苹果、微软发力中国房地产科技的背后图谋

编者按：本文来自微信公众号“懂懂笔记”（ID：dongdongnote），作者 夏青；36氪经授权转载。

“外界更多是关注我爱我家想举起微软这面科技大旗，为自己的三年期业绩对赌增加筹码。但是我们也要思考，微软与我爱我家合作，又是要在国内房地产市场借哪股东风？”

一位不具名咨询行业资深分析师告诉懂懂笔记， 1月7日我爱我家宣布与微软中国进行战略合作，表面来看是一个房地产经纪巨头与科技巨头之间的服务采购：微软中国提供CRM、AI、云计算以及大数据等方面的技术支持；我爱我家则将基于微软的相关技术，在房地产经纪领域构建解决方案。

“但是未来国际科技巨头很可能会逐步深入探究中国房地产相关领域的市场潜力，而且会参照很多国外成功经验，房地产科技（prop-tech）将逐渐趋热。目前来看国内房地产市场的客户服务管理、营销服务以及人工智能家居方面的大数据资源、应用场景，都会是国际巨头重要的关注方向。”

我爱我家除了与微软中国在技术与服务方面进行合作，还成为了微软亚洲研究院创新汇的重要成员之一。此前，三一重工、招商银行、中国外汇交易中心、万科地产等企业都已经加入创新汇，各方的合作目的之一就是打造一个跨越金融服务、制造、物流、零售、教育与医疗健康等多个行业的创新合作机制。由此可见，微软中国在2019年初“踏入”房地产经纪领域，并非仅仅是提供技术服务这么简单。

实际上，这不是国内房地产领域与国际科技企业的第一次合作。与金融领域或生物领域科技化趋势的势不可挡一样，孕育巨大商业潜力的房地产行业，也将迎来国际科技巨头的拥抱。

当然，在过去几年的市场演变中，房地产科技领域已经形成了链家+IBM、富力地产+苹果、我爱我家+微软几种模式，而宜家+小米也是市场中值得研究的案例。但是懂懂笔记希望先从亚马逊+Lennar（美国知名房地产企业），以及苹果+Brookfield的拍档模式谈起，逐步分析这些模式的特点。

通过分析这些科技企业与房地产相关企业的合作布局，我们可以逐渐清晰看到各参与方的合作诉求、目标市场或者资源，感悟这些合作给国内房地产+科技领域带来的启发。

2018年2月1日，来自美国佛罗里达州的业主莉娜，在房地产经纪人的介绍下，参观了由佛罗里达州最大的房地产开发商Lennar公司刚刚新建完成的一套别墅。

经纪人迫不及待地向莉娜介绍房屋中最新的配套设施：“Lennar配置了亚马逊最新的智能家居设备。厨房操作台上放置有Amazon Echo智能音箱。Amazon Alexa已经准备好随时回答关于日期、天气以及最新新闻等相关问题的信息。房间内霍尼韦尔空调的开关及温度调节，都可以直接由业主通过语音或者手机上的相关应用进行操作。”

“另外，在亚马逊的快递被送达时，如果家里没有人，快递员按一下门铃，业主便可以直接在手机上通过远程摄像头查看并打开房门。当然，业主在回家时如果发现忘带钥匙了也没关系，将手机靠近大门的电子锁，便可以通过预先设置好的蓝牙信息自动开门。”经纪人向莉娜补充道。

“很显然，这是一套典型的具有亚马逊公司技术风格的房屋。”看得出，莉娜对此感到十分新奇，但同时也对如何快速上手使用这些智能设备感到有点儿疑惑。贴心的是，在莉娜进行完房屋交接后不久，预约好的亚马逊公司员工就免费上门，协助其调试好所有智能家居的功能，确保所有设备能正常运行。

在2018年5月9日，美国新闻网站USA TODAY一则报道显示，Lennar宣布将在其所有新开发的住房中安装Amazon Alexa功能。5月23日，CNBC报道，亚马逊公司将与Lennar正式合作，向更多消费者提供体验、展示和销售相关智能家居设备的服务。

“我们希望，客户能在一个真实的住房环境中体验到Alexa智能家居带来的便捷性。”亚马逊服务部门的总经理尼斯·拉西亚在接受媒体采访时表示，“Lennar作为房地产开发公司，具有这种让数百万用户很便利、很快捷获取真实用户体验的潜力。”

注重连接性的Lennar公司，在执行主席斯图尔特·米勒的坚持下开启了AI科技的居住探索，他认为：“亚马逊、谷歌、苹果等绝大多数以技术为中心的公司，目前都开始将房地产领域作为它们在未来的发展方向，思考其产品如何能够成为工作及交互的核心所在。家居智能化是一个吸引人的重点，同时也可以为未来很多其它功能打开一个入口。”

“我觉得真正重要的一个基础，是我们开始启用这种新的家居智能化方式，这使得我们能够了解它们工作起来的具体状态。” 斯图尔特·米勒补充道。

Lennar公司的加入无疑为亚马逊智能家居战略助了一臂之力。据福布斯新闻网站数据显示，截至2018年8月底，美国市场的智能音箱安装次数达到5000万次。其中，在2015年开创了智能音箱市场先河的亚马逊公司，市场份额为70%；谷歌公司的市场份额为24%；苹果公司的市场份额则为6%。

