为其背书。

事实上，国内的长租公寓迄今仍以租金收益差额、服务费、金融服务费等为主要赢利点。

自如CEO熊林曾直言，如果行业只有一个管理指标，那就是出租率，300万间存量的情况下，出租率降低一个点，月收入减少1500万。

这意味着长租公寓的抗风险能力很弱。此外在更为严峻的竞争态势下，蛋壳凶险。

亏损痼疾步步扩大

对于仍在亏损的蛋壳公寓，快速扩张背后暗藏着危机。

2017年，蛋壳公寓经营的公寓数量为5.2万，2018年达到了23.6万，增长率为354%；2019年时，蛋壳公寓的经营公寓数量达43.8万，较2018年增长42.8%。

2017年至2019年，蛋壳公寓的经营公寓数量翻了8倍，运营机构覆盖国内13个城市，入住率超过75%。

如此迅猛的扩张下，蛋壳公寓的租金成本也涨了近12倍，由2017年5.1亿元增长至2019年的64亿元。随着成本的迅猛增长，让本就难以盈利的蛋壳公寓，亏损继续扩大。

前不久，蛋壳公寓公布了2020年Q1财报，营收19.4亿元，净亏损12.31亿元，较去年同期亏损增加了4.15亿元。

众所周知，长租公寓行业普遍采用“高进低出”的做法，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。

2019 年，长租公寓在一级市场融资事件大幅减少，多家长租公寓企业因资金链断裂倒闭。

根据相关公开信息统计，在2019年因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台达到53家，倒闭跑路共有45家，被收购的有4家，拖欠未付房租的有4家。

如今，又遭遇了始料未及的肺炎疫情，这让部分长租公寓企业生存状况更加堪忧。

在资本市场看来，包括蛋壳在内的互联网长租平台的日子并不好过。例如，上市公司青客财报显示，2019年第三季度净亏损为1.25亿元，较上一季度的净亏损7163万元扩大75%。截至2019年6月30日9个月，青客公寓净亏损3.48亿元，而上年同期净亏损2.89亿元。

即便打造出科技外衣，但蛋壳公寓仍深陷亏损困局。

蛋壳招股书显示，其最近三年来累计亏损金额高达41亿元人民币，2017年、2018年以及2019年前9个月，分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、25.16亿元。

一旦营收滑坡，长租公寓势必要面临资金链断裂的风险。而在业主与租客两头薅羊毛、赚差额就成了长租公寓的“续命大法”，烧出去的钱最终还是要在业主与租客身上找补回来。

但租客与业主们又何其委屈——我们凭什么为长租公寓的经营风险买单？即便不亏损也难以狠赚一笔，不得不依赖资本输血。从长租公寓的盈利模式来看，其收入来源主要有五大项：

一、批零租金差：先通过获取整栋的方式实现一定的租金折扣，之后再通过打造隔断等方式来赚取资金差。

二、装修投资回报：通过对公寓的装修来提升价钱差额所造成的溢价。

三、未来资金增长收入：在房价上涨的社会背景下，房东租金会有一定涨幅，而公寓方作为二房东收取的资金自然也会有一定涨幅，而其付给房东的租金一定比收取的租金要少。

四、衍生服务收入：长租公寓提供保洁、维修等增值服务来实现的收益。

五、金融市场所得：快速集资用以金融市场投资。

今年1月，蛋壳在长租公寓行业一片惨淡中几经波折上市，给了众多长租公寓平台信心，但长租公寓行业能否博得一个好未来，一切都充满变数。

长租公寓困境

过去几年，随着政策支持及资本热潮，长租公寓市场成为热门风口。

一时间，市面上涌现了不同类型的长租公寓运营商，主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“创业系”等。

按房源规模，房企系头部玩家分别为万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓，第二梯队主要是碧桂园的碧家国际社区、朗诗寓及华润有巢等。

创业系及中介系的前三名玩家分别为链家的自如、我爱我家的相寓及蛋壳公寓，房源规模分别为85万间、70万间及50万间，青客公寓排在第四位，房源规模为10万间。

但无论是背靠开发商的房企系、经验丰富的中介系、还是懂互联网运作的创业系，长租公寓重资本运行模式下，均面临着盈利难的困局。

事实上，长租公寓行业的未来市场仍旧前景广阔。但企业要更进一步，就必须思考如何打好根基，提升用户体验，这才是决定长租公寓企业未来兴衰的关键因素。