破解融资困境的REITs启航：高科技产业园和物流园迎良机

编者按：本文来自微信公众号“园区荟”（ID:biaozhunpark），36氪经授权发布。

4月30日晚，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着国内基建REITs试点正式起步。中金公司认为，此次正式明确以“公募基金ABS”的结构率先作为中国标准化REITs的形态，已经可以基本认为是“真REITs”。

根据海外市场的发展经验，REITs的基础资产不仅限于房地产，还可以扩展到具有经济价值的不动产，如铁路，公路，通讯，电力，污水处理等。以基设施为资产池被称为基础设施REITs。REITs通常具有投资门槛较低，股息率较高，公开市场交易和税收优惠四大优势。

中国REITs十几年探索磨砺

全球已有41个国家或地区推出了REITs制度，覆盖美洲、欧洲、亚洲、非洲、大洋洲等五个大洲。根据NAREITs数据，截止2018年底，美国REITs市值11236万亿美元，是全球最大的市场；欧洲REITs市值2291万亿美元，亚洲RETIs市值2178万亿美元，大洋洲1615万亿美元。

然而，中国REITs却历经十几年探索磨砺，2005年11月中国商务部明确提出“开放国内REIT融资渠道”的建议，但由于立法立案环节各类软硬性束缚以及此前历史阶段中我国实体资产的存量管理问题尚不突出，中国REITs迟迟未能形成明确的方案和形态。

我国目前已发行多例类REITs。2017年初至今，国内共发行878万亿元，其中属于此次基础设施范畴的资产包括产业园、公路和物流仓储，共有7支，合计发行金额126亿元，占比达14%。基础设施REITs包含公路类REITs一支，发行金额19.8亿元；产业园REITs两支，发行金额14.2亿元；仓储物流4支，发行金额92.0亿元。

2003年-2017年中国在能源、交通运输、水利等基础设施领域进行大量建设，累计投资额高达108万亿，REITs作为相对合理的资产证券化产品，若其中1%实现证券化，那基础设施REITs市场规模将达到万亿级别。

国内首单类永续物流地产储架类REITs “华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”于2018年12月成功发行，储架规模50亿元，首期发行规模18.46亿元，其中优先级11.2亿，固定利率为5.05%；权益级7.26亿。

潜在规模或达万亿量级

长江证券认为，基础设施REITs短期内以个案试点为主，不会贸然“大干快上”；长期来看，潜在的REITs资产规模或可达万亿元量级。根据《通知》的安排，“在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点，稳妥起步”。考虑到试点工作的配套规则尚未出台，短期内REITs或以试点摸索、总结经验为主。

我国2000年至今固定资产投资完成额（名义值）累计达147万亿元，其中交运仓储、水电气热等领域合计超过80万亿元。参考美国市场，各类REITs持有的总资产超过3万亿美元；我国拥有大规模存量资产为基础，潜在的REITs资产规模或可达万亿元量级。

海通证券认为，截至2019年末，我国基金化房地产信托产品规模仅为15.27亿元人民币。如按照1971年美国REITs发展初期的规模占储蓄之比看，经测算，未来我国发展REITs初期的规模将达1.17万亿元人民币。如果按照2019年美国REITs发展初期的规模占储蓄的比例看，经测算，则未来我国REITs远期规模将达66.22万亿人民币。

粤开证券认为，本次REITS试点，因要求项目必须有稳定现金流，因此在建项目不可能成为基础资产，主要用于盘活存量资产，目前地方政府存量基础设施资产超过100万亿，参考PPP项目中，使用者付费项目大约占比13%，因此理论上的基础资产池在10万亿级别，实际上能满足条件的项目预计在万亿级别。

在各国或地区推行REITs的时候，当期的宏观经济的运行特点基本是：经济增速放缓、利率水平较低且预期低位运行、城镇化率较高。中金公司认为，中国REITs的市值将达到万亿元级别，若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元。

这些行业有望重估

此次试点文件提及：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

机构认为，不动产、交运建筑、基建、环保及公用事业、通信等行业有望充分受益。试行产业园区和物流地产REITs能够有效的盘活存量资产，提升资金利用效率。而这两大领域既符合国家聚焦的项目本身，也符合聚焦的区域，基本都分布在国家重点规划的都市群中。

2018年中国国家级产业园共552家，省级产业园共1991家，分布在全国31个省市。2015-2019年社会物流总额由216万亿持续增长至298万亿。我国计划到2025年前落地150个物流枢纽布局承载城市。整体的底层资产拓展空间广阔。

长江证券认为，“稳内需”视角下，REITs将助推顺周期与新基建投资。基建相关品种，特别是区域性强的水泥将显著受益。从中期视角看，沿海城市圈建设在融资进一步多元化的背景下有望加速，从而支撑东部水泥企业盈利中枢继续保持高位。

光大证券认为，我国公募REITs破冰，或将重构建筑板块逻辑。随着法规完善，REITs出表属性将强化，带来中期基建投资增速的上修；建筑企业报表的改善（增厚利润表、资产负债率降低），且后续扩张将突破资产负债率限制。

海通证券认为，此次政策主要受益的A股上市地产公司为工业园区公司和基金管理类公司。建议关注工业园区地产企业中的张江高科、华夏幸福、外高桥、浦东金桥、上海临港、中新集团、南京高科、苏州高新，以及基金管理类公司世联行、光大嘉宝。

中国首单类永续物流地产储架类REITs 案例——

“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”于2018年12月成功发行。顺丰丰泰产业园依托顺丰的产业资源，构建智慧物流、科技创新、供应链、互联网+、金融、大数据等综合服务体系，打造区域产业创新、协同发展的服务型园区。

顺丰丰泰主打产业园产品，是顺丰集团重点打造的产业地产平台。顺丰丰泰母公司为顺丰控股，2019年实现营收1122亿元，归母净利润58亿元，业务主要为时效业务和经济业务，现在也推进顺丰快运等新业务，是快递行业领先的龙头企业。

2013年成立至今，顺丰丰泰产业园已经在超过46个城市成功运营多个园区，运营面积超过540万方，服务客户超过1000家，成功围绕中国重点经济圈、城市群、产业带和物流枢纽进行全国性布局。

上海青浦产业园地处虹桥机场物流产业集群区，是各大物流公司全国总部聚集地，集研发、办公、智能仓储、智能分拨、生活、休闲功能于一体的智慧园区，项目总体量约13.8万方。园区位于上海市华南路555号，地处大虹桥产业升级腹地。

无锡电商产业园位于无锡市新吴区南开路110号，占地138亩，紧邻无锡硕放机场，是一个集快递、仓储、物流、跨境、金融、办公、电商服务等模块于一体的临空智慧物流园，将有效辐射华东城市群。项目以“空港物流城”品牌为核心，产业聚集度非常高，仓库建筑面积为A仓5845平方米、B仓5937平方米。