耐人寻味的是，在两年以前，Lennar也曾对苹果的智能家居平台HomeKit表示过兴趣。只不过在当时，Lennar只是苹果众多意向合作房地产公司名单中的一员。

在2016年6月13日的苹果全球开发者大会上，与Lennar一同出现在受邀房地产公司名单中的还有布鲁克菲尔德住宅开发公司，以及来自中国的富力地产。

在大会过后的一年，布鲁克菲尔德住宅开发公司成为第一个实现HomeKit智能互联家居计划的企业；富力地产则在北京双井富力城推出了与苹果公司合作、配置许多HomeKit配件的精装修样板间。那一次合作，被视为苹果公司在中国智能家居领域的一次重要试水。

“在大会过后的一年中，布鲁克菲尔德一直在与技术人员、创意人员以及产品管理高管合作，希望为未来的智能家居定义一个标准。这不仅包括要使用哪些设备，还包括为了支持当前以及未来的家居互联能力，公司需要提供的网络带宽标准。” 布鲁克菲尔德住宅开发公司的首席运营官阿德里·安福利曾对媒体表示。

同为智能家居领域活跃厂商的小米，则是在2018年11月28日，宣布与家居行业巨头宜家达成全球性战略合作。而首批合作推出的产品，将是面向中国市场的可以根据活动及情绪改变光线的宜家智能照明。

“与市场上其它智能家居品牌如Amazon Alexa、苹果HomeKit及Google助手进行兼容，是使用ZigBee协议的宜家智能照明未来的重要工作之一。当前,我们计划先与小米公司的物联网平台兼容。我们非常乐意与小米合作，以在中国市场上开始推广宜家的智能照明产品，提升用户体验。”宜家瑞典的智能家居业务负责人雄·布洛克表示。

与房地产开发公司构建新房的业务重点略有不同，我爱我家、链家地产等房地产经纪公司的业务重点则更偏向于存量房市场。因此在与微软及IBM等公司的合作模式中，相比于作为将智能家居设备推广到消费者手中的载体的房地产开发公司，我爱我家和链家地产更像是企业级平台解决方案的需求方。

早在2010年6月9日，链家地产便宣布与IBM全球咨询服务部门结成战略合作伙伴。链家地产向IBM 支付5000万元，IBM则向链家输出管理体系构建方案。据21世纪经济网站报道，这笔费用在当时对链家地产从现金流的角度来说，可以开300到500家门店。

虽然被同行质疑“是不是疯了”，但是链家董事长左晖这样认为：“这钱如果现在不花，以后还得花。对于我来说，只是花钱的效率的问题。钱投在哪里，投的效率如何。顾问带来的力量弹性很大。有时你可以借助顾问的力量将规模扩大三倍。”

事实证明，链家地产这笔投资真的“不亏”。2014年链家网从链家总部独立出来，并由曾在IBM担任战略与变革高级咨询顾问的彭永东担任CEO后，与此同时，彭永东还担任了左晖投资的贝壳找房平台CEO。此时，外界突然明白了左晖的远见和愿景。

从IBM这边来分析，与链家地产的合作同样是其首次进入房地产经纪行业，在这个新的领域中，IBM也验证和积累了成功的咨询经验及先进的方法论。

而对于科技步伐起步较晚的我爱我家来说，目前与微软的的合作除了可以获得后者提供的“一站式打包”技术服务，也是在帮助其进行数字化及人工智能转型。另外，懂懂笔记认为，作为一个重要的房地产经纪领域的大数据平台建设方，微软也将在合作中利用其强大而广泛的技术研发能力挖掘出更多价值。毕竟，对于想要打造下一代“智慧城市”的科技公司来说，如此丰富的数据数量和维度，都是训练提升AI能力的重要养分。

尽管国内的智能家居行业布局已经开始，并进入到很多普通用户的生活中，但懂懂笔记认为，智能家居市场并不会单独、孤立地形成巨大的市场需求，其势必会在未来的智慧城市、万物互联发展中，与后者进行深度融合。

不管是为了营造智能家居的生态环境建设，还是为了借助信息技术帮助传统房地产企业打造数字及智能化的企业级管理平台，亦或是为了在大量宝贵的房地产行业数据上挖掘出更多价值，房地产科技（房地产公司与科技公司的合作）的发展和演变都将成为一个必然的趋势。

房地产行业面向基于大数据的数字化及人工智能转型，或将经历不断磨合的过程。链家地产是在项目启动三年之后才得以验证并取得初步成果，并在移动互联网时代引领了市场；对于微软向我爱我家提供的企业级服务而言，想要打造一个复杂完整的创新系统，也不是一件一朝一夕就能完成的事情。

但是从发展的角度来看，国内房地产行业对于智能家居、互联网、大数据、AI的布局，已经成为必然趋势，房地产科技（prop-tech）的热潮或将逐步掀起。